“土地多了不一定賺錢，老婆多了不一定幸福。”地產圈思想家馮侖的這句格言，碧桂園集團(2007.HK)的老板楊國強顯然不太認同。

　　過去兩個月來，這位起步于廣東順德的地產富豪，正催促其部下以驚人的速度全國圈地：據其最新公告稱，截至8月15日止，該集團土地儲備總可建筑面積達到5400萬平方米——僅僅在15天前，這一數字為4500萬平方米，而統計至6月30日止的中期業績報告則顯示，當時的數字是2950萬平方米。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內蒙古等多個省市自治區，且基本上位于三線中小城市(詳見附表一、二)。

　　毫無疑問，這家赴港上市不到半年(4月20日掛牌)的內地地產股新貴，已經成為中國開發商中最大也是最生猛的“地主”之一。中銀國際甚至預計，一年后碧桂園的土地儲備總建筑面積可能增至8600萬平方米。

　　對10年來(碧桂園創辦于1997年)以“大盤開發”戰略笑傲珠三角的楊國強而言，展開全國擴張攻勢后土地儲備的急劇膨脹尚在意料之中，而其新增土地地價之低廉，更讓人印象深刻：上述中報披露，碧桂園集團的平均土地成本僅約占樓盤售價的7.4%，平均樓面地價每平方米不超過200元。7-8月份新增的2000多萬平方米土地儲備，一共花了不到30億元，平均樓面地價更只有145元！作為對比，其廣東老鄉富力地產( 2227.HK)9月11日拍下的廣州白云區一幅地塊，樓面地價每平方米高達18700元。

　　楊國強曾說過，低土地成本是碧桂園成功的不二法門。但在政府土地出讓政策日益收緊的今天，他是怎樣做到這一點的呢？短時間內吞食如此巨量的土地，難道他不擔心消化不良嗎？

　　第一招：先予后取

　　舍小利謀大利，是碧桂園超低價圈地的秘訣之一

　　在韶關市“

十一五”規劃中，武江區

芙蓉新城將成為“大韶關”的核心，建造中的武廣客運鐵路專線韶關新站就設在新城之內。武廣專線通車后，由廣州到韶關坐火車只需50分鐘，而目前最快也要兩個半小時。

　　今年7月12日，碧桂園兩家子公司聯合競得的韶關新項目，就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點不敢相信的是，占地達239萬平方米，總建筑面積430萬平方米，且山水資源豐富、發展前景可觀的這一大片土地，只花了碧桂園4.5億元，每平方米樓面地價僅104元。

　　“碧桂園是通過公開出讓方式獲得這一地塊的，不存在所謂‘暗箱操作’�！鄙仃P市國土資源局的屠主任強調，“政府借助有實力的民間資本撬動新城區發展，作為知名開發商和香港上市公司，我們相信碧桂園有足夠的經驗與實力。”

　　“其實韶關的地價并不低�！鄙仃P怡和園房地產公司開發部一位人士說。今年6月底，該公司同樣在武江區拍下的一幅土地，每平方米地價為339元。而7月20日一幅更靠近市區的總面積達37萬平方米的地塊，最終成交價達3億元，每平方米地價超過了800元。

　　“雖然碧桂園新項目離市區還有一段路，但業內都知道芙蓉新城是個潛力股。如果不是政府支持默許，誰也不可能以如此低的價格投得�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

　　實際上，早在2005年，碧桂園就已進入韶關，當時宣稱將投資100億元。據知情人士介紹，楊國強對當時正在規劃中的芙蓉新城表示出濃厚興趣，但因時機尚不成熟，楊轉而在韶關湞江區拿下了其當地首個項目，并命名為“韶關碧桂園”。

　　碧桂園表現出來的務實作風及出色的效率與能力，讓韶關市政府官員對其信心倍增。比如聯合湞江區政府妥善解決了8000畝征地青苗費清點及補償工作，后又與政府達成協議，為受征地影響農民提供培訓后安排到公司內就業。此后，碧桂園在韶關，尤其是在急劇擴容的新城開發過程中便一路綠燈。

　　第二招：酒店開路

　　“酒店+住宅”模式一舉兩得

　　“一年一個碧桂園”，曾經是前些年楊國強最喜歡一句口號。如今的碧桂園顯然早已遠遠突破“一年一個”的目標，但其“克隆”戰術的精髓卻始終未變。

　　在建的湞江區韶關碧桂園，就有一座五星級酒店的規劃，而其芙蓉新城項目也宣稱，將建造五星級標準的酒店及相應商業配套。在韶關這樣經濟不算十分發達的中等城市里，10公里內由同一家集團開發兩座五星級酒店的做法，從投資回報角度看是否合理姑且不論，至少當地政府是樂見其成的，因為這有助于提高城市形象，以吸引其他外來投資。

　　當地人士評價說，酒店及各項商業配套，是每個城市的面子工程，共同的利益出發點使碧桂園與政府關系融洽，在競爭看中的地塊時自然握有更多議價籌碼。

　　值得注意的是，在碧桂園8月宣布的全國5個新增項目中，有四個沿用“酒店+住宅”的模式，除韶關芙蓉新城外，重慶長壽、安徽池州和天津塘沽等，都計劃在項目內建設五星級標準的酒店。

　　據前述中報披露，迄今為止碧桂園集團一共要做五星級酒店17座。其中開始運營的兩座(另有一座為四星級)，即將投入運營的三座，在建的五座，僅今年7、8月新規劃興建的就達七座。

　　至于高檔酒店及商業配套能大大提升周邊住宅的價值，自然是碧桂園樂此不疲的更重要原因。

　　第三招：急人所急

　　起步于鄉鎮的楊國強最明白基層政府的心思

　　今年8月，碧桂園在韶關轄下的縣級市樂昌，也獲得了一幅8萬平方米的土地。樂昌緊鄰湖南，境內山高林密，經濟發展較落后，而碧桂園是作為當地政府主要招商引資對象“請進來的”，據知情人士介紹，樂昌市委市政府及外經局、招商辦、國土局、規劃局、拆遷辦等部門為此還組織了聯合行動，視碧桂園項目為“提升城市形象的重點工程”。

　　在湖北的咸寧及隨州、安徽和縣等不大知名的小城市，碧桂園所到之處，都享受了同樣的特殊待遇。除數千萬平方米的土地儲備外，碧桂園在這些城市還參與了至少1800萬平方米土地的一級開發。

　　廣東省省情調查研究中心執行副主任馮勝平稱，碧桂園向來習慣于選擇二、三線城市作為開發重點，當年碧桂園就是借助城郊大盤起家，對如何控制成本，如何在二、三線城市打開局面，有一套成熟而獨到的運作模式。

　　廣州市同創卓越房地產顧問公司總經理趙卓文近年來曾考察了碧桂園在廣東的20多個項目。他舉例說，佛山轄下縣級市高明的碧桂園每平方米售價達2000至3000元，而該市內

房價則基本在1000元左右，碧桂園幾乎把這個小城市中的富人全部鎖定了，事實上這個項目銷售反映非常不錯。

　　“正因為如此，碧桂園很樂意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂園之類大名鼎鼎的‘外來和尚’幫助念好本地經濟發展這本經。”他說。

　　記者觀察

　　大地主的軟肋

　　“碧桂園目前可以動用的銀行現金達180億港元�！苯衲�4月20日成功登陸港股后，楊國強曾意氣風發地宣布。而經過四個多月來近乎瘋狂的圈地擴張后，這條后勁十足的大鱷，現金流依然強大。據中期業績報告顯示，今年上半年碧桂園負債比率為-74.6%(即有凈現金流)，而上市前負債比率是160%，換言之，公司上市后所募集資金尚未使用完畢。

　　德意志銀行一份研究報告稱，預計2009年碧桂園毛利潤將增至38%，達到同業中最高的盈利水平。9月份開始，碧桂園先后成為摩根士丹利資本國際環球標準指數及香港恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數的成分股。機構投資者的認同，使碧桂園股價迅速攀升，7月底時其股價尚不到9港元，短短1個半月已突破13港元。目前碧桂園港股市值超過1500億港元。

　　盡管現金流豐富，但短時間內超大規模的圈地，還是給碧桂園造成了一定壓力。上述中報承認，由于新項目發展及補充土地之需要，將動用IPO(股票首次公開發售)所得資金，或進行額外借款。而今年初政府開始征收土地增值稅后，碧桂園這類土地儲備量大、開發周期長的房企，更首當其沖受到沖擊。

　　碧桂園集團投資者關系部主管劉嘉毅接受本報記者采訪時就表示，為了應對增值稅清算，上半年僅此一項公司就增加了3.4億元的開支，撥備余額達到9.6億元。但他不同意碧桂園“濫儲土地”的外界質疑，堅稱公司有一套獨特的開發模式，所有土地儲備都是經過認真而理性的調查研究后才進行的。

　　凱基證券一位分析師認為，雖然近期政府暫緩實施所謂“北水南調”(允許個人投資者投資香港股市)政策，但中期來看政策放開勢在必行，像碧桂園這樣以廣東為大本營的內地房企股，自然“近水樓臺先得月”。有傳聞稱，珠三角地區不少民間資金已在加緊集結，只要政府發令槍一響，相信碧桂園等將會迎來一波股價上漲高潮。“碧桂園完全可以充分利用有利時機增發募資，加固其早晚會緊繃的資金鏈�！庇蟹治鋈耸空J為。

　　碧桂園的高速擴張還從土地和資金延伸到人事領域。自上市后到6月30日止，兩個多月內碧桂園新招了3000多名員工，比上市前增加約18%，同時正四處從同行那里搶奪中高層管理人才，據傳連房企老大萬科集團一位副總級人物，也成為其挖角目標。“現在的矛盾是，雖然集團儲備土地充足，但多年來在廣東行之有效的開發和管理模式，向全國擴張后必然要有所調整，而人才儲備正是我們的短板�！北坦饒@某區域經理向記者表示。

　　而從技術層面上說，“酒店＋住宅”這一碧桂園通行的開發模式也有軟肋。業界人士稱，富力地產、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粵系房企，同樣注重開發酒店及商業配套，但實際操作中大都引進知名酒店管理集團負責管理運營，而碧桂園旗下酒店完全由自己開發管理。

　　“盡管酒店只是碧桂園住宅開發的輔助性業務，但同時運營十多座五星級酒店，需要真正國際級的酒店管理能力，楊國強懂這個嗎？”上述人士質疑道。

　　廣州再演奪地大戰

　　這邊廂是碧桂園以“農村包圍城市”的策略低價瘋狂圈地，那邊廂卻“后院起火”，它的廣東同行們又在為了爭地競相抬價，大打出手。

　　9月11日，廣州公開出讓13幅土地，總建筑面積達133萬平方米，為該市歷來單次最大出讓土地總量，并吸引了富力地產(2227. HK)、保利地產(600048)及金地集團(600383)等知名開發商參與競拍。

　　賣地5平方公里地王依然頻出

　　一塊底價僅3200萬元的小型住宅用地，被巨頭們抬高到1.8億元，樓面地價達到了創紀錄的每平方米18729元，最終由富力拿走；保利一口氣花了42億元連下兩城，再繼續爭奪第三幅地時，因抗議拍賣官未看到他們舉牌應價就落槌宣布成交而引起一番激烈爭執；更令人驚訝的是，13幅土地中竟然有4幅成交價創了各自所在區域地價新高，成為所謂“地王”。

　　“現在房地產進入花錢砸死人的年代了”。在這場延續了整整一天的火爆拍賣會結束后，一位多次舉牌卻一無所獲的開發商感嘆說。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波表示，僅僅九月份政府就推出可建面積達140萬平方米的住宅地塊，其中既有政府儲備土地，也有城區爛尾地，是政府兌現調控房價漲幅承諾的重要舉措。資料顯示，包括這次大規模賣地在內，今年廣州土地出讓已達2.1平方公里，未來幾個月還將再推出近2平方公里土地�！爸灰�保證連續3年土地供應都在5平方公里左右，調控一定能達到效果。”黃強調說。

　　知名代理公司合富輝煌(0733.HK)首席分析師黎文江指出，近期廣州市政府大量出讓土地，目的是為了平衡土地供應結構，今年約5平方公里的計劃供應量，是過去兩年供地總量的兩倍。開發商此時高價拿地，風險很大，有可能會虧本。黎曾長期擔任廣州市國土房管局房地產信息中心主任，目前仍為市政府各項房地產決策出謀劃策。

　　地王背后隱藏風險

　　政府大量賣地以抑制房價漲幅的目標很明確，但地王頻出讓情況變得復雜起來。廣州資深代理機構中地行董事長徐建平稱，政府增加土地供應措施非常恰當，但“水太少了，解不了渴，尤其是中心城區供應量依然嚴重不足。”

　　盡管黃文波和黎文江兩人一再強調，高地價不一定會帶來高房價，但“地王”效應還是不可忽視。今年8月，廣州番禺區沙灣地塊被萬科以4..2億元拿下，成交價創下區內新高后，一夜之間地塊周邊樓盤售價每平方米提高了1000至1500元。

　　“除了城區缺地之外，開發商對未來市場的預期都很高，才讓他們敢出那么高的價，但其中的風險似乎被忽視了�！睆V州滿堂紅地產研究部總監龍斌認為。他與廣州市國土局有市場研究方面的長期合作關系。

　　龍舉例說，拍賣會前政府新增了一項條款，規定有關項目凡達到預售條件的，必須10天內申請辦理預售，獲得預售證后必須10天內銷售，每延遲一天銷售，每天須按總地價1‰繳納罰金，以前的圈而不發、惜售等銷售手法，越來越不靈了。

　　另有不愿具名的業界人士稱，此次拍賣會上表現最為活躍的保利地產拿下的廣州西郊金沙洲地塊，今后的市場前景就不容樂觀。保利以21.2億元奪得該地塊，樓面地價達到每平方米8700多元，超過區內在售的萬科四季花城最高樓價每平方米8000元，至少要賣到1.2萬~1.3萬元才能保本，但兩年后相對偏遠的這一地段能否支持如此高的樓價，實在讓人擔心。

　　記者就此聯系了保利地產有關負責人，但對方拒絕正面評論，只表示公司看好金沙洲的發展前景，所拿下的每一幅地，都會經過相當嚴謹的考察和評估。中國經營報記者：龍飛

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