破解一鋪養(yǎng)三代的投資誤區(qū)

　　商鋪投資回報真相調查

　　如同歷次的新政一樣，“新六條”的出臺又引起了地產(chǎn)圈的一陣喧囂。雖然各方褒貶不一，但是有一點已變得越來越明確，那就是越來越多的房地產(chǎn)投資者正把投資領域由住宅轉向商鋪。他們把目光投向那些商業(yè)地產(chǎn)項目, 大型Mall、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權式商鋪、寫字樓底商以及主題商街，林林總總的投資物業(yè)，可謂“亂花迷人眼”。那么，此情此景下，投資

者究竟應該如何“下叉”？

　　就在前幾天，中關村科貿電子城的六層部分商戶聚在一起“鬧事”。據(jù)部分鋪主介紹，當初招商部承諾會在路牌和報紙上打廣告，推廣六、七層的時尚廣場，但開業(yè)一個多月后，這幾層幾乎沒有人來，在京城主流報紙上也沒有看到廣告。六層鋪主們十分失望，紛紛要求退租，這才出現(xiàn)了“集體歇業(yè)”一幕。按理說中關村科貿電子城也算是黃金旺地，但由于推廣力度不夠，也讓淘金心切的投資者們心里“哇涼哇涼”的，可見商鋪投資并不像人們想象的那樣簡單，“一鋪養(yǎng)三代”一不小心就要掉進“陷阱”里！

　　誤區(qū)一商鋪投資是“金”？

　　為何投資者熱衷于投資商鋪，中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利認為，很大部分是源于國內投資渠道的匱乏以及福利保障制度的不完善造成的，很多投資者都希望以“養(yǎng)鋪子”的辦法，給自己買一份保障。而投資者大部分也是資金實力不強的普通人，他們對于商鋪這種比住宅遠為復雜的投資產(chǎn)品缺乏全面的認識，多是憑借開發(fā)商的宣傳和自己“走馬觀花”的感性認識在冒險。

　　香港一直以來把投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認為是“金”，又有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這些都說明了商鋪投資具有較高的保值增值功能。但是投資商鋪，并不意味著就一定是“金飯碗”，巨庫的撤場、第五大道的敗落、碧溪家具廣場的“潛逃”，都是在不遠的昨天。當下宏觀政策針對住宅市場頻頻出手，相反商業(yè)地產(chǎn)投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場的投資者，希望能夠在商鋪市場淘到金。盡管同為房地產(chǎn)行業(yè)，實際上買商鋪和住宅、寫字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進入難度更大、投資價值組成、投資回報所需的技術條件非常復雜，投資之前一定要對投資項目本身做好細致的考察分析，否則一不小心多年的積蓄就要打水漂了。

　　誤區(qū)二商鋪投資=高回報率？

　　人們說到商鋪投資就會將其與回報率緊密地結合在一起，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首要標準。但是，當一個專業(yè)的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現(xiàn)時的投資回報率并不應是其最為關心的，投資者更為關注的是該商鋪所在地的人流量、消費力、發(fā)展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠性，一個商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現(xiàn)時的回報率不具備代表性。

　　據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司商業(yè)部總監(jiān)楊廣安介紹, 一般情況下,在合理的商鋪銷售價格下,經(jīng)營零售業(yè)的投資回報在賣價的4%~5%之間比較合理,但最高不會超過6%。開發(fā)商往往會做很多廣告和承諾，租金有多高,投資回報有多高； 但實際上, 商鋪投資同住宅投資不同,是被動型投資,投資人切忌一廂情愿地空想“我想租給誰”,有時候需要采取逆向思維來審視商鋪投資價值。不妨設身處地的從經(jīng)營者角度考慮“在這里能做什么,能賺多少錢?”某種程度而言,這個商鋪是否值得投資,經(jīng)營者的認可相當重要。

　　誤區(qū)三大項目賺錢多？

　　由于普通投資者缺乏經(jīng)驗，他們往往認為大開發(fā)商做的大項目就是投資回報的保證。在這種思維下“超大型商業(yè)廣場”，“十萬平方米商業(yè)中心”就成了追捧的對象。但碧溪家居廣場等大項目的失敗告訴我們，“大”反而可能帶來更多風險！

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司總經(jīng)理徐偉成提醒廣大投資者，一個成功的商業(yè)項目，必須具備幾大元素，第一生生不息。成功的商業(yè)，其經(jīng)營一定是可持續(xù)性的；第二項目特質一定是躍動的，令人感覺是動態(tài)的；第三個是多樣性，多樣性購物種類很多種，不是單一的。此外項目的成熟性也是非常重要，如果消費者去這個地方買很多東西都覺得失望，或者它貨品的種類很多，但感覺這個地方很悶，下次也許就不來了。另外一個易達性要好，停車是否方便，內部的管理是否協(xié)調；當然娛樂功能也不可少，因為商業(yè)項目最終是要帶給消費者愉悅的消費感受。所以投資者在選擇時，不能只看項目的規(guī)模，而更應該全面考察該項目的發(fā)展?jié)撡|。

　　誤區(qū)四包租承諾一“包”解千愁?

　　很多有意于商鋪投資的投資者在談起選擇投資項目時，普遍撓頭。因為現(xiàn)在的商業(yè)項目都是邊開發(fā)、邊銷售、邊招商的商業(yè)物業(yè)，業(yè)內對這種商鋪稱之為“生鋪”。工地還沒挖坑就已開始叫賣。開發(fā)商一般通過項目區(qū)域美好的遠景規(guī)劃及短期(通常是返租3～5年，承諾回報率通常都不低于10%)的高額投資回報來吸引投資者，但事實上開發(fā)商已在商鋪的銷售價格中把對投資者的回報作為成本考慮進去了，而在生鋪的養(yǎng)鋪周期內，由于實際租金低而承諾回報高，這種巨額補差造成的高運營成本使經(jīng)營管理公司無法良性運營，進而對投資者承諾的高額回報往往無法及時兌現(xiàn)，這就造成大多數(shù)投資者資金被套，苦不堪言。

　　對于售后包租的隱憂，幾年前就已有諸多專家提出過，開發(fā)商可能難以兌現(xiàn)經(jīng)營承諾和適當返利承諾。有業(yè)內人士指出，目前經(jīng)營狀況比較好的百貨商場一般凈利潤在6%左右，超市、賣場一般實際經(jīng)營利潤只在1.2%~1.6%，而一些售后包租項目標榜的投資回報率卻高達8%，似乎有些不太靠譜。對于目前火熱的大成國際中心等項目所承諾的投資回報率，該人士搖頭表示并不看好。

　　誤區(qū)五前期熱銷后期必熱租？

　　2005年，北京市各類商鋪總的供應量達218.2萬平方米。錦繡大地物流港、富力城等有潛質商業(yè)項目銷售狀況火爆，被眾多投資者追捧。

　　但是商鋪前期的熱銷是否意味著后期租金收益也會“紅火”？中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，雖然目前市場不乏熱銷的商鋪項目，但整個市場大勢卻依然嚴峻。據(jù)國際知名代理機構戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)預計，2006年北京商鋪市場總供應量將達600萬平方米，商鋪項目招商壓力巨大。

　　董利認為，這兩年商鋪投資之所以被大家如此關注，很大程度上是因為前期熱銷與后期慘淡的出租情況造成了強烈的反差，讓購買商鋪的業(yè)主無法接受，因此出現(xiàn)了眾多業(yè)主要求退房維權的事件。

　　在第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司商鋪部策劃總監(jiān)甑仕奇看來，商鋪前期熱銷，只能說明項目策劃成功，和投資者看好項目發(fā)展?jié)摿Γ瑹徜N只是讓開發(fā)商賺錢，并不意味著投資者、商戶一定賺到錢。后者的利益直接取決于商鋪的招商情況、管理方的運營管理能力、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、成熟的地段、足夠的人流以及商戶自身的經(jīng)營能力。

　　誤區(qū)六商鋪價格是否有固定比例？

　　經(jīng)常碰到這種情況,在銷售底層商鋪時,開發(fā)商跟投資人算一筆賬,樓上住宅或寫字樓售價多少,按多少比例來算應該多少多少價錢,而現(xiàn)在我只賣多少,所以你看你賺了吧,而投資人也往往有天上掉餡餅的快感!其實,商鋪價格并沒有固定比例,也不能簡單地橫向比較，光看周邊項目，而要把多種因素結合起來，與其他商業(yè)街區(qū)的商鋪進行縱向比較。

　　在分析商鋪價格時，一般來說，在同等條件下，面積大的商鋪平均價格要比面積小的單價便宜，因為它的利用率稍低。

　　商鋪投資者在進行商鋪投資過程中，如果投資者發(fā)現(xiàn)該商鋪項目的經(jīng)營內容在市場上具有很大的獨特性，甚至是唯一性，那么要格外關注，因為獨特性、唯一性會減少項目的競爭壓力，項目比較容易走向成功。

　　觀點 投資哪種業(yè)態(tài)最靠“譜”

　　究竟哪種商鋪更靠譜,更有投資前景,專家給予了鮮明的意見。

　　北京浙江商會副會長陳俊

　　社區(qū)商業(yè)具有的特點是消費人群穩(wěn)定、消費額穩(wěn)定、消費習性穩(wěn)定，有一定投資價值。但是，目前國內房地產(chǎn)開發(fā)商對社區(qū)商業(yè)開發(fā)主觀性、隨意性太強，不重視專業(yè)性，社區(qū)商業(yè)開發(fā)普遍不成功。里邊主要有規(guī)模問題、結構問題、選址問題等。這些問題都影響社區(qū)商業(yè)日后的經(jīng)營和價值，最終影響到投資者。

　　戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬

　　從產(chǎn)品屬性特質而言，社區(qū)底商和沿街商業(yè)是相對最適合個人投資的商鋪類別，因為其各商鋪的獨立性相對較強，前期規(guī)劃合理的社區(qū)底商商鋪，在后期對統(tǒng)一經(jīng)營管理的要求相對不高。沿街商業(yè)權屬明晰，可控制性與自主性都很強，受相鄰關系影響較小。其次，投資者可以根據(jù)商鋪價值變化規(guī)律進行‘養(yǎng)鋪’，以時間換得升值空間，從而使得投資收益最大化。

　　中國步行商業(yè)街委員會秘書長董利

　　集中型商業(yè)特點比較鮮明，這類商業(yè)有比較突出的主題，但鑒于目前國內還沒有成熟的運作團隊和開發(fā)商，仍缺少長遠經(jīng)營的決心，所以“集中型商業(yè)不管他宣傳什么，投資都要謹慎�！�

　　高力國際專業(yè)咨詢部高級經(jīng)理楊清

　　大型的購物中心，或是定位較高的獨立商業(yè)項目，對于中小投資者而言相對是難以介入的。因此從個人投資者財力方面，銷售方式靈活的商業(yè)街、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)項目應該是中小投資者關注的方向。

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司商鋪部高級項目策劃甑仕奇

　　寫字樓的可經(jīng)營業(yè)態(tài)要比社區(qū)型的可經(jīng)營業(yè)態(tài)少，且投資額通常要比社區(qū)型商業(yè)大。應該注意本寫字樓的定位、檔次及體量在本區(qū)域中是否有競爭力，從而判斷對此項目的投資。

　　商鋪投資TIPS

　　在目前商鋪市場發(fā)展尚不成熟的情況下，投資者該如何規(guī)避風險呢？專家們給出下列應該注意的問題：

　　一，價格因素。商鋪的價值是由現(xiàn)有的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，價位越高的鋪位它的升值潛力就越小。

　　二，估算投資回報率。通過對市場租金的預期，來估算投資回報率，再將回報率與銀行

　　三，了解項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃。市政規(guī)劃對商鋪投資價值影響極大。此外社區(qū)的體量，居住人口的類別，用戶的需求及與其他周邊項目的互動性，都會直接影響商鋪未來所經(jīng)營的業(yè)態(tài)，從而關系到此商鋪的未來的回報。

　　四，了解項目使用年限。使用年限越長，投資收益就越高�，F(xiàn)行的商鋪使用年限一般四十年，但也有一部分住宅底商使用年限達七十年。

　　五，關注商鋪使用率。投資街鋪使用率越高越好，但對于場內商鋪而言，使用率基本在50%左右。越是高檔商場，其公共空間就會越多，公共面積的增加能使購物環(huán)境更加舒適，吸引更多的顧客。

　　六，必須了解項目銷售是否合法。如項目有沒有合法的銷售許可證，沒有銷售許可證的鋪位是不具備合法銷售條件的。

　　(孔凡榮 陸經(jīng)強 楊婕 聯(lián)合采寫)