文/李亞夫

　　1、“業(yè)主開始運(yùn)動(dòng)了!”3年前，北京的一位記者朋友很理性的打電話給我。

　　那是2003年7月4日上午8點(diǎn)10至下午6點(diǎn)左右的事。這一天，北京望京地區(qū)附近的方舟苑，200多個(gè)業(yè)主包括老人和孩子，穿著統(tǒng)一的白T恤，上面寫著鮮紅大字：方舟苑維權(quán)業(yè)主。在陽光明媚的綠色小區(qū)里，到處懸掛著保衛(wèi)家園和控訴開發(fā)商的標(biāo)語。當(dāng)48輛汽車，排成500多米的車隊(duì)緩緩駛上長安街，向著北京市規(guī)劃委進(jìn)發(fā)時(shí)，中國人這一特有的業(yè)主維權(quán)行為大大驚動(dòng)了上班時(shí)人車涌動(dòng)的北京城。

　　事件起因是開發(fā)商將原來蓋3座樓的地方更改為5座樓。業(yè)主們被開發(fā)商蔑視業(yè)主利益、侵占他們陽光權(quán)、綠地權(quán)與知情權(quán)、違反原來承諾、隨意更改規(guī)劃的行為激怒了。在多次協(xié)商失敗之后，他們選擇了現(xiàn)有體制下公民能做、法律不禁做的中國式上訪與談判。

　　業(yè)主們的目的很簡單：讓發(fā)展商遵守承諾，尊重業(yè)主利益，不要隨意更改規(guī)劃，不要踐踏雙方的合同契約與游戲規(guī)則：如果你不夠格做一個(gè)企業(yè)公民，那你要遵守起碼的商業(yè)道德：不要欺騙。

　　類似事件并不孤立。近幾年來，在北京，在廣州，在深圳，這一業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益而此起彼伏的新社會(huì)現(xiàn)象，被敏銳的新聞界稱之為“業(yè)主運(yùn)動(dòng)”。

　　2、實(shí)際上，“業(yè)主”與“業(yè)主運(yùn)動(dòng)”這兩個(gè)新名詞背后，顯示了中國改革開放以來，尤其是92年以來個(gè)人物業(yè)財(cái)產(chǎn)合法化所凸顯的“業(yè)主精神”。

　　改革開放最大的變化，是在國家全能權(quán)力與個(gè)人獨(dú)立權(quán)力的政治、經(jīng)濟(jì)、文化與社會(huì)關(guān)系上，做出了緩慢但有效的重大調(diào)整。這一調(diào)整體現(xiàn)在個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的直接表現(xiàn)，是公民可以用自己的合法所得(雖然有些人的巨額財(cái)產(chǎn)是否合法尚無定論)擁有屬己的物業(yè)財(cái)產(chǎn)。由原來國家不保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)(甚至隨意剝奪個(gè)人財(cái)產(chǎn))，到將要修憲保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這一巨大變化，激活了公民維護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的識見、行為與組織。

　　自由居住時(shí)代開始了。相應(yīng)的，社區(qū)政治出現(xiàn)了。

　　而業(yè)主運(yùn)動(dòng)，則是城市文明建設(shè)與國家政治建設(shè)中，因制度缺陷而產(chǎn)生的社區(qū)自治行為之一，是事件政治的標(biāo)本表現(xiàn)。

　　業(yè)主的“業(yè)主精神”在現(xiàn)階段可以簡單概括為“學(xué)會(huì)維權(quán)”。

　　業(yè)主雖然擁有了法定的個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)，但是，長期以來的小農(nóng)意識與國家集體主義的負(fù)面影響，業(yè)主并沒有自然生成社區(qū)居民的自組織能力與公民維權(quán)意識。業(yè)主維權(quán)之路，經(jīng)歷了“個(gè)人抗?fàn)帯�組織起來—依法管理—協(xié)調(diào)社會(huì)力量”的不同成長階段。在這一過程中，因?yàn)榘l(fā)展商的利益對抗與政府政策缺位，十多年來，業(yè)主們采取了上訪、申訴、集會(huì)、游行、張貼標(biāo)語、起訴欺詐、叫罵、暴力威脅、靜坐、訴諸輿論等方法去艱難地維護(hù)自己的利益；而發(fā)展商尤其是問題較大的急功近利者，大都采用了推諉、置之不理、停水停電、暴力相向、起訴侵權(quán)名譽(yù)等手段來對待弱勢的消費(fèi)者。業(yè)主們在實(shí)踐中所積淀形成的基于個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)之上的維權(quán)意識，正是極為珍貴的社會(huì)資本。它的擴(kuò)展與影響，推動(dòng)了政府的法律法規(guī)制定(如新出臺的物業(yè)管理?xiàng)l例)，制約了發(fā)展商的不法行為或欺詐概率。

　　但是，業(yè)主精神如若僅停留在“學(xué)會(huì)維權(quán)”的初級階段，是無法完成自身成長的。從各地業(yè)主事件呈現(xiàn)的規(guī)律性特征來看，政府政策法規(guī)對發(fā)展商的制約不夠、規(guī)范不清，雖是結(jié)構(gòu)性的環(huán)境問題，而業(yè)主們?nèi)鄙倭夹缘淖越M織能力，也是業(yè)主運(yùn)動(dòng)后續(xù)動(dòng)力不足的原因之一。

　　根據(jù)北京秦兵律師總結(jié)，業(yè)主運(yùn)動(dòng)普遍呈現(xiàn)了“散沙狀態(tài)”、“搭便車現(xiàn)象”、“經(jīng)不起拖延”、“無業(yè)主社團(tuán)組織”、“無社會(huì)專業(yè)組織支持”、“無運(yùn)作資金支持”等現(xiàn)象。他認(rèn)為，一些不法發(fā)展商之所以敢明目張膽欺詐消費(fèi)者，“除了利用法律漏洞之外，更重要的是他們已經(jīng)深刻認(rèn)識到欺詐對象的軟弱性，這種軟弱性的表現(xiàn)就在于被欺詐者無法組織起來。”

　　業(yè)主精神的升華與深入凝聚，除了業(yè)主依法利用業(yè)主委員會(huì)這一結(jié)構(gòu)性平臺實(shí)施組織、協(xié)調(diào)與管理外，更重要的，是業(yè)主們能認(rèn)識到公民中社區(qū)地權(quán)所賦予他們的自治權(quán)力。由不可侵犯的個(gè)人“財(cái)產(chǎn)權(quán)”到“社區(qū)自治權(quán)”，這是一個(gè)從獨(dú)立個(gè)人到自由人聯(lián)合體的重大變化，其間個(gè)人自由與公共性得到了有效的結(jié)合。雖然這一理想目標(biāo)目前尚無可能，但業(yè)主運(yùn)動(dòng)的本質(zhì)，就是朝向這個(gè)方向發(fā)展與努力。

　　3、業(yè)主運(yùn)動(dòng)相對應(yīng)的，是房地產(chǎn)發(fā)展商的利益博弈與品牌意識的覺醒

　　坦率地講，發(fā)展商在消費(fèi)者和社會(huì)輿論中的象征形象并不好。

　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎教授于2001年做出的“房地產(chǎn)公司30%是大騙子，30%是中騙子。30%是小騙子，10%是合法公民(企業(yè))”的評估時(shí)，他表達(dá)了一個(gè)學(xué)者與消費(fèi)者群體因購房而屢遭蒙騙的激憤之情。當(dāng)2002年秦兵律師以理想中的“204”購房合同補(bǔ)充條款，去保護(hù)消費(fèi)者的物權(quán)基本利益時(shí)，他想從法律角度預(yù)防房地產(chǎn)市場中太多的潛在明在的不公平欺詐。當(dāng)一位購房者在網(wǎng)上發(fā)出“一次本該通向快樂與幸福的消費(fèi)行為，居然會(huì)成為前途莫測的歷險(xiǎn)——這就是購房”的親歷感嘆時(shí)，我們不能不想到身邊的親友熟人購房及因物業(yè)管理引發(fā)的種種糾紛事件。

　　但優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商也在以自己的努力改變這一象征形象的負(fù)面效果。我們說優(yōu)秀的開發(fā)商，是指那些不僅兼顧了企業(yè)利潤，同時(shí)更以企業(yè)文化與人文理念，去承擔(dān)起品牌地產(chǎn)與企業(yè)公民應(yīng)有的商業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任的這類公司，例如萬科地產(chǎn)。

　　從項(xiàng)目地產(chǎn)到地產(chǎn)品牌，從地產(chǎn)品牌發(fā)展到品牌地產(chǎn)，再從品牌地產(chǎn)成為公民企業(yè)，這條企業(yè)成長之路并不是大多數(shù)企業(yè)所能走下去，并能走上高端，去摘取應(yīng)有的光榮與尊敬的。公民企業(yè)要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，要付出更大的代價(jià)。要具有更強(qiáng)的守法意識與管理機(jī)制，要主動(dòng)而非被迫去參與社會(huì)利益的公正、公開、公平的博弈。它要求你要恪守商業(yè)道德的底線，要與消費(fèi)者、員工、投資者與社會(huì)結(jié)成利益伙伴，要以“消費(fèi)者的生活為本”去“建筑無限生活”；要尊重你的投訴但不把你當(dāng)成上帝，“在投訴中變得完美”；要為業(yè)主提供“隱蔽式管家服務(wù)”與“24小時(shí)集約服務(wù)”，讓你的房子可以享受細(xì)心照料下的保值前景；要?jiǎng)?chuàng)新地設(shè)計(jì)房型與環(huán)境的新產(chǎn)品，讓“花城、花園與情景洋房”帶給你家園般的人生享受；要能依法納稅、善待員工、不會(huì)因官商勾結(jié)而一旦事發(fā)就四處躲藏與辯解……總之，做品牌地產(chǎn)是要付出昂貴的投資的。你越是有名，你就越要承擔(dān)起更多的注意力與社會(huì)責(zé)任。

　　當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展商不把品牌當(dāng)作促銷式的廣告泡沫，不把品牌當(dāng)作權(quán)謀式的賺快錢走人招法時(shí)；不把打假者王海與204條秦兵律師當(dāng)作刁民看待，不把消費(fèi)者投訴看作無理取鬧而是理性對待、協(xié)商解決時(shí)，地產(chǎn)品牌企業(yè)才真正地開始了品牌地產(chǎn)的事業(yè)之旅：品牌是一種社會(huì)契約基礎(chǔ)上的社會(huì)資本，它的核心，是在產(chǎn)品/服務(wù)交換的本底上，構(gòu)建起相互信任的社會(huì)理性與價(jià)值。

　　你可以不要品牌要金錢，但你必須面對消費(fèi)者的質(zhì)疑與反抗。你不誠信巧取豪奪的，但愿我們?nèi)找嫱晟频姆ㄖ颇芙o你懲罰。你要做品牌地產(chǎn)嗎？就請你正視業(yè)主運(yùn)動(dòng)。業(yè)主運(yùn)動(dòng)是轉(zhuǎn)型期中國市場上的無奈選擇。它的出現(xiàn)，折射了社會(huì)法制的不完備、市場發(fā)育的不成熟、政府監(jiān)管的缺位，更反映了財(cái)大氣粗房地產(chǎn)發(fā)展商的軟肋與陰影。

　　4、業(yè)主運(yùn)動(dòng)呼喚地產(chǎn)企業(yè)公民，期待共建理想家園。

　　在中國，人們對“家園”兩字一直有著烏托邦般的永恒情結(jié)。

　　古代有陶淵明老先生的“桃花源記”,青山綠水，男耕女織，戶不拾遺，天倫之樂，表達(dá)了農(nóng)業(yè)文明時(shí)代的家居理想。近現(xiàn)代則有江南名園與北方四合院，青瓦白墻，方窗深院，小橋流水，梅竹楊柳，為歷代名人商賈視為根基，一派東方優(yōu)雅的家居樂趣。而1949年以來，城市居民大都成了意識形態(tài)權(quán)力格局中的單位人，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房分配舉步維艱，稀缺住房引發(fā)了眾多積怨與不滿。改革開發(fā)后，尤其是九十年代末房改政策出臺以來，人們終于可以在市場上選擇自己喜愛的房子了。居住改變生活。房子由狹小的棲身之所一變?yōu)轶w現(xiàn)人生價(jià)值、實(shí)現(xiàn)居住夢想的理想家園，這其中價(jià)值變換給人的生活意義，正如德國詩人荷爾德臨詩中所言：“人生充滿勞作，但依然可以詩意地棲居在大地上。”

　　擁有家園，享受家園，守望家園——這是千百萬消費(fèi)者與業(yè)主的根源性力量所在。

　　他們雖然可以細(xì)分為財(cái)大氣粗的

豪宅購買者、見好就收的投資購房人、畢其一生積蓄的置業(yè)安家者和無力維權(quán)的拆遷戶等，雖然他們在業(yè)主運(yùn)動(dòng)中的表現(xiàn)不一甚至被分化或被愚弄，但他們是房子和家園的法定主人，這才是業(yè)主運(yùn)動(dòng)博弈地產(chǎn)商人的基礎(chǔ)與源動(dòng)力。

　　我相信：大部分業(yè)主是善良的且不乏理性。他們參與業(yè)主運(yùn)動(dòng)，只是呼喚真正的地產(chǎn)企業(yè)公民履行應(yīng)付的社會(huì)責(zé)任與商業(yè)道德；他們的真實(shí)本義，是如何在現(xiàn)有并不理想的社會(huì)與市場環(huán)境中，守望他們生活于斯的美好家園。

　　讓我們相信：熱愛家園者，終將有福；共建家園者，亦將有福