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經(jīng)中國(guó)貿(mào)促會(huì)批準(zhǔn)，由《中國(guó)對(duì)外貿(mào)易》理事會(huì)和馬來(lái)西亞綠野集團(tuán)主辦的《中國(guó)對(duì)外貿(mào)易》理事會(huì)2005年年會(huì)暨“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與對(duì)外貿(mào)易合作論壇”于2005年2月26日—28日在馬來(lái)西亞吉隆坡召開(kāi)。新浪財(cái)經(jīng)獨(dú)家網(wǎng)絡(luò)直播本次年會(huì)暨論壇。以下為：香港全方位房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理陳國(guó)強(qiáng)發(fā)言實(shí)錄
“房地產(chǎn)”與任何發(fā)展項(xiàng)目均聯(lián)上緊密關(guān)系，甚至為最重要一環(huán)，故全球各地“房地
產(chǎn)”一向?yàn)楦咧诞a(chǎn)品，亦是財(cái)富保值及投資增長(zhǎng)之熱門項(xiàng)目，所以投資者及用家對(duì)該產(chǎn)品的售后服務(wù)(物業(yè)管理服務(wù))的質(zhì)素十分重視。
物業(yè)管理自80年代初在中國(guó)深圳、廣州起步，至90年代，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，速猛發(fā)展，進(jìn)入二十一世紀(jì)后，已成為一項(xiàng)嶄新及最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，但它仍處于起步階段，這一點(diǎn)，大多數(shù)投資者及用家未有覺(jué)察到，因而大大影響他們的投資計(jì)劃及成效。
對(duì)商業(yè)投資的影響
中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平提高，特別在北京、上海及廣東省城市，對(duì)高質(zhì)素消費(fèi)品及服務(wù)的需求甚大，有不斷增加趨勢(shì)。基于這個(gè)因素，造就高檔次大型商場(chǎng)及商業(yè)步行街的衍生；外國(guó)及中國(guó)內(nèi)地著名品牌產(chǎn)品及服務(wù)的經(jīng)營(yíng)商因而看好這個(gè)市場(chǎng)，紛紛制定大中華業(yè)務(wù)拓展計(jì)劃，經(jīng)評(píng)估人均收入水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)潛力等因素后，再選址于新建的高檔次商場(chǎng)及步行街內(nèi)，便全情投入，大展鴻圖。
開(kāi)業(yè)初期，生意興隆，短時(shí)間已有可觀收入，因某些品牌服務(wù)受到追捧，在此利引下，經(jīng)營(yíng)者提前擴(kuò)充業(yè)務(wù)及其它同類經(jīng)營(yíng)者加入競(jìng)爭(zhēng)，一時(shí)間，營(yíng)商環(huán)境熾熱，但這一切將打亂原定租戶組合，改變?nèi)肆鞣较蚣耙虏黄胶猓糠菪诺啦环髴?yīng)用，其它區(qū)域顧客稀疏之租戶為求生存，割價(jià)及降低服務(wù)質(zhì)素，最后引致惡性循環(huán)，有客者不能經(jīng)營(yíng)，無(wú)客者被迫結(jié)業(yè)。物業(yè)管理公司不但沒(méi)有適當(dāng)控制，甚至加以鼓勵(lì)，再者缺乏有計(jì)劃性推廣及定期檢討，最后結(jié)果，租戶遷離。對(duì)于那些失去選擇及創(chuàng)意的商場(chǎng)或步行街，顧客必定興趣銳減，甚至另覓新地點(diǎn)，到了那時(shí)刻，該等缺乏優(yōu)質(zhì)管理的商場(chǎng)雖有先進(jìn)設(shè)計(jì)及位處旺區(qū)，但仍然無(wú)法改變現(xiàn)實(shí)，而有關(guān)受影響的投資者、商場(chǎng)業(yè)主及物業(yè)管理已是既定損失承受者外，當(dāng)區(qū)經(jīng)濟(jì)亦因而被拖累，將成為大輸家。
在地區(qū)經(jīng)濟(jì)之角色
另一方面，在后發(fā)展城市，房地產(chǎn)是推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的火車頭，它們的價(jià)值上升是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的指針，故各省市政府均看重該市場(chǎng)，并明白到健康市場(chǎng)發(fā)展不但可穩(wěn)定當(dāng)區(qū)經(jīng)濟(jì)，甚至帶動(dòng)其它行業(yè)的投資貿(mào)易活動(dòng)。
要達(dá)到目的，各物業(yè)的小業(yè)主需視物業(yè)為必需品外，并要作為私人財(cái)產(chǎn)保值及投資增值的工具，在這文化下，房地產(chǎn)發(fā)展商及小業(yè)主方愿意投入資源，以保持物業(yè)質(zhì)素，但現(xiàn)階段該等城市遇到困難重重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是私人財(cái)產(chǎn)，是否投入資源是小業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)，他們一般認(rèn)為維持物業(yè)質(zhì)素并不太重要及是發(fā)展商與政府的責(zé)任，不應(yīng)該由他們承擔(dān)。
雖然中國(guó)政府已提供良好的制度及指引，并決心處理問(wèn)題，但礙于小業(yè)主的原有思想文化仍保存，短時(shí)間內(nèi)難以改變，只有內(nèi)銷而沒(méi)外商投資承托的房地產(chǎn)市場(chǎng)將難以作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，最后影響當(dāng)區(qū)整體投資貿(mào)易活動(dòng)。
其實(shí)問(wèn)題并不難解決，只要思想教育上下些功夫，専業(yè)的“全方位”物業(yè)管理公司可作為中介人，以小業(yè)主及投資者的角度和想法提供意見(jiàn)及預(yù)先講解他們的權(quán)與責(zé)，同時(shí)顯示“全方位”優(yōu)質(zhì)服務(wù)如何能提升現(xiàn)有物業(yè)價(jià)值及促銷新物業(yè)單位的誘因下，使他們盡其責(zé)任外，并愿意配合當(dāng)區(qū)整體發(fā)展方向，以達(dá)至官、商、民“三嬴”局面。
“全方位”服務(wù)
以上種種問(wèn)題之癥結(jié)，是基于缺乏專業(yè)的“全方位”物業(yè)管理服務(wù)。傳統(tǒng)物業(yè)管理公司之角色只著重于管理層面，每當(dāng)完成了整個(gè)建筑工程后，它們才接手工作，在“既成事實(shí)”之環(huán)境下，努力以管理手法解決設(shè)計(jì)上與用家要求不協(xié)調(diào)之處，往往因此浪費(fèi)人力物力以進(jìn)行補(bǔ)救及修改，更引發(fā)用戶與發(fā)展商產(chǎn)生不必要之磨擦，影響社會(huì)和諧氣氛。
因物業(yè)管理公司每天均與用家保持緊密接觸，對(duì)客戶最新的需求及市場(chǎng)脈搏了解甚深，地產(chǎn)發(fā)展商透過(guò)管理公司提供意見(jiàn)，用最有效之成本建造用戶所需、管理順暢及設(shè)計(jì)完善的物業(yè)，從而提升其日后的增值及銷售能力；此外，以有關(guān)法例作為藍(lán)本，在物業(yè)推出市場(chǎng)前制定規(guī)則及指引，預(yù)先界定日后發(fā)展商、管理公司與用戶之權(quán)責(zé)分野，并經(jīng)管理公司向他們演繹及執(zhí)行；在物業(yè)運(yùn)作期間，管理公司應(yīng)堅(jiān)守高質(zhì)素的要求，不能輕易修改原定的計(jì)劃及規(guī)定，(例如：租客組合、物業(yè)文件次)，但必須定期檢討，反映市場(chǎng)變化，改善一些不合時(shí)宜的管理措施，從而配合市場(chǎng)潮流�，F(xiàn)時(shí)中國(guó)之物業(yè)管理公司是有潛力的，但仍欠缺相關(guān)國(guó)際水平之經(jīng)驗(yàn)，如有恰當(dāng)?shù)膶I(yè)培訓(xùn)及交流，假以時(shí)日，他們定當(dāng)提供專業(yè)的“全方位”物業(yè)管理服務(wù)。
有見(jiàn)及此，安徽省蕪湖市房地產(chǎn)管理局及對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局誠(chéng)邀本人擔(dān)任為高級(jí)顧問(wèn)，同時(shí)，廣東省佛山市黃飛鴻古跡商業(yè)步行街發(fā)展商聘請(qǐng)本公司作為其物業(yè)管理顧問(wèn)。
此外，作為第四屆中國(guó)(蕪湖)國(guó)際城市建設(shè)及建筑裝飾材料博覽交易會(huì)的主辦單位之一，現(xiàn)藉此邀請(qǐng)各出席議會(huì)嘉賓參與及支持是次活動(dòng)，并希望會(huì)后能與各政府領(lǐng)導(dǎo)及地區(qū)商會(huì)與企業(yè)家作一步交流合作。
最后總結(jié)，中國(guó)投資發(fā)展空間非常龐大，但必須配合當(dāng)?shù)匚幕�，在拓展市�?chǎng)及發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)時(shí)，建議將房地產(chǎn)的管理服務(wù)質(zhì)素列入為其中重要考慮因素，皆因成在物業(yè)管理，也敗于物業(yè)管理。
多謝﹗
陳國(guó)強(qiáng)
全方位房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理
香港中小型物業(yè)管理公司聯(lián)會(huì)會(huì)長(zhǎng)
安徽省蕪湖市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局及房地產(chǎn)管理局高級(jí)顧問(wèn)
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