張欣潘石屹：兩個向度渴望的交集

　　本報記者 袁一泓

　　北京報道

　　潘石屹，男，41歲，SOHO中國董事長兼聯(lián)席總裁。

　　張欣，女，39歲，SOHO中國聯(lián)席總裁。

　　本報記者曾經(jīng)聽北京萬通地產(chǎn)董事長馮侖對潘石屹說：“小潘，你有現(xiàn)在(的成功)，得感謝三個人。”

　　哪三個人？

　　“一個是鄧小平，一個是我，一個是張欣。”馮侖帶著他慣常的笑容說。忘了潘石屹當時是怎么回答的，不過，了解潘石屹的人想必會認為馮侖所說大致不謬。

　　潘石屹和張欣1994年初經(jīng)人介紹相識，1994年底結(jié)婚，隨后共同創(chuàng)立SOHO中國的前身中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。“我們兩個人的結(jié)合，是最不可想象的。”張欣說。潘、張有兩個兒子。

　　潘、張反差是如此之大。祖籍甘肅天水的潘石屹自嘲是個“土鱉”，生活、教育和創(chuàng)業(yè)都是在內(nèi)地，做過公務(wù)員，闖過深圳，下過海南。而張欣則是個“海歸”，隨母赴港，14歲就做了紡織女工，后來讀了劍橋大學發(fā)展經(jīng)濟學碩士，曾供職于巴林銀行、旅行者集團、高盛投資集團等機構(gòu)。以下兩個傳聞已被潘、張默認：婚后張欣做的第一件事是，把潘石屹衣柜里的衣服全部扔掉；有一陣兩人的爭吵是如此激烈，以至于張欣收拾好了行李，買好了機票，準備離開。

　　“磨合確實是非常痛苦的。”張欣回答本報記者的問題時稍稍遲疑了半秒鐘，但從她那對好看的眼睛里見不到一絲陰影。這是一個不作任何刻意修飾而魅力自現(xiàn)的女人。“這種磨合誰都會感到很痛苦吧。”不過，現(xiàn)在你只會被她臉上時時洋溢的快樂感染。

　　地產(chǎn)“娛樂明星”潘石屹幾乎拿到了內(nèi)地知名地產(chǎn)商應(yīng)該拿的所有獎項。但張欣拿到的獎項卻都是國際性的：2002年獲得威尼斯雙年展特別獎、2003年入選《商業(yè)周刊》“亞洲之星”、2004年底入選2005年達沃斯世界經(jīng)濟論壇“全球青年領(lǐng)袖”。

　　潘石屹是接受記者采訪次數(shù)最多且常常言之有物的地產(chǎn)商之一。這種歷練讓觀察和分析問題頗有見地的潘石屹，同時也學會了毫不費力地掩飾、隱藏、躲閃、假裝沒聽見、顧左右而言他，無框眼鏡后面的一雙小眼睛很真誠地看著你，說的話卻可能言不由衷。

　　沒關(guān)系，潘石屹是純粹的商人，圓滑是自然的，張欣卻是“半個藝術(shù)家”，關(guān)心文化和精神世界也是自然的。

　　接受本報記者采訪的時候，潘氏夫婦剛拒絕了一樁收益可觀的生意；記者寫作此文的時候，潘氏夫婦正在印尼度假(圣誕)——多年來，潘石屹已習慣了和夫人在國外度過年節(jié)。

　　很多人渴望出去，很多人渴望進來

　　《21世紀》：當初說起SOHO中國為什么要到香港上市時，潘總告訴我說，是為了做一個“國際化的公司”。國際化的標準是什么？

　　潘石屹：地產(chǎn)的國際化就是更大的專業(yè)化。在地域上，我們只在國貿(mào)1000米范圍做項目，加起來有幾十棟樓吧。王石對我說：你這就叫做專業(yè)，你其他的都叫做娛樂。在業(yè)務(wù)鏈上，我們只做下游，做產(chǎn)品，上游的征地、拆遷交給任志強、劉曉光他們做。上市是為了參與國際化的專業(yè)分工。國外地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾百年了，市場穩(wěn)定，資金充足，但回報率很低。中國房地產(chǎn)市場很大、發(fā)展很快，但缺少資金。上市可以將國際的資金、人才、設(shè)計與中國的市場結(jié)合起來，做專業(yè)化的地產(chǎn)公司。

　　張欣：中國目前這個狀態(tài)大概是“最國際化”的時期，我不知道中國歷史上還有沒有出現(xiàn)過這樣的時期？

　　潘石屹：唐朝。

　　張欣：那么多的中國人渴望出去，那么多的外國人渴望參與進來。我在香港、紐約、倫敦都住過，但北京要比我住過的其他西方大城市都要國際化。以前外國人進入中國，是打進來的，是殖民化的(《21世紀經(jīng)濟報道》：是單向度的)，我們只有被迫接受。中國現(xiàn)在的狀態(tài)非常特殊，不僅與歐美交流，而且與日本、韓國交流，是雙向的。

　　《21世紀》：這也是SOHO中國的國際化背景？

　　張欣：我們，我和潘石屹的公司，就是國際化狀態(tài)的一個縮影，是這種結(jié)合的一個點。潘石屹肯定是代表中國渴望國際化的那部分，我呢，原來一直在國外，但總有一個夢想，想強烈參與進來。

　　《21世紀》：有人說你們這里是一個中外(地產(chǎn)投資)信息的匯集地？還有點像是某種小型俱樂部。

　　張欣：還有人說我們是國外投資中國的一個大門呢。昨天(12月20日)我就接待了美國最大的房地產(chǎn)公司TISHMAN SPEYER PROPERTIES的Jerry先生。他問我：中國這么大的市場，我們不想錯過，請告訴我應(yīng)該怎么參與？很多很多的外國基金、企業(yè)想?yún)⑴c進來。上個月，美國總統(tǒng)選舉日的第二天，我在紐約參加ULI�揢rban land Institute，城市土地學院�斠粋�關(guān)于中國地產(chǎn)投資的會，來的人都擠不下。

　　《21世紀》：后來SOHO中國為什么放棄了上市？

　　潘石屹：一會兒一個121，一會兒一個8.３1，又是11號(文件)，又是4號(文件)，每個文件都不同，國外投行根本看不懂，我們自己則不敢說，那不是自己打自己嘴巴嗎？

　　張欣：資本市場最怕的就是不確定性。這是國際資本沒有大舉進入中國地產(chǎn)市場的主要因素。中國這么大的市場，利潤這么高，它不可能視而不見，但它就是不敢投。Jerry先生說，他去世界上任何地區(qū)都會有感覺，但他對中國這個市場沒有感覺。他不知道游戲進行到哪個階段了，是第1把椅子還是第10把椅子(指搶椅子的游戲)？

　　《21世紀》：這就是你們放棄上市的原因？

　　潘石屹：至少是很大一部分原因吧。

　　張欣：還有就是價格太低。我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)與資本的結(jié)合(定價)有問題。電腦企業(yè)，國際資本給的PE值(市盈率)是15-20倍；網(wǎng)絡(luò)公司，國際資本給的PE值是30倍；如果是做鞋子的公司，國際資本給的PE值可能是10-20倍；而房地產(chǎn)的PE值卻只有5-10倍。資本市場有其固定的思維，單個公司很難去挑戰(zhàn)它。反正只要還是現(xiàn)在這個價錢，我們就不上。

　　潘石屹：我跟他們說，別(香港-北京)飛來飛去了，只要低于(PE值)10倍，就不要來找我。

　　張欣：現(xiàn)在看，我們沒上市，也是好事。反過來，國際資本沒有大舉進入，也給了國內(nèi)企業(yè)尤其是民營企業(yè)在夾縫中生存的空間。你看住交會多熱鬧，哪個國家有這么熱鬧的專業(yè)展會？外國人看了都目瞪口呆。

　　“潘石屹是個鬼才”

　　《21世紀》：潘總，建外SOHO去年賣了33個億，今年可以賣多少？

　　潘石屹：大概36億-37個億，不到40個億，沒完成任務(wù)。年底我給銷售員放假，有意放慢了銷售速度。為什么最近我不愿意談房價？說了招人嫌，明擺著北京明年的房價要漲嘛。SOHO尚都我今年不賣，是因為明年賣的價錢會更高。

　　《21世紀》：萬科提出了10年內(nèi)做到1000億的目標。至少還有3個地產(chǎn)商提出了100億的目標。SOHO中國好像不怎么追求規(guī)模化？

　　潘石屹：我們在北京銷售額今年是第二。我沒有想到要把公司規(guī)模做大，重點不是要虛名，要營業(yè)額，而是要利潤。營業(yè)額今年高一點，明年低一點，都是過眼煙云，只有產(chǎn)品是永恒的。你看現(xiàn)代城過去5年了，再過5年還是有影響力的。

　　《21世紀》：別人規(guī)模越做越大，你沒有規(guī)模，就意味著市場份額越來越小了。你們沒有壓力嗎？

　　張欣：做大了規(guī)模，不賺錢有什么用？動不動就是大盤，要賣100億，但只有百分之幾的利潤，有什么用呢？

　　潘石屹：我沒有壓力。我堅持做產(chǎn)品，堅持產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　《21世紀》：最近兩年大家的產(chǎn)品都在進步，越來越多的地產(chǎn)商追求產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品差距在縮小。您沒有危機感嗎？譬如，發(fā)現(xiàn)有一天，您創(chuàng)新不動了？

　　潘石屹：我不擔心。服裝、手機會過時，房地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新永遠不會過時。如果有一天我落后了，被別人超過了，我心甘情愿。

　　《21世紀》：好像潘總跟我說過，SOHO中國要做小公司，“精致的小公司”？

　　張欣：誰說的？

　　《21世紀》：潘總說的，跟我說過幾次。

　　張欣：精致的小公司？這肯定是誤區(qū)。我不認為SOHO中國是個小公司。我們的利潤率是全國數(shù)一數(shù)二的。從開發(fā)量、利潤率、交稅額(去年全國行業(yè)內(nèi)排第二)、影響力看，我們應(yīng)該是中國數(shù)一數(shù)二的大公司。

　　潘石屹：(低頭，不語，翻手中的一本雜志)

　　《21世紀》：有人說，SOHO中國過于穩(wěn)健甚至是保守。這樣的風格是不是也浪費了一些機會？

　　潘石屹：這可能與我們的性格有關(guān)。

　　張欣：作為商人，潘石屹是個鬼才。項目定下來后，他對銷售從來不擔心，推進很快。但他投資非常非常保守，有20元恨不得只投10元。這可能與他在海南的經(jīng)歷有關(guān)。親眼看到有人迅速地上去了，有人又飛速地下來了。我有時也覺得他投資太保守了，其實也有一些機會可以做的。但潘石屹的這種理念有一個很大好處，就是我們的資金流非常健康，從來不負債。

　　《21世紀》：你們兩個在公司誰說了算？有分工嗎？

　　潘石屹：我們協(xié)商決策。

　　張欣：在商業(yè)決策上，拿不拿地、什么時候拿、拿多少，也問我，但基本是潘石屹說了算。而拿到地以后，做什么，怎么做，他就不管了。

　　“我對這些批評根本不在乎”

　　《21世紀》：你們公司的幾個項目好像都是外國建筑師設(shè)計的？建外SOHO是日本山本理顯設(shè)計的，SOHO尚都是彼得.戴維森設(shè)計的，被擱置的物流港項目是扎哈迪設(shè)計的。是你們認為中國建筑師不如外國建筑師嗎？

　　張欣：我們不是刻意這么做。現(xiàn)代城最早就是我和幾位中國建筑師合作設(shè)計的，他們是中國當時最好的建筑師。“長城腳下的公社”也有幾位中國青年建筑師設(shè)計的作品。我們只是在尋找更好的建筑師。7年過去，中國建筑師也有了很大進步。明年新開的一個項目(CBD-01地塊)，我們也在考慮與中國建筑師合作的可能。

　　《21世紀》：雖然張總(張欣)由于在中國推動和推崇建筑藝術(shù)而獲得了威尼斯雙年展特別獎，但我也聽到一些人罵現(xiàn)代城和建外SOHO是“建筑垃圾”。還有人說，外國建筑師將中國當成了先鋒建筑的實驗場，把一些在其本國根本不可能實施的設(shè)計方案搬到中國來試驗了，譬如說CCTV新樓。

　　張欣：我對這些批評根本不在乎。評價和意見反差很大是正常的。貝聿銘當年在巴黎設(shè)計玻璃金字塔，反對的聲音多激烈啊。建筑上狹隘的民族主義和愛國主義要不得。還有人說，作為著名的建筑，CCTV新樓是遭到曲折最少的一個。我們的城市面貌、城市價值，10年后主要就是由我們現(xiàn)在看到的這些建筑來體現(xiàn)了。但開發(fā)商只是想著怎么把房子賣出去，沒有人想這些問題。

　　《21世紀》：剛才潘總提到，北京某個著名開發(fā)商年底缺錢，要把一個22萬平方米的項目轉(zhuǎn)讓給你們，一周內(nèi)就可以銷售，能凈賺好幾個億。

　　潘石屹：我們幾天都沒怎么好好睡。剛剛決定放棄。因為最致命的地方是它的方案不能修改。

　　《21世紀》：這次好像是張總決定放棄的？

　　張欣：我跟潘石屹說，我們做每一個產(chǎn)品都應(yīng)該創(chuàng)新，是一個里程碑。這個項目銷售沒問題，但它太平庸了，北京的開發(fā)商誰都可以做。有人說我是“半個藝術(shù)家”，喜歡從文化上來尋找創(chuàng)作激情。你剛才問我們?yōu)槭裁床簧鲜校可鲜芯鸵獱奚�很多建筑本身的東西。資本唯一的衡量點就是盈利能力，但建筑不完全是由盈利能力決定的。我設(shè)計建筑作品，對文化、藝術(shù)、歷史的因素考慮多一些。

　　《21世紀》：但并非所有開發(fā)商都這么想。

　　張欣：我是一個有夢想的人，可能我這個年紀的人，包括像網(wǎng)通的田溯寧，是帶著理想主義的一代。我自己總有一種使命感，SOHO中國是我參與國際化的一個平臺。

　　張欣(突然轉(zhuǎn)換話題)：你覺得未來中國社會進步的最大風險、最大障礙是什么？不是改革開放，不是國企改革，而是精神世界的空無、空虛。西方文明、西方宗教輸入中國，不可能成為中國人的精神支柱。同時，中國也不可能重建孔孟之學。但我相信中國一定會有重建自己的文化、文明，也一定會有自己的柯布西耶、自己的畢加索。我們這一代人正在努力。