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在與香港市場的“五不同”處尋找借鑒
土地管理制度 香港有比較健全的土地法例體系，包括《香港房地產(chǎn)法》、《收回官地條例》、《土地征用法令》、《地契條款》、《拍賣地產(chǎn)條例》等等。政府只是根據(jù)這些法例進(jìn)行管理。實行有償、有期、有條件使用土地。所有要使用土地的人都需要通過土地市場獲得土地。既有壟斷控制，又有自由轉(zhuǎn)讓。
香港對批出土地的監(jiān)管非常重視，直至批租期滿收回。發(fā)現(xiàn)發(fā)展期內(nèi)違反契約條款的，輕則罰款，重則無償收回土地甚至控上法庭；投入使用后也會不定期地跟蹤檢查有沒有違約增建或違約使用；如發(fā)現(xiàn)官地被人非法占用，則發(fā)出通知書，限令退出，否則，控上法庭，強(qiáng)制處理。
目前內(nèi)地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但還未形成一套比較健全的土地法律體系，對已批出土地和未批出的閑置空地的監(jiān)督管理很不到位。
土地批租 香港的土地批租有嚴(yán)格的批地程序和要求，用地要求在《批地條款》有詳細(xì)的說明。批租的形式主要有公開拍賣、公開招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時租約四種，但主要是公開拍賣、公開招標(biāo)兩種形式。不論何種形式取得土地，獲得土地者都得與政府訂立批租《土地契約》，《土地契約》里對批出土地的發(fā)展要求有各種限制性規(guī)定，如年期、用途、車位數(shù)、完成樓宇時間等。
目前內(nèi)地各城市在批出土地時，土地合同中也有各種要求和條件。批租的形式也有公開拍賣、公開招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時租約四種，但目前，協(xié)議用地量太大，拍賣招標(biāo)只占25%左右。
土地收回政策 土地收回方面，香港政府有一條重要的政策，就是公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地?fù)p失，也可收回商業(yè)損失。如果當(dāng)事人仍然覺得不公平的話，可以將有關(guān)事情提交土地審裁處處理。
目前內(nèi)地在收回土地時補(bǔ)償多欠公平，有的城市甚至官商勾結(jié)，強(qiáng)行拆遷，近年來在不少城市和地區(qū)引起的民怨頗多。
融資體制 香港房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常暢通，既可從銀行獲得支持，也能很容易通過發(fā)行股票和債券融資。
而內(nèi)地房地產(chǎn)融資體制非常單一，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%左右都直接或間接來源于銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資困難，審核程序復(fù)雜，更不用說海外融資。這種過度依賴銀行信貸的房地產(chǎn)融資體制隱含著較大的金融風(fēng)險。
市場集中度 上世紀(jì)50、 60年代，香港地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)為中小型公司。進(jìn)入70年代，市區(qū)舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產(chǎn)公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房地產(chǎn)業(yè)趨向集中，逐步形成了一些較大的集團(tuán)，而且大地產(chǎn)公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強(qiáng)，并通過一系列換股、收購、合并等活動使資本進(jìn)一步集中。70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大。進(jìn)入80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為壟斷性大集團(tuán)的天下，雖然經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的公司有4000家左右，但股票上市的地產(chǎn)公司只100家左右，約占2.5%，在100家左右的地產(chǎn)上市公司中，“長江實業(yè)”、“新鴻基地產(chǎn)”、“新世界發(fā)展”、“恒基兆業(yè)”等最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的股票市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成。目前最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場集中度相當(dāng)高。
目前內(nèi)地房地產(chǎn)公司約有3萬多家，前10名地產(chǎn)集團(tuán)的市場份額不到6%，最大的地產(chǎn)集團(tuán)—萬科的市場份額不到1%。內(nèi)地房地產(chǎn)市場集中度還有相當(dāng)大的提升空間。
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