金地 科學(xué)面對(duì)市場(chǎng)狂熱

　　“地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年的底部漲到今天，已處于中位盤整期，目前房價(jià)還會(huì)爬高，但無疑有下調(diào)的壓力。地產(chǎn)商最好能根據(jù)地產(chǎn)的發(fā)展周期調(diào)整節(jié)奏，提前回避風(fēng)險(xiǎn)。”

　　劉凌云/文 王凡/攝影

　　近來，金地(集團(tuán))股份有限公司(600383)總裁張華綱一直忙于為增發(fā)1億A股進(jìn)行路演，不巧卻趕上了股市跌穿1300點(diǎn)的鐵底，“覺得壓力很大。如果增發(fā)到位，公司資源將進(jìn)一步提升。不過，就算增發(fā)新股的認(rèn)購不理想，到年底一些應(yīng)收款到賬后，我們的負(fù)債率也會(huì)降到65%。”

　　“金地”上市之初，曾被批評(píng)土地儲(chǔ)備太少，現(xiàn)在，“金地”手中有了400萬平方米土地，但負(fù)債率又顯得偏高。今年的中報(bào)中，“金地”的負(fù)債率高企在70%。“對(duì)我來說，70%是一個(gè)警戒線。”但張華綱并不擔(dān)心，“我們?cè)阢y行還有14億元的授信額度，海外融資的渠道也很多，但‘金地’現(xiàn)在還不準(zhǔn)備進(jìn)一步提高負(fù)債率。”

　　增發(fā)，為“金地”的資金保了底。“3年前市道好的時(shí)候，我們把上市問題解決了，資金來源有了保證。”

　　帶動(dòng)片區(qū)升值就是最大貢獻(xiàn)

　　除大本營深圳外，“金地”的業(yè)務(wù)主要分布在北京、上海、武漢、東莞等地，廣州，是其下一個(gè)目標(biāo)。“深圳市場(chǎng)的容量十分有限”，而家底不厚也令“金地”更早開始綢繆。2001年，金地開始布子全國。如今，無論走全國擴(kuò)張路線的金地還是萬科，都比固守本地市場(chǎng)的“深振業(yè)”、“深長城”更具后勁。

　　上海，在“金地”的全國戰(zhàn)略中占據(jù)了重要的一環(huán)。2002年3月，“金地”組建上海公司。2003年1月，其聯(lián)手上海嘉寶實(shí)業(yè)集團(tuán)(600622)，在同大華集團(tuán)與復(fù)地集團(tuán)聯(lián)盟的爭奪后，獲得了南翔星城項(xiàng)目一期2100畝土地的開發(fā)權(quán)。今年7月，這個(gè)以“格林世界”命名的項(xiàng)目啟動(dòng)。目前，“金地”在上海的土地儲(chǔ)備近2500畝，在上海的投資近30億元，占全公司的近三分之一。“‘金地’還將適度吸納市中心的土地，使市郊和市中心的土地分別占80%和20%。”張華綱認(rèn)為，由于上海城市化進(jìn)程加快，距外環(huán)線10公里以內(nèi)的土地都有發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　2004年6月，“金地”宣布出資約7500萬元，與摩根士丹利、上海盛融投資有限公司設(shè)立一家合資公司，受讓中國建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包，其中的97%屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以重點(diǎn)城市的爛尾商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主。張華綱相信，專業(yè)的地產(chǎn)商在處理爛尾樓時(shí)，比銀行更有經(jīng)驗(yàn)。“2002年，我們拿到上海‘格林春曉’的地時(shí)，周圍都是爛尾樓。那時(shí)我們認(rèn)為，房子能賣到4300元/平方米就很不錯(cuò)了，可現(xiàn)在賣到了8300元/平方米，帶動(dòng)周邊的樓盤也都升值了。”

　　他認(rèn)為，做好產(chǎn)品，也是“金地”異地發(fā)展時(shí)贏得政府信任的基礎(chǔ)。“做好一個(gè)項(xiàng)目，可以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，令整個(gè)片區(qū)的土地升值，對(duì)當(dāng)?shù)卣�府而言，這就是最大的貢獻(xiàn)。政府當(dāng)然愿意引入這樣的地產(chǎn)商。”

　　低潮拿地高潮賣房

　　“低潮拿地，高潮賣房，就是‘金地’的戰(zhàn)略。”張華綱認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年的底部漲到今天，已處于中位盤整期，由于需求旺盛，房價(jià)還會(huì)持續(xù)上行半年，但目前市場(chǎng)向下調(diào)整的壓力已經(jīng)比較大，加之通脹等因素，到明年春節(jié)前后，房價(jià)可能會(huì)向下調(diào)整。“地產(chǎn)商最好能根據(jù)地產(chǎn)的發(fā)展周期調(diào)整節(jié)奏，提前回避風(fēng)險(xiǎn)。”雖然目前國內(nèi)房價(jià)與人均收入的比率已經(jīng)較高，但是他認(rèn)為，結(jié)合中國的城市化進(jìn)程與土地出讓政策來看，房價(jià)還沒到峰值。不過，杭州、南京、上海的一些熱點(diǎn)地區(qū)、前段時(shí)間較熱的二線城市，地產(chǎn)市場(chǎng)已不太健康。

　　“我們?cè)谏虾５捻?xiàng)目‘格林春曉’，認(rèn)購率到了7-9倍，這說明市場(chǎng)已經(jīng)很不理性。樓市這樣的好法，不正常。”“金地”剛提出了“科學(xué)筑家”理念，張華綱看市場(chǎng)時(shí)也保持著科學(xué)心態(tài)，“這次宏觀調(diào)控來得稍微晚了點(diǎn)，房價(jià)已經(jīng)漲得太厲害了。”“格林春曉”2003年底推出的197套聯(lián)排別墅，有2000多客戶爭購，一天內(nèi)全部售完，創(chuàng)下了上海聯(lián)排別墅開盤即售罄的紀(jì)錄。

　　張華綱表示，對(duì)于宏觀調(diào)控，不同背景的地產(chǎn)商感受不同。“北京的‘金地國際花園’8月銷售額達(dá)到1億元，但周邊的一些項(xiàng)目情況沒這么好，銀行顯然在卡投資客客戶。”張華綱相信，今后，地產(chǎn)行業(yè)將有很大變局，一些小開發(fā)商會(huì)出局，有信譽(yù)、能力與實(shí)力的地產(chǎn)商則有更好的發(fā)展。“市場(chǎng)會(huì)不停地變化，所以，我們要做challenger(挑戰(zhàn)者)，而不是follower(追隨者)。”

　　“雙龍計(jì)劃”試點(diǎn)地產(chǎn)基金

　　2003年12月，“金地”與第二大股東金信信托合作推出“金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”(簡稱“雙龍計(jì)劃”)，首期已募集約2.79億元。

　　對(duì)于這個(gè)被質(zhì)疑是否為MBO鋪路的計(jì)劃，張華綱解釋說，這是“金地”的一個(gè)房地產(chǎn)基金試點(diǎn)，主要用于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)和土地開發(fā)，閑置資金將用于債券投資、回購和同業(yè)往來等多種短期融資。

　　“‘雙龍’的含義是指“金地”希望成為房地產(chǎn)金融的龍頭，而金信信托希望成為金融房地產(chǎn)的龍頭。”目前，“雙龍計(jì)劃”以準(zhǔn)基金的模式運(yùn)作，重點(diǎn)在前期投資，“已經(jīng)投了兩個(gè)項(xiàng)目，包括通和置業(yè)(金地第四大股東通和控股旗下企業(yè))在杭州的一個(gè)項(xiàng)目、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在合肥的一個(gè)項(xiàng)目和幾單短期融資。”通和置業(yè)與綠城集團(tuán)是這一信托計(jì)劃的另兩家聯(lián)合發(fā)起人。張華綱表示，越是需要錢的企業(yè)，越是不能投資，“投資要給那些真正想做事的企業(yè)”。這倒與國外創(chuàng)業(yè)投資家的觀點(diǎn)相同。

　　由于中國建設(shè)銀行浙江分行負(fù)責(zé)該信托的發(fā)行和監(jiān)管，“雙龍計(jì)劃”的認(rèn)購者大多來自浙江。“到年底還會(huì)開放，再擴(kuò)大規(guī)模。5年內(nèi)，我們的融資目標(biāo)是30-50億元。” -