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-本刊記者 李路陽
美國愛普斯頓國際公司(以下簡稱愛普斯頓)是一家有著85年歷史的公司，它最早由一家從事建筑設計和工程建造服務的猶太家族公司創辦，而今已成為從城市運營、項目投資、策劃顧問、工程管理、施工承包，到城市規劃、建筑設計、景觀設計、室內設計、圖文設計等全方位、多元化的工程建設跨國公司，分支機構遍布美洲、歐洲、亞洲以及中東等地區，
是世界建筑綜合300強和世界建筑設計200強企業。但這家素有建筑領袖之稱的國際公司，直到2003年才進入中國市場，而且極謹慎地把其在中國的第一家分支機構建在了深圳特區。不僅如此，進入中國市場后的愛普斯頓，并沒有把投資建設目標鎖定在大城市，而是瞄準了投資回報周期長的小城鎮。面對中國的巨大市場，愛普斯頓緣何姍姍來遲？他的投資策略究竟有哪些異人之舉？他們恪守的是怎樣的經營理念？帶著讀者關心的諸多話題，本刊記者采訪了愛普斯頓董事局董事、中國區總裁孫克勤女士
愛普斯頓緣何姍姍來遲？
愛普斯頓很早就開始把它的分支機構設在了東歐、中東地區以及新加坡、韓國等亞洲國家，但是，對涉足中國市場，愛普斯頓始終謹小慎微，不曾輕舉妄動。
其實，早在1992年上海金茂大廈批準立項之時，愛普斯頓就有機會參與了該項目的服務；2002年他們又參與了北京大柵欄的舊城改造規劃國際競賽，原本有望成為這一項目的城市運營商，但因突如其來的非典疫情而全線撤回。應該說，愛普斯頓的業務早已涉足中國，但是，從投資建設整體運營的角度出發，他們認為還不十分了解中國，因此，對進入中國市場一直采取了審慎的態度。
對愛普斯頓姍姍來遲的原因，孫克勤解釋說：“一是我們對中國市場還不是特別了解，特別是對中國的政策、法律、法規方面的了解程度還不夠。那些較早進入中國市場的外商工業企業，因行業的特點，他們完全可以按照自己的一套系統運營，但我們不行，因為我們是服務行業，我們的投資建設運營更多地需要融入當地社會，需要對當地的政策、局勢有非常深刻的了解，這樣才能保證我們的投資回報。二是我們的投資大部分為固定投資，不僅規模大、而且投資額高，對這樣的投資，我們必須謹慎行事，必須保證它的成功因素大于它的失敗因素。”
2002年參與北京大柵欄的舊城改造國際競賽使愛普斯頓對中國市場、中國政府、中國法律有了較深入的了解。
而就在這一年的10月，應中國外交部邀請，美國商務部組織了一個由美國13大行業的企業領袖組成的中美貿易商務考察團到中國訪問。愛普斯頓董事長Mike Damore 先生應邀參加了這個考察團。這次考察使Mike Damore 先生有機會拜會了當時的國家領導人，并接觸到中國政府的各級領導，了解了中國不斷改善的投資環境和開放務實的經濟政策。考察團走訪了北京、上海、深圳和成都等地，中國市場的繁榮活躍和巨大潛力給Mike Damore先生留下了深刻的印象。不僅如此，中國政府的換屆，更讓Mike Damore先生感覺到中國的市場經濟制度在招商引資政策方面是有保障的。
Mike Damore先生的中國之行使他親眼目睹了一個與當時歐美市場的蕭條景象完全不同的新興市場。歐洲市場和美洲市場的蕭條，特別是美國“9·11”事件后投資領域的負面連鎖反應，使愛普斯頓在歐美的份額被降低了很多，而中國市場的異軍突起，其中蘊藏的巨大商機，以及中國穩定的政策優勢，促使愛普斯頓開始考慮把投資的一粒棋子放到中國。
恰逢此時，深圳市政府到美國招商，愛普斯頓作為第三產業的公司被引進中國的深圳特區。2003年8月，愛普斯頓與深圳市政府在香港簽署了協議，根據協議，深圳市政府將扶持愛普斯頓在該市的舊城改造、城市運營、建筑設計、服務、顧問等方面的業務發展。2003年，愛普斯頓投資1000萬美元在深圳注冊成立了愛普斯頓投資項目顧問(深圳)有限公司，成為目前為止當地最大規模的建筑設計及投資顧問和城市營運公司。
孫克勤女士以她的實力贏得了愛普斯頓董事會的贊同，成為該公司創建以來第一位地區女總裁，孫克勤擔當中國區總裁后，有條不紊地開始了愛普斯頓在中國市場的機構布局：2005年，在北京注冊成立了設計顧問有限公司，全面開展中國業務。2006年，開始運作上海、長沙的分支機構。
孫克勤坦率地說：“愛普斯頓從事的行業是建設投資領域產業鏈的全環節，因此，尋找那些具有大規模建設開發或因經濟高速成長而能夠創造相應價值的項目是我們的目標。目前，中國一年的房地產開發新建量相當于美、歐國家十年的開發量，從這個意義上講，中國是具有絕對優勢的地方。我們認為中國是個巨大的新興市場。”
與中國企業投資不同的是，國外企業做項目投資時更多的是征詢專業公司幫助，而不是樣樣都靠自己做。愛普斯頓的優勢是做項目總承包，也就是工程投資顧問和工程投資，為項目方提供從征地、設計顧問、投資管理到交鑰匙工程的一站式服務。其項目投資的資金來源有3方面：一是愛普斯頓總部自有資金投入。二是通過基金、銀行貸款等多種方式融資。三是代投，代投里面又包括兩種：替工業發展商去投資，建好后賣給他，或者是用工業發展商的資金建好項目后收取10%的管理費。
愛普斯頓將投資目標鎖定了誰？
愛普斯頓進入中國后，盡管落戶于深圳，又立足于北京，但他們的大規模開發投資卻遠離大城市，鎖定在小型城鎮的開發上。
孫克勤說：“愛普斯頓一直擅長做那種小型城鎮的大規模開發。確切地講，我們不是房地產開發商，我們擅長的是用我們的實力，通過土地運營、工業開發、產業結構調整，幫助有潛力的城鎮大面積地提升區域競爭力。而愛普斯頓賺取的是經濟帶動發展起來后的土地差價或項目差價。”
愛普斯頓把它在中國市場的投資鎖定在那些有發展潛力和投資潛力的二線城市。他們的目的是贏利，但策略上不圖短利，以3到5年的時間，通過他們的城鎮運營模式提升當地城市競爭力，以此獲得投資回報。
他們將小城鎮開發的第一粒棋子放在了山東聊城。
孫克勤把聊城比喻成蚌殼里的珍珠，她說以前她并不了解聊城，兩年前愛普斯頓的一個合作伙伴——美國最大的制藥上市公司通過網上的介紹和當地政府到國外招商引資，了解了聊城這個地方，于是就委托愛普斯頓去聊城考察，看看是否適合投資。她說：“接到這個委托時，我覺得很奇怪，到山東投資為什么不選青島，不去濟南，干嘛去聊城？這地方我聽都沒聽過，也不知道在哪兒。但既然受人之托，那就必須去看啊！我一去，哇，那地方美得讓我驚詫，居然山東有這么漂亮的地方！聊城有一個8.5平方公里的湖，被稱為江北水城，文物古跡比比皆是，無論是城市建設、環境綠化、文物保護都控制非常好。它的區位優勢也很明顯，京九鐵路、邯濟鐵路、濟館高速公路在此交匯，乘火車4小時可到達北京；區域內有3條高速公路通過，走高速路1小時可達濟南國際機場，3個多小時可到北京；4小時可至青島海港；除外還有京杭大運河水路一條。但是由于當地宣傳不夠到位，所以很少有人知道那里。
盡管他們考察后認定聊城是一顆躺在蚌殼里的明珠，但是他們給委托人的答復是目前投資環境較差，不易進入。盡管聊城的價值、美麗還沒有被人發現，但如不去開發確實就是一種浪費，孫克勤的視線從此沒有離開聊城。雖然當地政府應允給與他們優惠的投資條件，真誠地支持并希望他們進入，給聊城帶來利益，但是，由于當地招商做得不太到位，工業發展還相對滯后，對這顆蚌殼里的珍珠，愛普斯頓是否選擇大規模投資介入，其決策將來自評估考察。為此，愛普斯頓做了長達兩年的大量評估和審慎調查。
孫克勤告訴記者，評估考察包括幾方面的內容：第一，委托國內對房地產開發評估比較在行的專業評估投資策劃顧問公司做項目評估調查；第二，愛普斯頓派遣一個團隊到聊城長駐，深入當地各個縣、區以及基層部門調查，了解當地工業產值，人均產值，“十一五”規劃等最基礎的情況和他們的需求；第三，委托風險投資專家專門到那里呆一段時間并進行投資評估。整個評估調查最后得出結論：這是一個可實施的，并且具有非常好的市場前景和操作性的項目。
2005年11月，愛普斯頓與聊城當地政府正式簽訂愛頓國際城項目協議。目前項目的整體規劃已經全部做完，預計5月進入項目施工。
愛頓國際城的項目定位是做成一個國際企業總部的培訓和休閑中心。整個項目總占地約1萬畝地，分為兩部分，一部分是生活服務區的建設，大約2000畝，另一部分是工業物流區的建設，大約3000畝。愛普斯頓運營該項目的方式有兩種：一是開發建設后出租給別人；一是為那些在中國謀尋投資的合作商建設產業鏈，然后賣給他們。她頗有感觸地說：“對這個項目，我們有兩個目的，第一個是賺錢，第二個是通過這個項目提升聊城的整個區域競爭力。”
基于第二個目的，愛頓國際城項目在短期內就不大可能賺錢。孫克勤強調說：“不賺錢并不代表虧本。猶太人有個準則叫不虧本就是賺錢，所以我們必須首先保持不虧本，控制好不賺錢的度。如果說這項投資的回報期是5年之內，那我們就允許前3年是微利或者不賺錢。但后兩年要保證賺到足夠的錢回報前面3年所做的投資。”她說，聊城有很多可發展的前景和亮點，她希望愛普斯頓操作的聊城城市運營項目能夠為中國中小城市發展提供一個典范，帶動愛普斯頓在整個華北區域，特別是在做大型城市運營、工業技術開發和相應的工業配套生活社區開發方面的影響。
從地域和區位的戰略角度考慮，愛普斯頓還將在華東和華中地區的具有發展潛力的二線城市中各選擇一個城市做小城鎮整體運營項目，以形成三足鼎立、影響周邊的局面。
孫克勤講他們目前正在評估調查宜興環保工業園項目。也許宜興將成為愛普斯頓下一個小城鎮整體運營項目。
對于北京，孫克勤說：“北京是我們宣傳推廣總部經濟概念的地方，對我們來說，目前在北京做投資機會不到。我們把更多的投資策略放在了以北京為中心控制的周邊可發展的地區，如山東、河北、天津等。
愛普斯頓怎樣為地方政府指點迷津
孫克勤告訴記者，城市運營不外乎兩種方式：一種是大型區域的開發，好比一張白紙，什么都沒有，完全可以讓運營商充分發揮想象力與創造力構想科學而有創意的設計理念、戰略理念和規劃理念，這種理念只要獲得大部分人贊同，就可以進行投資、建設、開發與運營。另一種是把舊的東西進行改造，改造舊的東西并不是一味地推倒，更不能破壞，是在歷史文化底蘊的基礎上將它更新，以符合現在的使用功能，但必須保存這種歷史文化底蘊的完整性，然后細水長流、循序漸進地發展，讓它變成有機循環。
愛普斯頓要想在聊城推行其城市運營模式，首先就需要將自己的理念灌輸給當地政府領導，贏得政府的支持與認同。假使得不到認同，他們的運營就會受阻，利潤鏈就會斷裂。這就是他們為何用了長達兩年的時間在聊城進行評估考察的原因。
他們發現，地方政府都知道要招商引資，并且把發展工業或者旅游列入發展城市經濟的一個重點。但怎么發展？招什么樣的企業進來？卻沒有明確思路。有的甚至想當然地采用免費提供土地的極大優惠條件企圖把500強企業招進來，卻全然不知這是癡人做夢。孫克勤給了他們第一個理念：“500強企業的大部分已經在中國都有投資，怎么可能到你這兒來？光喊口號不行，一定要找到吸引別人的亮點。除了做愛頓國際城這種國際培訓、休閑中心項目外，聊城本身還可以發展會議經濟，做出像博鰲論壇那樣的國際中小型城市發展論壇，通過聊城的整個產業定位和產業發展，或城市的階梯性、跳躍性發展，給國內外的中小城市一個樣板，吸引更多的人到這里來共商城市發展大計。”
他們發現，地方政府雖已在做城市整體規劃建設，卻沒有制定每一階段的詳細目標，也并不知道怎么把自己推廣出去，包裝出去。孫克勤給了他們第二個理念：要找到城市的定位點、賣點和發展點。她說：“我們對聊城的定位是可發展的，很有潛力的二線城市，除了找到自己的定位點，還要找到賣點和發展點。旅游是當地政府意識到的一個發展重點。但怎么做旅游呢？比如聊城‘江北水城’的概念會把人吸引到這里來，之后會怎么樣？這就必須有一個清晰的短期、中期、長期的發展目標。短期做什么可以收到立竿見影的效應？中期的發展目標達到一個怎樣的程度？是否具有可持續性？長期的發展目標在整個城市的經濟發展的推動下能達到怎樣的一個結果？”一般來講，工業項目的開發幾乎是每一個城市發展的重點，因為假使一個地方經濟上不去，產業上不去，工業總產值上不去，整個城市發展中的市政配套、交通配套和影響力就肯定都會被削弱，開發大面積住宅消費就會受影響。那么，怎樣才能吸引外來人口？發展什么樣的工業去增加這座城市的經濟含量？這些成為城市發展重點中的關鍵。孫克勤強調指出：“開發什么樣的工業，必須符合這座城市整體的發展。比如說要打旅游牌子的城市，就不能發展重工業，不能發展有污染的工業，其工業發展主題應該是發展環保型的可持續增長的生態工業。這就是我們愛頓國際城為何提出以研發、培訓為主的產業概念的原由。因為這些都與旅游相關，我們的目的是吸引更多的人到這兒來消費，吸引更多的人到這里來交稅，去推動它的城市經濟的增長。”
他們發現，地方政府已經意識到城市發展戰略的重要，但卻欠缺思路的完整性、定位的明確性和戰略發展的遠景性。孫克勤交給他們第一個計劃書，這個計劃書詳細地描述了愛普斯頓想在聊城做什么項目？將達到什么樣的目的？整個投資計劃是怎樣的？準備建成的是什么東西？當這個項目得到政府認同的時候，孫克勤又遞給他們第二個計劃書，這個計劃書清楚地表述了愛普斯頓城市運營項目必須得到政府配合和支持，雙方怎樣合作？最終達到一個什么樣的目標？那上面列有政府配合性工作的詳細計劃，每一階段政府應該做哪些推廣？每一階段政府的工作計劃重點是什么？一步步做哪些配合去提升城市形象。這兩個計劃書中脈絡清晰的城市發展構思、戰略和定位，讓當地政府領導頓然開悟，連連叫好。最后，孫克勤將愛普斯頓的規劃本展示給他們，讓他們看到了一個完好保存古城風貌的令人振奮的新聊城遠景。關于聊城古城改造項目，孫克勤向當地政府建議：首先應該采用國際招標的形式，讓不同國家的各種專家對古城改造開發提意見，然后愛普斯頓在整合這些意見的基礎上，再加上愛普斯頓公司專家和國內一些專家的意見，最后找到一種改造古城的最佳思路，最后由愛普斯頓進行控制結構的改造，而不是急功近利賺錢牟利。她由衷地希望把聊城古城改造成像麗江一樣的旅游熱點項目。
孫克勤告訴記者，現在從聊城的主管市長，到下面的區長及各個職能部門政府官員都非常配合愛普斯頓的城市運營項目計劃。原因是當地政府看到了一條清晰的朝什么方向去努力的發展思路，并且意識到這已經不完全是單純的企業行為，而是企業跟政府攜手合作共同提升城市競爭力的行為。應該說，這是一個雙贏之路，愛普斯頓幫助政府找到了城市發展對癥下藥的良方，政府的全力支持與配合又使愛普斯頓的中長線投資有了保障。
在與多城市的各級領導接觸中，孫克勤明顯地感到：“現在中國的大部分中小型城市，甚至有些一線城市都有這樣的問題，對城市運營里面的幾個重點不太了解：第一，不了解這個城市發展的最重要的產業結構應該是什么樣的；第二，對城市的發展方向雖有些模糊想法，但不知道怎么才能達到目的，更不知道在這個發展過程中應該做哪些切實有效的工作，或者應該有什么樣的發展計劃去配合達到目的；第三，因為政府領導班子任職5年就換屆，所以只考慮5年內能夠做出什么亮點，而不考慮發展計劃的鋪墊，不曾考慮對下一任良性接力在整個城市發展戰略中的重要意義。”
最后的絮語
孫克勤告訴記者，“絕不去做損壞后代利益的作品，絕不殺雞取卵，是我本人的道德良知，也是愛普斯頓的行為準則。愛普斯頓愿意憑借85年的國際經驗，幫助中國的城市發現它的長處和優勢，盡量弱化其弱勢和缺陷，提升城市競爭力。”正是基于這樣一個做人準則和公司行為準則，愛普斯頓在國際上建立了良好的信譽和口碑，只要是愛普斯頓插手投資的項目，就會有更多的國外投資者跟進，因為他們相信有著85歲高齡的猶太家族企業不會做賠錢生意。(人物攝影 王南海)
愛普斯頓董事局首位亞洲女性——孫克勤
孫克勤祖籍是云南昆明，后移居美國。
1998年她畢業于加拿大多倫多大學，先后獲建筑藝術學士學位和工商管理專業(MBA)碩士學位，同年進入愛普斯頓工作；歷任公司設計師，市場助理，美國總部市場副理，東歐區域副總裁，中國區域總裁等。現任愛普斯頓(中國)公司執行總裁。是愛普斯頓董事局歷史上第一位女性董事，惟一的亞洲人，且年紀最輕。
愛普斯頓董事長Mike Damore 先生這樣評價她：聰明、能干、有活力、有潛力、刻苦、堅忍不拔、還比較可愛，并幽默地把她稱為little king。
每天就睡幾個小時，不停地在思考，不停地在工作，不停地在學習的孫克勤，說她自己真的有點兒野心：
她希望有一天她能夠坐在董事局主席的席位上；
她希望能給中國做點兒好事兒，而不要被中國人罵成是假洋鬼子；
她希望在愛普斯頓再干上一二十年后，到意大利潛心學畫，品味文藝復興的藝術杰作的生命力，讓自己也能夠留下一些流芳百世的作品；
她還希望愛普斯頓的作品能夠流芳百世，像龐貝城藝術那樣有著不朽的魅力。
愛普斯頓成就回顧
愛普斯頓總部云集了超過千名的國際專業人士，他們均來自歐美、中東、太平洋、亞太地區，為愛普斯頓遍布全球各地的機構合作對象提供專業服務。
愛普斯頓以成功設計和建造大型、復雜項目而知名，并與各國政府、國際投資商、跨國企業以及世界多個知名銀行之間保持著良好的戰略合作伙伴關系。
愛普斯頓是世界建筑綜合300強、世界建筑設計200強企業。在2005年度建筑綜合排名中，愛普斯頓工業建筑排名位居世界第一，商業建筑排名位居世界第四，綜合建筑排名位居世界第九，并連續4年占據東歐國家建筑綜合排名第一的位置，在國際建筑界具有領袖的地位。
多年來，愛普斯頓以自己在世界各地的作品和業績贏得了全球建筑領域的認可與愛戴，近年來獲得過多個榮譽和獎項，其中包括：
1994年榮獲英國皇家榮譽獎；
1998年榮獲美國注冊建筑師學會(SARA)杰出設計獎；
2001年榮獲世界保存和維護遺產協會獎；
2002年榮獲美國建筑學會(AIA)芝加哥杰出設計獎；
2002年榮獲美國建筑學會芝加哥Detailed獎；
2002年榮獲美國注冊建筑師學會聯合建造設計獎；
2002年榮獲注冊建筑師協會(ALA)設計銀獎；
2003年榮獲美國建筑學會榮譽勛章獎；
2004年榮獲美國注冊建筑師協會 國家設計獎2項；
2005年榮獲美國建筑師學會(香港分會)建筑設計獎；
2005年榮獲美國建筑師學會(香港分會)未建建筑設計獎。
聊城古城
聊城地處魯西平原，古運河畔，是座歷史悠久的重鎮，因位于古聊河西岸而得名。聊城古城池位置和布局狀若鳳凰，故素有“鳳凰城”之稱。明清時期為東昌府。
聊城始建于春秋，距今已有2500多年，《史記》中“魯仲連射書喻燕將”的故事就發生在這里。其地處冀、魯、豫三省交界處，經濟繁榮，文化昌盛，曾為古運河九大商埠之一，被譽為“漕挽之咽喉，天都之肘腋，江北一都會”。明清之交，由于漕運興盛帶來了聊城文化事業的發展。
聊城有著深厚的歷史文化，中國古典名著《水滸傳》，《金瓶梅》，《老殘游記》中許多故事都取材于這個地區，獨特的自然景觀和人文景觀，吸引著眾多的游客。鳥瞰古城，環城湖水宛如一面明鏡，把古城鑲嵌在中央，中外專家譽聊城為“中國的威尼斯”，東方的“諾亞方舟”。
悠久的歷史為聊城留下了眾多的景觀，光岳曉晴、巢父遺牧、崇武連墻、綠云春曙、古秋鋪瓊、圣泉攜雨、仙閣云護、鐵塔煙霏合稱八大勝景。
聊城文物古跡比比皆是，其中有：
山陜會館：位于聊城東關雙街南首，是京杭大運河西岸一座廟宇和會館相結合的的古建筑群，建于清乾隆八年(1734年)，原是山西、陜西兩省商賈聯鄉誼、祀神明的處所。是全國重點文物保護單位。
東昌湖，始成于宋熙寧三年(1070)，素有“北方西湖”之譽。湖面4.2平方公里，略小于杭州西湖，為我國北方罕見的人工湖泊。湖光波影與建于宋金之際的鐵塔、光岳樓、山陜會館等名勝古跡相映生輝。
海源閣：我國歷史上最著名的私人藏書樓之一，清道光二十年進士楊以增所建，總計藏書22萬。它與江蘇常熟縣翟紹基的“鐵琴銅劍樓”，浙江吳興縣陸心源的“皕宋樓”，浙江杭州丁申、丁丙的“八千卷樓”合稱清代四大藏書樓。
柴府：始建于宋神宗元豐年間，為后周世宗柴榮之5世孫柴榮皇城私宅，后毀于兵燹匪患。明弘治十四年(1501)，驛丞張廷威重建，為高唐的驛館，稱“魚邱驛館”。今之柴府為1999年按宋代建筑風格在原址重建。
曹植墓，位于聊城東阿縣魚山西麓，坐東朝西，建于魏太和七年(233)。墓前現尚存有清代題詩碑和民國時期墓碑一幢，保存良好。1993年建起陵園、修建陵門，改修了隋碑樓，增建了曹植紀念館等。為全國重點文物保護單位。
迷魂陣：位于聊城陽谷縣城北6公里處。有大、小迷魂陣之分，相傳是孫臏智斗龐涓的古戰場。眾多學者專家與軍事研究者稱其為戰國故壘，中國軍事文化的活化石，是當今保留最為完整的軍事旅游村。
蒼頡墓：位于聊城東阿縣銅城鎮王宗湯村東南1千米處。倉頡為中華人文始祖軒轅黃帝的史官，首創文字。原有高大的墓冢，墓前有古碑數幢，祠堂三間，二層，其上有匾額“倉頡墓”三字。此地尚存倉頡墓碑、倉圣橋等遺跡。
除此之外，還有初建于北宋末年的獅子樓，造型獨特的臨清清真寺，雄偉壯觀的舍利塔，以及聞名遐爾的武松打虎處——景陽崗，等等。
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