加息與房地產泡沫

　　易憲容

　　這次央行突然加息，人們擺出的理由可能會有一大堆，但最為重要的應該是兩條：

　　一條是居民儲蓄存款負利率已經有幾個月了，由于負利率而使民眾的儲蓄有2000多億流出正式銀行體系。如果央行對此問題不加以正視，給社會帶來的潛在金融風險會越來越 大。

　　第二條是在政府強力度的行政宏觀調控下，國內高昂的房價不僅沒有調下來，反而急速上升，1-9月份上升了13%以上。如果房價一直高企，房地產投資的擴張就不可避免。而房地產投資擴張必然會讓上半年幾大過熱行業的投資死灰復燃，國內新一輪的經濟過熱又可能出現。可以說，央行在沖破種種壓力下突然加息就是出于這樣一個考慮。

　　不過，無論是上面哪一條，都是與國內一些地方的房地產過熱、房地產泡沫高企有關。因為，國內儲蓄存款的負利率自然是與國內居民消費物價指數(CPI)上漲有關，而CPI上漲不僅僅和糧食、服務品價格上漲有關，其最為重要的原因是原材料和生產品價格上漲拉動的結果。如果把房價的上漲也計算在內，CPI的上漲肯定不止國家統計局所公布的幅度了。可以說，房價上漲的逆向傳導到了生產品、原材料的價格上漲，然后由生產品傳導到消費品、服務品的價格上漲。房價上漲是CPI上升最重要的原因。

　　而房價的上漲是住房供求關系造成的嗎？是居民的有效需求快速增長造成的嗎？是國內房地產市場的正常發展嗎？事實并非如此。隨著國內房價快速上漲，中國的房地產似乎正在步早幾年股市之后塵，正在吹起巨大的泡沫。

　　國內有不少聲音都在大聲叫嚷：看看中國十幾億人的需求，而地球上的土地卻是既定的，特別是大城市的土地更是開發一塊少一塊。就憑這一點中國房價上漲20年根本沒有問題了。再加上政府對土地的限制，國內房地產豈能有什么泡沫呢？

　　也正是這樣一鼓噪，不少外國人來了，中小城市的人也來了。人們蜂擁而上，北京、上海等國內一些大城市的房價炒上了天。我香港的朋友、外省的同學、身邊的同事朋友……就像1999年前后國人蜂擁而入股市一樣，特別是還有不少外國人，大家都加入購房大軍之列。看到這個光景，房地產開發公司及地方政府豈能不高興？正是這些利益集團說房地產市場發展正常，沒有泡沫。

　　我們不必去計算房價收入比，也不必統計住房的空置率，更不要去管住房項目發展速度。只要去問問大多數的民眾，北京、上海、杭州等城市的房價高不高，他們的工資及財富(甚至于是幾代人的財富)能夠購買幾平方米的商品房。

　　有人說，國內房價與香港和日本相比還差得太遠了。但香港的工資水平也是我們沒法比的。香港大學教授的月薪是國內的十幾倍，但是他們在香港購房都只能買得起一百平方米大小價格不高的房子。如果國內房價要向香港、日本看齊，那么我們的房子還有誰能夠買得起呢？

　　這樣一些最基本的常識，是國人沒有看到呢？還是國人就根本不知道？我想應該是前者，是一些人或單位在混淆視聽，要讓廣大的民眾來接房地產高價的最后一棒。央行加息后，不少人都在考慮自己的住房貸款該怎么辦，他們對利率變化、利率風險根本就沒有底。別看近來房地產商的商品房空置率是下降了，但是這種開發商的商品房空置率已經轉移到民眾手中去了。就像以往的股市一樣，這些高價房都讓廣大民眾接著，房地產開發商們則大獲其利、落袋為安。

　　有人計算過，如果僅從加息影響看，加息0.3厘整體房地產公司凈利潤將下降1.16%；如果加息0.45厘，整體房地產公司凈利潤將下降1.74%。而從購房成本看，加息0.3厘，購房成本上漲2.24%；加息0.45厘，購房成本上漲4.15%。央行這次加息的幅度對房地產開發公司利潤的影響，實際可能比上述計算的還要小。“加息會增加企業的開發成本”其實是一個煙幕彈，房地產開發可能借這個煙幕彈來抬高房價。因為，房地產行業是一個暴利的行業，加息0.27厘對其成本的影響完全可以忽略不計。但對購房者來說，情況就不一樣了。

　　對于購房者又可以分為三大類型。一類是購房自住者，一類購房的投資者，一類是徘徊在這兩者之間購房者。在加息幅度不高時，加息對這三類購房者都會有多少影響。就如有人計算過的，加息0.27厘，每月購房成本僅增加百把元沒有關系。但從長期看，情況則不同了。央行這次加息引起廣大民眾強烈的關注，增加了國內民眾對金融市場與利率的風險意識。可以說，目前的房地產熱，特別是一些大中城市房地產熱都是與民眾的利率風險意識薄弱有關。近幾年來，國內房地產個人消費信貸成長幾十倍，目前個人住房貸款已近2萬億，有80%以上的民眾根本就沒有考慮利息風險，以傳統的定勢思維認為他們購房時利率是不變動的。購房時，房地產商以最低利率平均數告訴購房者每月要還貸款多少，不少人一看這個數覺得自己有能力來支付還貸，因此也就輕易地進入房地產市場。如果開發商及銀行把利率風險(以利率為10%復利計算，8年本金與利率要增加一倍)告訴民眾，讓他們把這些風險考慮在內，情況也許就完全不同了。

　　最近，有研究表明，目前上海個人負債率高達155%，北京個人負債率達122%，這些都與民眾對利率風險不清楚有關。而這次央行加息，民眾對此極大的關注就表明了他們開始意識到這種利率風險。特別是對于那些潛在的想進入房地產市場的民眾來說，不僅購房時要考慮利率風險，更重要是要考慮今后利率趨勢，關注這種利率趨勢對其購房之影響。

　　購房者一旦把利率風險考慮在自己購房中，那么其影響一定會是較大的。因為，盡管這次央行加息幅度很小，但它已經表明政府在宏觀政策方式上的巨大轉變，即由以往宏觀調控行政的方式改變為市場化的方式。同時，這次加息也向利率市場化邁出了重要一步。無論是從這次利息調整的本身來看，還是這次加息后市場利率變化趨勢來看都清楚表明了這一點。前者差異性地調整了不同期限利息水平，后者放開了存貸款利率的浮動區間。這些都是國內利率市場化重要舉措。

　　由于以往利率是管制下的利率，而且以往管制下的利率不是隨著國內經濟增長不斷上升，而是處于下降通道上、處于最低水平。可以說，無論是宏觀調控的市場化還是國內利率市場化及國際利率進入上升的周期，國內利率必然會由下降的通道轉變為上升的周期。

　　對于購房自住者來說，利率水平進入上升的通道一定會增加其生活之成本，擠出其他方面的需求。對于大多數徘徊在投資與消費之間的購房者來說，隨著利息不斷的攀升，房價一定會下跌，這不僅會造成個人想保值的資產貶值，而且會使貸款抵押品貶值而形成銀行金融風險。

　　對于那些已經入市場的購房投資者來說，他們多以賺取房產買賣價差為主，如果利息調整，不僅增加他們供樓還貸的成本，也會因加息預期具有很大不確定性而讓自己手中房子成了燙山芋，隨時都可能變現了結。當大家都不約而同都這樣做時，房價必然下跌。

　　可以說，這次央行加息，影響最大可能是對潛在購房者的影響。因為，一旦利率進入上升周期，對于10年、20年甚至30年的房貸來說，利息上升更是必然。那么潛在購房者一定考慮這種利率風險，一方面他們有可能盡量延遲進入購房的時間，另一方面當他們進入購房時，也會考慮利率風險。購房需求在短期內一定會下降，房地產泡沫也就會漸漸地消解。

　　總之，這次央行加息是針對國內房地產泡沫而來，如果央行能夠逐漸讓國內利率市場化，讓市場的利率逐漸進入一個上升周期，那么已經形成的國內房地產泡沫可能會在這個過程中逐漸消解，國內經濟也能夠真正走上健康發展之軌道。