荊寶潔

　　“死”一般的冷寂。鄂爾多斯樓市已陷入冰封狀態(tài)。

　　“五月份時每天還有幾十組客戶看房，但進入11月，不僅沒人買房，連看房的人都沒有。”11月29日，鄂爾多斯當?shù)匾桓叨藰潜P項目負責人韓平(化名)對本報記者說。

　　很多樓盤的售樓處都接近關(guān)閉。施工的現(xiàn)場也不再有人。因為當?shù)乇鶅銎趤砼R，鄂爾多斯所有的房地產(chǎn)項目都已經(jīng)進入停工狀態(tài)，到處是不再轉(zhuǎn)動的塔吊和未完成的房地產(chǎn)項目。

　　“再開工可能要等到明年4月春暖時。”韓平說。從11月1日起，工人陸續(xù)離開鄂爾多斯。“最近鄂爾多斯的人越來越少，車也越來越少。”當?shù)厝送蹉y說。

　　更可怕的是民間借貸危機爆發(fā)給人們帶來的心理震顫，以及開發(fā)商自殺事件出現(xiàn)后，人們對開發(fā)商資金鏈狀況的全面質(zhì)疑。

　　外界傳出消息稱，鄂爾多斯主體城區(qū)東勝區(qū)已經(jīng)在計劃實施總額為75億元至100億元的“救市”方案，由政府牽頭從銀行貸款為市場注資。

　　但本報記者向當?shù)亻_發(fā)商求證，都稱暫未收到相關(guān)通知。

　　鄂爾多斯的冬天，格外寒冷。

　　期房銷售的尷尬

　　當?shù)囟辔讳N售員告訴記者，現(xiàn)在大幅度降價的大多是期房開發(fā)商，為了回籠資金，現(xiàn)房開發(fā)商降價者只有天譽國寶一家。

　　即使降價，接盤者也寥寥。鄂爾多斯人和其他區(qū)域不同，他們更相信看得見摸得著的，畫張圖紙就開賣的模式在鄂爾多斯普遍行不通，許多項目都是蓋到準現(xiàn)房狀態(tài)，接近封頂時才進行開賣。

　　此外，在鄂爾多斯的用工成本也較高，富起來的鄂爾多斯物價水平水漲船高。據(jù)當?shù)亻_發(fā)商透露，一個綁鋼筋的熟練工人日工資500元。開發(fā)商背負著巨大的資金壓力。

　　當?shù)貥I(yè)內(nèi)公認，天譽給出了目前當?shù)厥袌龅淖畹驼劭邸?1月底本報記者暗訪時，天譽國寶相關(guān)銷售人士對本報記者說，6月20日開盤時的價格在13000元/平方米-14000元/平方米之間。對于當時的高價，她不無感慨，如果當時以10000元/平方米的價格開盤，可能全都賣出去了。

　　此番降價活動從11月1號開始，一次性付款6.6折，按揭貸款7.6折，最高降幅達到5000元。為了防止老業(yè)主鬧事，天譽國寶承諾降價補償。

　　“最多的一套補償了100萬。”前述銷售人士透露，與大多數(shù)開發(fā)商不同的是，天譽國寶在銷售時已經(jīng)是現(xiàn)房。據(jù)透露，降價活動開始后，天譽國寶僅賣出了20多套。

　　更多的樓盤選擇硬撐。

　　在鄂爾多斯最知名的兩豪宅，星河灣和伊泰·華府世家，暫無公開降價的打算。星河灣銷售人士告訴本報記者，現(xiàn)在部分戶型19000元/平方米起，沒有大的降價。但星河灣最近一次的開盤認購，銷售情況不復往日的輝煌。

　　由于當?shù)貨]有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，同行大多只能猜測星河灣的銷售情況。據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，其一期開盤只賣了不到十分之一，這是星河灣當初進入鄂爾多斯始料未及的情況。

　　在鄂爾多斯老城區(qū)的伊泰·華府世家，也暫時沒有降價的打算。項目負責人對本報記者說，按現(xiàn)在的市場狀況，高檔住宅降價是沒有意義的，一旦降價，反而會更加傷害市場，現(xiàn)在能做的只有把項目建設(shè)好。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，目前康巴什內(nèi)核心地區(qū)的新房價格依然為每平米8000元左右，即使是周邊地區(qū)的新房價格也只跟核心地區(qū)的房價每平米相差一兩百元左右，并無大幅下降。

　　觀望的氣氛已經(jīng)形成。“無論怎么優(yōu)惠，怎么做活動，就是沒人買。”韓平感嘆市況艱難。

　　在成交僵持期，各種消息在市場游走，人心惶惶。11月中旬，鄂爾多斯新區(qū)、著名的鬼城康巴什樓市崩潰，項目跌至3000元/平方米的消息在網(wǎng)絡(luò)上“沸騰”。

　　但本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前述報道所稱“3折”涉及的樓盤，如“大興花園、華瑩萬佳等樓盤低至每平方米4000元以下”，皆與事實有出入；至于“3750元/平方米的金信翰林苑”，有當?shù)胤治鋈耸空J為，可能原因在于，該小區(qū)一些無產(chǎn)權(quán)房的報價；也不排除一些人欲利用鄂爾多斯狂熱的地產(chǎn)炒作風，故意制造類似低價假房源。

　　供需危機來臨

　　而當下的冰凍期，并不是偶然，這和之前積聚數(shù)年的投機資本持續(xù)推高樓市供應直接相關(guān)。

　　采訪中多位當?shù)厝烁嬖V本報，隨著這個能源城市的崛起，當?shù)厝撕砂�逐漸鼓脹，高利貸和樓市是鄂爾多斯人投資理財?shù)膬纱蟪隹凇ｍn平告訴本報記者，鄂爾多斯人貸款是習慣，有錢沒錢都貸款，然后放貸或投資；而90%以上的人買房子都會從銀行貸款。一些炒房者甚至從高利貸借款。

　　但眼下隨著宏觀信貸政策及樓市調(diào)控政策的收緊，鄂爾多斯人的資產(chǎn)騰挪術(shù)失了魔力。

　　按限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款，大大削弱了鄂爾多斯人的購買力。

　　而樓市和高利貸盤根錯節(jié)的糾纏，使得最近民間借貸危機全面爆發(fā)，又進一步循環(huán)影響了房市。

　　9月24日，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(下稱“中富”)法定代表人王福金的自縊，掀開了當?shù)孛耖g借貸危機的冰山一角。

　　中富成立于2007年10月18日，王福金為公司的法定代表人，持有公司30%的股權(quán)。

　　調(diào)查中了解到，中富資金鏈斷裂，與其急于出售住宅但又套現(xiàn)未果有關(guān)。據(jù)初步統(tǒng)計，中富集資借貸中的2.1億元多用于房地產(chǎn)，相當比例用于提前墊付購房人70%的購房貸款。

　　然而，在緊縮的信貸政策下，“出錢賣房”的中富至今未拿到銀行按揭貸款，資金缺口到了無法歸還民間借貸本息的地步，導致公司正常的運營受阻。據(jù)測算，中富總計2.63億借款，每月僅支付利息一項就需要789萬元。

　　事實上，有許多開發(fā)商資金都處于岌岌可危的狀態(tài)中。據(jù)高和投資調(diào)研，大約今年8月份，為防止民間借貸系統(tǒng)崩盤及債權(quán)人追債，鄂爾多斯很多房產(chǎn)項目仍在勉強維持開工；但由于長期拖欠建筑工程款，且民間借貸危機最近接連引爆，大量項目已停工。

　　有開發(fā)商深度懷疑，鄂爾多斯現(xiàn)在是否還有那么多有錢人，足夠消化供給如此龐大的市場。

　　此前曾有數(shù)據(jù)稱，當?shù)孛?17個人中就有1個億萬富翁；每15個人就有一個千萬富翁。

　　而現(xiàn)在當?shù)厝顺蠲忌铈i地說，許多人在這場民間借貸危機中資產(chǎn)縮水。當?shù)匾晃簧�意人向本報記者透露了一個細節(jié)，以往朋友聚會時，大家每頓飯花四五千很正常，現(xiàn)在大家兜里都沒錢，每頓飯花幾百塊。

　　個案和面上的調(diào)研都顯示，當?shù)胤康禺a(chǎn)需求在不斷萎縮，據(jù)高和投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年鄂爾多斯商品房銷售面積高達1009.4萬平方米，而2010年北京商品房銷售面積為1639.5萬平方米，前者為后者的近62%。

　　而從人口規(guī)模看，鄂爾多斯目前常住人口有194.07萬人，北京常住人口為1961.2萬人，前者僅為后者的約10%。

　　“鄂爾多斯僅為北京人口十分之一，卻供應了相當于北京商品房銷售面積六成多的規(guī)模。”數(shù)據(jù)昭然若揭。走在鄂爾多斯很多新樓盤附近，空空蕩蕩，一些媒體報道將鄂爾多斯康巴什新區(qū)稱為“鬼城”。

　　雖然當?shù)毓俜接枰员僦{，但不可否認的是，康巴什新區(qū)的造城速度確實夠快——去年康巴什新區(qū)的開工面積為271萬平方米，今年沖高至514.4萬平方米，增幅近90%。

　　一些當?shù)厝艘蔡寡裕�新區(qū)的樓房雖好，但配套還不夠完善，暫無新區(qū)購房打算。

　　許多進入鄂爾多斯的開發(fā)商還曾試圖吸引陜西神木和榆林區(qū)域的有錢人，但事實證明來鄂爾多斯購房的外地人較少，鄂爾多斯的樓市還主要由本地人支撐。

　　“許多投資購房者若干套房都砸在手里，出不了手。”有知情者稱。

　　救市策

　　現(xiàn)在，一些有資金實力的開發(fā)商大多選擇撐下去。同時經(jīng)營房地產(chǎn)和煤炭兩個業(yè)務(wù)板塊的伊泰集團就是如此。該公司財報顯示，2011年中期，其煤炭占整個業(yè)務(wù)利潤比例的95%以上，毛利率高達62%，這為其房地產(chǎn)板塊提供了充裕的現(xiàn)金流支撐。據(jù)了解，伊泰集團還會力保在鄂爾多斯的兩個項目竣工。

　　而在鄂爾多斯投入了重金的星河灣的銷售員對本報記者說，星河灣在其他城市銷售情況還不錯，可以支持在鄂爾多斯的項目。但一期大部分項目滯銷會影響后續(xù)的施工進度，二期定會放緩上市的時間。

　　企業(yè)和炒房者都紛紛希望政府出手救市，抑或政策作出松動。鄂爾多斯市政府秘書長奇巴圖在近日召開的會議上表態(tài)，對具有一定實力、有土地等資產(chǎn)而暫時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，政府正在積極協(xié)調(diào)貸款銀行，幫助其渡過難關(guān)。

　　此外，該市還將推進現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行整合重組，鼓勵綜合實力強的大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并、收購、重組中小型房地產(chǎn)公司。

　　對于鬼城康巴什新城空置率奇高、泡沫嚴重等如潮的質(zhì)疑，奇巴圖解釋稱，按照鄂爾多斯發(fā)展總體規(guī)劃和人口增長趨勢，預計到2015年中心區(qū)人口將達到115萬人，新增人口48.2萬人左右，保守估計共需住房11萬套左右；而全市中心區(qū)目前累計建成房屋23.54萬套，在建11.15萬套，基本符合未來建設(shè)需求。

　　高和投資預計，“由于存量嚴重過剩，假如信貸政策持續(xù)吃緊，一年左右，鄂爾多斯市場可能出現(xiàn)大量樓盤爛尾的窘境”。

　　但高和預計，作風較為強勢的當?shù)卣�府不會坐視不理，將會像溫州出臺一系列救市政策，并鼓勵大型能源企業(yè)對目前可能出現(xiàn)危機的項目進行并購。

　　“鄂爾多斯需要信心，而不是墻倒眾人推。”當?shù)匾晃怀捶空邔Ρ緢笥浾哒f。他關(guān)注到中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。他認為也希望，這或許是轉(zhuǎn)暖的開始。