濱海新區升格 錢景凸現

　　對于中國的房地產開發商來說，6月以后的天津，因濱海新區的“浮出水面”而充滿了全新的誘惑。6月末，溫家寶總理率國家15個部委的主要官員考察天津，明確指出：加快天津濱海新區開發開放，是“全國發展戰略布局中重要的一步棋”。 十一期間，胡錦濤總書記專程來到濱海新區進行實地考察，提出“濱海新區要牢牢把握難得的發展機遇，把濱海新區建設成為依托京津冀、服務環渤海、輻射’三北’、面向東北亞的現代化新區”的希望。

　　“20世紀90年代看浦東，21世紀看濱�！�。濱海新區作為全國下一個開發的熱點，對天津、乃至對環渤海經濟圈的發展，都將起到舉足輕重的作用。

　　眾所周知，區域經濟的發展強度和輻射力度決定了區域

　　新城機遇

　　《濱海新區規劃綱要》對新區總體空間布局為“T”型結構：沿京津塘高速公路和海河建設“高新技術產業發展軸”，沿海岸線和海濱大道建設“海洋經濟發展帶”。在“軸”、“帶”的交匯處，建設國際港口大都市標志區和生態宜居的海濱新城，構成濱海新區的核心區。同時，加快建設和形成七個產業功能區，即高新技術產業區、現代冶金產業區、空港物流加工區、海洋產業及循環經濟示范區、海港物流區、化學工業區和休閑旅游區。

　　“軸”、“帶”、“中心城區”、“生態宜居”，對于一座新城來說，這些概念幾乎就是地產商機的概念。根據世界同類新區開發經驗，大概在前10年，基本上以基礎設施建設、土地開發重整為主，另外還有城市功能配套。從濱海新區來看，前10年已經走過，目前正進入新的發展階段。其標志就是開發區的人氣開始上升，越來越多的人到濱海新區定居。從發展趨勢看，新城區的房地產市場容量將更大。一個最直觀的誘惑來自設想中的濱海新城：5年內濱海新區的中心城區將增加40萬人口，每年平均增加8萬人。這只是指的中心城區。雖然這個數字因只限于中心城市而算不上“可觀”，但要知道，在

　　曾經，開發區因缺少人氣，其住宅開發不被看好。但今天到了開發區，你會感覺社區行為趨濃。更多原來在市區居住而在開發區工作的人搬到新區來。在結束了工業城區“人氣空心化”之后，開發區人的公民意識隨著物質生活條件的改善而逐漸顯現，比如天津開發區的第一個社區——翠亨社區，這里聚集了來自13個國家和地區的6000多名居民，多數為白領上班族。再比如主要由華納豪園和御景園邸小區組成的華納社區，居民多數為國內外投資者和中高級管理人員，而這些來自世界各地、具有國際視野的社會精英人士的扎堆，更使它成為天津市首個國際精英社區。這讓地產商看到了濱海地產的前景：一個有產和小資階層的聚集地。尤其是濱海新區被確定為國家戰略級經濟發展區域后，其房地產市場活躍度極具上升，商品住宅交易量逐月增加。

　　6月份商品住宅交易量環比增長18.1%，7月份環比增長16.6%，8月份環比增長40.5%。至8月份，濱海新區房地產市場交易規模已占到全市的三分之一強，對全市商品住宅增長貢獻率達到53.2%，成為天津市房地產市場新的增長點。(以上數據未含開發區、保稅區數據)

　　而僅從地產的角度來看，濱海新城的優勢也是十分明顯的。有專家認為，和上海浦東很相似，國家對濱海新區的升格，其實是給了這個地區一種政策資源。對房地產業來說，這種政策資源的導向就是大規模的土地配置。在目前土地市場趨緊的環境下，濱海新區所具有的土地優勢更為顯現。如果濱海將來成為一個新的完整的城市，它的經濟實力決定了房產消費的空間，而其城市帶的概念，比如塘漢大(塘沽、漢沽、大港)都是分離的，這種空間布局，比較符合新的城市發展觀中有集中有分散的配置資源的特點，這也將極有利于房地產業的開發。

　　一個事實是，濱海新區吸引了越來越多地產大鱷的關注，除了本地開發商，順馳、萬通、廣廈等房產集團，也都正式進入濱海新區�！皣�繞開發區和港口周圍地區的開發潛質比較大”成為開發商的進駐理由，一批住宅項目已經實施或正在破土之中。

　　除了普通商品住宅，

　　母城誘惑

　　天津老城的地產商機由于消費的剛性需求而在近年令人刮目，而未來濱海新區大發展的輻射效應，將為老城區的地產商機平添一份想象的空間。

　　中央當年決定開發浦東時，曾有人擔心會對上海的老中心城區浦西帶來沖擊。而事實是，浦東的開發卻造就了浦西的更加繁華和房價狂漲，以至有人用“聲東擊西”來描述上海浦東開發對上海經濟發展的意義。如果說濱海新區是“北方浦東”的話，其對母城區的貢獻體現在房地產上會是一種什么概念呢？

　　其一，濱海新區定位是北方航運和制造業的中心。其對環渤海的輻射作用是通過現代物流業和現代制造業而體現出來的，與之相配套的現代服務業也將得到飛速的發展。而作為新區的大后方，母城區由于濃厚的人文與人氣，必將打開現代服務業的空間，而現代服務業因其對人氣聚集的巨大拉動作用，其對房地產業的意義是不言而喻的。

　　其二，隨著大量工廠、能耗型企業的外遷，老市區的生活環境也將得到很大的改善，再加上這里是天津600年歷史文化發展的核心，文化、旅游、商業等第三產業的發展空間將被打開，真正成為一個都市消費、娛樂的中心和文化教育產業發達的宜居城市。而建設這樣一個城市對房地產業的意義也是不言而喻的。

　　其三，據了解，在市政府東遷規劃中,地址沒有放在濱海核心區，而是放在濱海與主城之間，這個選擇意味深長。

　　眾所周知，行政中心所在地將迅速形成一個發展核心，并且會擴散，對于天津來說，在母城和濱海之間的大片空地將得到開發，這樣，在海河中部，濱海與母城之間,將形成強有力的產業和政策支持，加速城市帶的形成,濱海與市區必將形成巨大而緊密的城市帶。這對房地產業的意義同樣是不言而喻的。

　　其四，京津塘高速公路二線、京津城際軌道交通工程相繼開工，現有的京津塘高速公路也將進行全面拓寬改造，加上規劃中的京津塘第三條高速公路，京津之間的聯系從未像今天這樣緊密。龐大的固定資產的投入必然會帶來城市空間和產業布局的調整,京津之間交通體系的構建給房地產市場帶來的投資機會讓開發商為之興奮。南開大學李維安教授說，京津一體化的核心是交通一體化，而其核心概念就是打造“半小時交通圈”，交通的方便會帶來大量人流。這樣，地處北京和濱海新區之間的天津市區，就有可能在未來成為北京政治中心和濱海經濟龍頭之間的貼身服務區。這對房地產業的意義更是不言而喻的。

　　總之，由于濱海新區的“升格”，將帶來天津老城區的城市升級。這就為房地產開發帶來了新的增長機會。有人說，第一輪的地產商機在廣東、深圳，第二輪在北京、上海、杭州等，接下來就看天津了。

　　然而，有了機會并不等于消費者就會買賬。天津市區的地產商機在于濱海新區發展所帶來的城市升級概念，雖然產品選擇空間比較大，但對房地產項目的要求來說，勢必要在新產品、新技術、新概念等方面全方位體現城市升級。