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商業設計和策劃是一件很有趣的事情。
反過來講，是一件很難的事情。
曾經聽到香港利安公司的徐麗葉女士說過一句很有趣的話，商業怎么樣設計和策劃都是錯的，為什么會錯呢？因為商業是一個活的東西，和住宅不同。同一個商業區，幾年以后
還有可能面目全非。
所謂活的商業，是很容易找到現成的例子。
比如說深圳的羅湖人民南路和福田區的華強北路。
在深圳住過比較長時間的老深圳人都會多多少少知道一些這個發展過程。
當初的人民南路可是深圳羅湖著名的商業旺區，人流密度可以比美現在的華強北，也是老深圳人和港人聚集地，當初的國貿，發展中心，深圳百貨，深國商和東門都聚集在這個商圈。現在人不如以前多，所以現在有重振羅湖商業圈和人民南路之說。
現在的華強北和幾年前也有非常大的不同。當初有一件影響非常大的事情便是萬佳百貨的續約問題。原來的萬佳百貨位置是緊鄰華強北路，由于租金的問題才轉移到振興路。由于萬佳是 深圳有名的大百貨，所以當初影響非常大。
據我判斷，萬佳的遷移，實際上，代表著華強北片區的租金，己經決定了低租金的百貨業在當時是被驅逐的對象，萬佳的遷移，也是代表著—個明顯的商業片區特性的轉變：由綜合性的商業街業態，向當時利潤率和租金收益更高的IT業進行轉換，所以漸漸的華強北片區在—段時間內，基本上沿街全部是手機店，逛街變得十分無趣。單—的手機業和IT業，并不能完整支撐大規模的商業人流的需求。
所以從前年開始，多種物業類型又漸漸回流到華強北，其中也重新出現了零售百貨業，如茂業百貨和曼哈精品店，其中也間雜著星巴克和快餐業，基本形成了以華強北路為核心，西側為餐飲為主，東側為時裝為主的綜合互補性商業片區。目前比較流行的滿大街的皆號稱重慶正宗酸辣粉以及珍珠奶茶和燒烤的小吃業態，可以認為是見縫插針的最小型商業螞蟻，味道是否正宗姑且不論，生意似乎也不比正規餐廳差。
所以華強北又慢慢變得有趣了。
記得《獅子王》中有首很好的歌，曲名叫做“THE CIRCLE OF LIFE”，對于商業發展模式，不如稱之為商業生長模式，可以稱之為“THE CIRCLE OF COMMECIAL”。
這種商業發展，如果可以靠設計來控制和模擬的話，是一件很難的事情，現在的商業研討，大家也多以分析成熟商業的發展過程為主，來試圖找出商業設計模式。借由某種商業設計模式的指導而大獲成功的案例，真的是少之又少。
最近深圳分別在羅湖和福田開了兩個mall，叫做金光華和萬象城。
單單從商品門類來講，都算是比較高檔的商品物業，其中也都有高級院線在其中。但是每次去都發現萬象成的人流比金光華的多。
細細分析起來，會發現萬象成的商品層次和娛樂層面都比金光華要多，比如有一個真冰溜冰場，有超市可以買菜，有各種小型出租店，里面有面包房，小型電器商店，書店等等，當然mall里面必不可少的餐廳還是有不同檔次。
論場面的高檔和豪華，金光華還是不次于萬象城，但是來來去去，里面的人流的確不如萬象城多。如果仔細觀察的話，理由歧視不言而喻。
萬象城的商業類型非常適合一家來這里閑逛一天，老太太和小孩都可以找到感興趣的東西，所以在萬象城經常可以看到的是一家子拖家帶口的在里面閑逛，各個興趣昂揚。但是金光華，更多的看到的是中年和青年夫婦在里面購物消費。就算我自己，拋去距離差別，還是更喜歡在萬象城里面，看著太太和小孩在溜冰場里面穿行，我則可以在嘉禾影院的柜臺買個很好味道的爆米花，閑閑淡淡的在香港人開的小鋪子里面，安然檢查一下香港帶來的最新水貨電器。
這種商業類型，才是mall發展這么多年，所倡導的生活化帶來商業最大化的設計指向，所以，mall并不是只要大就可以隨隨便便叫做mall的。
當然，金光華里面也有比較旺的場所，那里面人最多的是地下一層的商業餐飲區，里面有一個香港蛋撻王，味道很是不錯，建議大家有空去嘗嘗。
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