萬科必須建立抗震墻(2)

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　　在每一個市場上，當那些標桿企業不斷提升橫桿的標高時，整個行業的標準也會隨之 提高，這一市場的進入門檻必然水漲船高。彩電業之后，地產又在演繹同樣的故事。

　　2004年的地產市場，相當于1996年的彩電市場。這是郁亮的一大發現，其時站在市場化邊緣的彩電市場，是他近來研究的重點。“1996年，21英寸彩電已經在城市普及，所以很多人認為，彩電企業的發展空間有限，但事實上，此后很多家庭不僅更新換代到29英寸、64英寸純平、背投、等離子彩電，還買了第二部甚至第三部彩電。這和現在房地產市場的情形類似。目前，國內80%的居民有了自用住宅，但是，這并不代表住宅市場缺少需求。除了每年的新增需求外，市場上最有質量的需求，是改善性需求，而這一需求遠未滿足。”

　　彩電企業的情形也可以類比。“那時，各地政府都有重點扶持的企業，但是在市場化的過程中，它們多數被淘汰了，成為行業巨頭的，反而是TCL、‘長虹’這樣的草根企業。”郁亮認為，由于房地產業的門檻低、技術壁壘低，從過去到未來，都會有很多企業進入，但是，只有專業的地產商才能笑傲江湖。

　　把制造業與地產業類比的，還有摩根大通。2003年，在研究“萬科”、“中海”、“合生創展”、“上海置業”等六大地產商之后，他們亦提出，中國的房地產商與制造業廠商的特征頗為相似。比如，市場過于分散，主要城市沒有占絕對優勢的企業，北京、上海、廣州、深圳排名前10位的開發商占全部市場的份額不過16%，因此，開發商對于市場價格的影響力很小，企業只有靠銷量增長和市場份額擴張實現成功，而這有賴于快速的資產周轉和嚴格的存貨管理。

　　土地儲備，又成了繞不開的一個問題。“‘萬科’不追求太多的土地儲備，第一，這會占壓大量資金，第二，積壓土地對于城市的發展不利。”郁亮表示，“萬科”的土地儲備只滿足3年的滾動開發需要，而其每年的開發量將在現有基礎上保持30%的增長。截至去年底，萬科擁有的土地儲備744萬平方米，按照當年177萬平方米的新開工面積測算，亦正好滿足3年開發的需要。

　　這一觀點，也印證了摩根大通的研究結果：高資產周轉率是地產商增加盈利的關鍵，大規模的土地儲備會令地產商的資產周轉率極度不足，從而影響業績。

　　資金，是地產商的另一主穴。近來，“萬科”不斷嘗試各種融資渠道：債券信托方面，2003年12月，在深圳的“東海岸”項目中與新華信托合作開發了2.6億元的“集合資金信托計劃”；營銷信托方面，今年7月，在深圳的“17英里”項目中，同樣是與新華信托合作開發了2億元的“集合資金信托計劃”；境外融資方面，今年7月從德國Hypo集團旗下Hypo Real Estate Bank International(HI公司)處為中山“萬科城市風景花園”項目融得3500萬美元；9月24日，公開發行總額為19.9億元的可轉債；據郁亮透露，目前，一項股權信托計劃也在籌劃中。除了郁亮認為20%復利太高的海外房地產基金尚未考慮外，其他地產公司所使用的融資渠道，“萬科”幾乎都有涉足，以至外界對“萬科”是否資金緊張產生了種種猜測，但從今年中報看，“萬科”54%的資產負債率，顯著低于全國房地產企業平均74%的水平。

　　“‘萬科’的項目開發資金中，自有資金占48%，銀行貸款占24%，外資占4%。到年底，銀行資金的比例還會降一些。萬科從銀行獲得的授信額度有104億元，但我們只用了44億元。目前，我們手中還有18億元資金，這是受了宏觀調控的影響。”

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