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在豪宅市場的精耕細作，令“百仕達”成為另一類標桿企業。 劉凌云/文
“每個新的政策出臺后，都有人猜測，是不是有一批地產商倒下？會不會出現大洗牌的情況？其實，地產業的變局是個漸進過程，不可能一夜之間天翻地覆。”深圳百仕達實業有限公司副總經理羅雷認為，當前的宏觀調控，同樣不會引起地產業現有格局的太大變化。“一些中小型的單一項目開發商，受到的影響會比較大，大發展商則會從中發現機會。”而
地產商在宏觀調控中的難受程度，與其成熟度相關，一個超過5年經驗的開發商，就應該學會在制定開發政策時考慮政策風險。
精耕細作豪宅市場
比專注于住宅市場的“萬科”更加專注，“百仕達”只攻豪宅市場。
1996年，以原油貿易掘得第一桶金的百仕達集團，耗資9億元在深圳羅湖區拿到一塊32萬平方米的土地，從此在這里精耕細作經營“百仕達花園”。其第四期“東郡”已于8月開盤，明年初第五期也將動工。2001年12月，“百仕達”走出羅湖，以7.8億元投得華僑城填海區一塊面積為7.5萬平方米的土地，并于2002年底動工興建“紅樹西岸”。今年下半年這一項目將公開發售。為此，羅雷笑說，“百仕達”被稱為深圳市場的“死多頭”。
百仕達集團旗下，除地產外，還有燃氣、電力兩塊業務，其中，“百江燃氣”(1168.HK)在長江流域與西南多個中心城市已打下良好基礎，以地產為主業的“百仕達控股”(1168.HK)何不借道同時出擊？羅雷表示，“百仕達”即使走出深圳，也會堅持高端路線，而在二線城市，這一市場還不成熟，市場也有待規范。不過，他透露，“百仕達”進軍北京、上海市場的動作會加快，接下來，北京的項目將開始運作，但是，百仕達在每個城市都不會有太多項目，而致力于做精品。
雖然一直堅持豪宅路線，“紅樹西岸”更攜“深圳地王”之名請來美國知名建筑師Bernardo設計，但羅雷坦承，有時仍然不夠堅定。“‘東郡’中，我們就推了一部分比較小的戶型，結果銷售遠不如大戶型。”這令“百仕達”更堅持走高端路線。
在經濟學家的批評中，價格脫離居民收入水平的高檔住宅往往是一個目標。然而，對于地產面臨崩盤危險的預言，身為操作者的羅雷沒有危機感。“從前年開始，深圳市場就出現了關外中小戶型與高檔Townhouse兩頭火爆的局面。只要國內的GDP每年保持10%的增長，個人財富就會有相當的積累。隨著高收入人群的增加，豪宅市場會不斷有新的需求出現。”他認為，旺盛的需求將帶來豪宅市場的進一步增長。
“從價格漲幅來看，的確有泡沫的成分，但從城市化的進程來看，目前的房價不算高，尤其是上海，如果以國際化城市的標準來衡量，房價并不太高。”羅雷認為，對于這類城市的房價，不能只以本地居民的收入衡量。因為來自海外投資者的購買力，也支撐了價格的上升。
穩健發展必須慎用投資杠桿
因為不以規模取勝，羅雷表示，“百仕達”并不為土地儲備發愁。“好的地產商，有足夠的資金來源，而有錢就不怕拿不到地。所以，‘百仕達’不會做大地主。”今年2月，“百仕達”甚至還拋出了位于大梅沙的湖心島地塊。
這是2002年5月“百仕達”與“深國投”聯手以5016.8萬元競得的商業用地。羅雷表示，經過后期研究，“百仕達”覺得缺乏商業地產的開發經驗，這一片區也尚不成熟，因而轉讓給了“創維”。“百仕達控股”的公告顯示，其與深圳創維鴻洲科技開發有限公司及黃宏生簽定協議，以6618.8萬港元轉讓持有82%股份的深圳湖心島有限公司。
除1998年6月“百仕達控股”上市時募資近6億港元外，這幾年，“百仕達”基本靠銷售資金進行滾動開發。目前，其負債率僅為50%。羅雷表示，“百仕達”的產品質素較高，變現能力比較強，加之目前項目進入回款期，資金壓力不大。“我們在香港也有很強的團隊負責資本運作，所以資金上沒有問題。”
但是月前，“百仕達”仍然公布了一項融資16億元的地產信托計劃。羅雷說，這份與“深國投”合作、針對“紅樹西岸”的信托計劃，是一份營銷信托，目的是鎖定置業者，信托的購買者將得到一個置業優惠額度，“可能將是20%”。
在當前銀根緊縮的環境下，一些企業極力謀求更多融資渠道，但羅雷認為：“一定要慎用投資杠桿，才能穩健發展。”對于現在越來越多的信托產品，他也提醒購買者要多作功課，對開發商的前景、優勢等方面要深入分析，以免投資失誤。-
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