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在地產行業(yè)的市場化趨勢中，能夠生存下來的企業(yè)可能只有兩類，一類是“萬科”這樣的大鱷；另一類就是注重產品差異性的專業(yè)化地產商。 戶才和/文
對一個希望有所作為的地產商來說，北京與上海是兩大必爭之地。“億城股份”(000616)亦不例外。自從2000年以來，這匹業(yè)界黑馬，一直活躍在北京西部的地產市場上。
“億城股份”借殼
2003年1月，“大連渤海飯店(集團)股份有限公司”(000616)正式變更名稱為“大連億城集團股份有限公司”，這意味著北京億城集團通過入主上市公司打造專業(yè)化房地產運作平臺的努力終于塵埃落定。
“房地產行業(yè)在國外是被當作準金融行業(yè)來看待的，一個良好的資本運作平臺，對于房地產企業(yè)的發(fā)展起著非常關鍵的作用。”億城集團股份有限公司董事、副總經理鄭力齊并不諱言，公司董事會一開始就有著打造地產專業(yè)平臺的想法。
“盡管關系在地產行業(yè)扮演著十分重要的角色，但是伴隨著行業(yè)的市場化進程，專業(yè)能力和資本實力將會對企業(yè)的發(fā)展有著決定性的影響。”鄭力齊認為，在中國資本市場不健全的情況下，企業(yè)本身的專業(yè)能力以及證券市場的作用越發(fā)突出。
“億城股份”向房地產業(yè)轉型的最后一次股權變動，發(fā)生在2002年9月。大連渤海公司與其控股子公司大連渤海教育投資有限公司，以大連王子飯店87%的股權和23950.33萬元債權，等值置換云南科新投資有限公司持有的“北京億城”49%的股權。至此，“大連渤海”與“渤海教育”分別持有“億城地產”79%和21%的股份，從而實現(xiàn)了對已有房地產業(yè)務的100%控制，“億城股份”以地產業(yè)為主、教育及酒店旅游業(yè)為輔的產業(yè)格局也開始成形。
京西貴地
“我們的目標是集中優(yōu)勢資源，在一個區(qū)域里做大做強。我們作過一個綜合比較，‘萬科’、‘金地’以及其他地產類上市公司，在一個區(qū)域的資金投放大概都在5億元左右。這正好和我們上市公司目前凈資產的規(guī)模大體相當。”“億城股份”地產事業(yè)總裁鄂俊宇表示，其主要資本將投資在北京區(qū)域，“北京市場內部還是有著明顯的差別。相對而言，我們對西部地區(qū)比較熟悉，在拿地時心里比較有底。”“億城股份”目前的地產項目如“碧水云天”、“億城中心”、“萬城華府”全部集中在北京西部的萬柳地區(qū)。業(yè)內人士透露，為拿到這幾塊地，“億城股份”付出了較高的代價，原因在于萬柳地區(qū)一級開發(fā)的成本比較高，而此前轉讓的土地又都比較便宜。
北京歷來有“東富西貴”的說法。正是看中了萬柳地區(qū)適宜居住的特點，“億城股份”才由此開始了自己的地產之旅，并將成為萬柳地產的“收官者”。“‘萬城華府’是萬柳最后一塊住宅開發(fā)用地，它將成為京西最高端的城市別墅的代表。”
差異化道路
與此同時，“億城股份”也進行了其他拓展，如斥資6000萬元收購陽光四季花園公司60%股權，開發(fā)坐落于亦莊北京經濟技術開發(fā)區(qū)西北的7萬平方米“卡爾生活館”項目。
“我們正在積極嘗試通過多種途徑獲取土地資源。”鄭力齊表示，“億城股份”將繼續(xù)努力通過收購項目公司并股權的方式來獲取土地。最近的信息表明，目前北京大約有1200多個符合“協(xié)議出讓土地”的“樓盤”都開始著急地尋找下家，“億城股份”正期待著成為這樣的下家。
“在地產行業(yè)市場化趨勢越來越明顯的情況下，能夠生存下來的企業(yè)可能只有兩類，一類是‘萬科’這樣的大鱷；另一類就是注重產品差異性的專業(yè)化地產商。”“億城”旗下北京萬城置地房地產開發(fā)有限公司市場總監(jiān)李澍表示。針對時下地產界關于 “土地和金融政策變革將限制超大盤的產生，淘汰弱小的企業(yè)，精化中間型的企業(yè)”的論點，李澍表示，“億城股份”這樣的企業(yè)應當應對消費需求的升級，在不斷擴大的規(guī)模下做出精品，走出一條品質差異化的道路。
“三里屯3.3”就是“億城股份”尋找差異化的一種嘗試。這一樓盤坐落于北京三里屯酒吧街，占地6100余平方米。按照“億城股份”的計劃，它將成為北京首家24小時營業(yè)的時尚生活中心。而地處涼水河畔的“卡爾生活館”則堪稱Townhouse第2代，將把景觀與居住融為一體。
針對北京精裝修房市場上供需之間的剪刀差(市民愿意買精裝修房的比例占60%以上，而目前開發(fā)商提供的精裝修房只占整體供應量的12%，廚衛(wèi)精裝的僅為9%。)，“億城股份”還提出了一個“雙S行動”，即 service(服務)＋ selection(選擇)。“這是‘億城股份’充分了解到購房者的需求，并在綜合平衡購房者、開發(fā)商、材料供應商和裝修單位的能力與利益的基礎上，提出的有利于各方的裝修計劃。”時任億城房地產開發(fā)公司總經理的劉云飛解釋說。
有限度的全國化
房地產行業(yè)具有很強地域特征，國內絕大多數(shù)的地產企業(yè)都是區(qū)域型企業(yè)，進入超過10個城市發(fā)展的企業(yè)更是屈指可數(shù)，各類排得上號的房地產企業(yè)在全國化的過程中，目前都只進入了少數(shù)幾個中心城市(大部分都是3-5個)。這表明從整體上來看，房地產行業(yè)的全國化擴張過程還處在非常初級的階段。
“我們發(fā)展的區(qū)域是以京津地區(qū)為主，再加上成都、昆明等少數(shù)中心城市。”鄭力齊表示，2003年，“億城股份”就開始積極考慮全國化策略，為此，曾考察過大連、天津、成都及長三角城市，最終選定天津、成都等少數(shù)區(qū)域中心城市作為走出北京的基點，條件成熟后再以這些城市為基地擴張。
“在北京區(qū)域市場做大做強的基礎上，‘億城股份’將積極穩(wěn)妥地進行區(qū)域擴張，在可承受風險水平上實現(xiàn)公司跳躍式快速增長，力爭利用5年左右的時間，發(fā)展成為全國性的、具有獨特品牌的專業(yè)地產集團公司。”鄂俊宇說。
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