策略四：連環計

　　即多計并用，用在軍事上指在敵軍力量強大、戰事情況復雜時，施展多個計策，以保戰斗的勝利。

　　順馳：舍地保銷售

　　本報記者 李小默 北京報道

　　天津地產的知名企業融創集團其實為順馳總裁孫宏斌所控制，集團股東還包括天津信托、天津日報報業集團等。孫宏斌曾坦承，在順馳來自天津信托的資金支持可能要達到2億。事實上融創的首期投入金額就遠遠高于這個數字，后又有追加投資。可見，孫宏斌早已打造了一條安全利益鏈，而一旦順馳的資金鏈斷裂，其真正的命脈融創也會使其高枕無憂。另外，孫宏斌在判斷形勢后決定下半年工作重點是要聚焦銷售，而不是瘋狂拿地，因為只有銷售才可以保證資金的盡快回籠，孫宏斌是在“舍”地“保”銷售。

　　毫無疑問，“銀根”和“土根”歷來是房產商的命根。但在去年央行發布121號文件和最近國土資源部發布“831土地大限政策”的宏觀調控政策下，地產界正在感到陣陣寒意。作為2004年擴張最瘋狂的地產商，順馳顯然是其中最不好受的一個，但這并不意味著專注于速度的順馳最終不能如愿以償。

　　2003年到2004年上半年，地產新貴順馳可謂全國開花，在超常規擴張過程中，引來業界對順馳的關注和議論，其中對順馳資金鏈的質疑最為突出。

　　“宏觀調控究竟產生了什么影響，誰都能做出判斷，但關鍵是判斷后如何行動。”順馳董事長孫宏斌稱，比如貸款不行，順馳開始把目光轉向基金等直接投資。據內部人士透露，順馳已經與國外36家基金公司談過。

　　融創相助

　　在央行提高存款準備金率0.5%，國務院發布關于房地產開發資本金比例由20%及以上提高到35%的通知等背景下，要獲得銀行的支持，包括順馳在內的房地產企業將付出更多成本。

　　順馳中國總裁張偉表示，天津順馳為各地輸出的資金不到10億元，大部分錢來自合作伙伴、銀行以及去年40億元的項目回款。像天津市政這樣的合作伙伴放在順馳的錢有10億元之多。孫宏斌始終強調的是，順馳從合作伙伴那里拿到的錢和銷售回款的錢要比從銀行拿到的錢多得多。

　　事實上，在天津地產業，融創集團實力雄厚，但并不顯山露水，而其也為孫宏斌所控制。融創集團的其他股東還包括天津信托、天津日報報業集團等，這家在1998年注冊成立的地產公司(注冊資金17.24億元)，自公司成立以來，多次承擔了天津市大型市政基礎設施建設投資任務，實為順馳打造的利益鏈實體。毫無疑問，天津信托、津報集團等在融資渠道上從來都是為順馳服務。

　　在順馳集團內部，融創和順馳被視為一家，此外，關于“融創是孫宏斌的一條退路”的說法不脛而走。而在融創集團的網站上，其股東一欄也因空白顯示而透出神秘。

　　去年7月，在天津信托正式發行資金規模為3000萬的順馳“藍調街區”集合式信托計劃的同時，順馳則向天津信托入資參股5%。孫宏斌曾坦承，在121文件頒布后，順馳需要信托的支持，而來自天津信托的資金支持規模可能要達到2億。而據一知情人士透露，天津信托向“時代奧城”項目的首期投入金額就遠遠高于這個數字，后又有追加投資。

　　除了天津信托、天津日報、摩根基金、津濱發展，孫宏斌表示正在與嘉里投資等合作方洽談。同時，孫宏斌強調，不能簡單將所有的土地款相加，根據協議，有一部分土地到明年乃至后年才需要付土地款。

　　“在順馳瘋狂擴張的背后，事實上，絕頂聰明的孫宏斌早已精心打造了一條安全的利益鏈。”一位業內人士稱。

　　收縮陣線

　　5月中旬，順馳在天津天鵝湖酒店召開了600人的中層大會，判斷形勢后決定下半年工作重點就是要“聚焦銷售”，而不是瘋狂拿地。5月開始，順馳果然感受到了宏觀調控的威力，南京、蘇州等地的銀行出現了惜貸，放款速度迅速減慢。就在那兩個月，順馳在長三角的項目先后有6個開盤，項目的回款讓孫宏斌松了一口氣。同時，順馳連續做了8筆信托，加起來超過5億元。

　　今年5月的一份順馳內部文件表明，順馳今年1月至4月的項目回款為25.96億元。雖然順馳資金鏈依然繃得很緊，但孫宏斌并不認為一兩個項目的操作不成功就會導致整個資金鏈斷裂，“最多就是少拿一兩塊地，調一調而已。”

　　新出路

　　8月26日，順馳提交的上市方案已經通過聯交所的聆訊，但最近有消息傳出，順馳的上市計劃可能會推遲到明年。

　　9月初，長江實業�摷瘓F�斢邢薰�司執行總裁趙國雄、和記黃埔總經理佘耀庭在順馳�撝袊��敹�事局主席張桂宗、執行總裁汪浩、順馳長三角集團董事長閔鋒等人的陪同下，考察了順馳在蘇州的項目。香港新鴻基集團也派人考察了順馳的項目。業內人士分析，此次考察背后可能隱藏著雙方計劃進行股權層面合作的深意。這也許是孫宏斌為解決順馳的資金問題另辟的一條蹊徑。

　　萬科融資：東方不亮西方亮

　　本報記者 程林 深圳報道

　　萬科建立起多元化融資渠道，發行第二次可轉換債券，與新華信托合作的1.99億17英里項目的信托產品成功發行；國際房地產投資銀行與萬科就提供總額不超過3500萬美元的貸款達成協議。另外，萬科還增加了長期貸款的比重。

　　“萬科最大的風險在于企業自身”，萬科總經理郁亮說，作為中國最大的房地產企業，在過去的20年里，萬科的銷售額從5800萬做到了63.8億；而就在幾日前，萬科公布了它的未來十年發展規劃：到2014年，銷售額從2003年的63億元增長到1000億元。

　　如何應對宏觀調控？在萬科總經理郁亮看來，中國房地產行業正在經歷一場劃時代的變革，整個行業的市場化、透明化將成為不可阻擋的方向，但在這個過程當中隨時可能引起新的洗牌，企業需要的是對風險的充分估計和留給自己盡量多的騰挪余地。

　　未雨綢繆

　　“客觀地說，我們無法預估宏觀調控具體的時間”，郁亮說，“不過我們對此有著充分的估計和準備。”

　　房地產行業在此輪宏觀調控中受到了相當大的影響，其影響主要體現在兩個方面：其一，隨著對拆遷地、農用地的限制開發，土地供給受到進一步控制；其二，房地產開發企業的銀行信貸受到更加嚴格的限制，根據新的貸款精神，房地產開發項目資本金比例不能低于35%。

　　但是萬科并未受到宏觀調控的過多影響，2004年公司中報顯示：上半年集團的主營業務收入及凈利潤分別為24.69億元和3.15億元，較上年同期增長12.70%和52.19%。

　　萬科并沒有忘記1993年經歷過的政府宏觀調控，郁亮說：“房地產行業現在剛剛走向完全的市場化，未來市場是巨變的、行業規則是巨變的、政策是巨變的，這就像在一個地震高發地區建房子，你必須按照抗震結構來設計，否則一個地震來了，你可能就癱瘓了。”

　　“我們一直給自己留有自己犯錯的余地，在制度上留給自己走彎路、犯錯誤的空間以及政策變動的空間。”

　　融資多元化

　　9月底，萬科的第二次可轉換債券發行工作正在進行，萬科成為中國目前惟一一家發行第二只可轉債的公司；同時，公司與新華信托合作1.99億17英里項目的信托產品成功發行；國際房地產投資銀行與公司就提供總額不超過3500萬美元的貸款給“中山萬科城市風景花園項目”的合作達成協議。

　　郁亮對此解釋說，這幾筆融資都是在宏觀調控之前就已經計劃的，萬科認為，目前國內房地產業的風險在于，融資渠道過于集中在銀行，單一融資渠道的風險使得一旦政策發生變動，出現宏觀調控或其他變化，銀行信貸風險將直接危及企業。

　　源于對多元化融資的設想，萬科從去年就開始著手進行多元化融資的安排。據了解，萬科與國際房地產投資銀行的合作是從去年底就開始商談的，而和新華信托的合作已經是第二次。目前在萬科的資金結構中，來自銀行的比重占24%、企業自有資金占48%、外資占4%，剩下是預收款之類的其他資金來源。

　　與此同時，萬科的融資期限結構也發生了變化，萬科增加了長期貸款的比重，目前長期貸款已達銀行和非銀行機構總貸款的近24%。

　　即使是在利率有史以來最低的現在，即使銀行已經給予了萬科高達104億的授信額度，萬科真正使用的卻只有44個億。郁亮表示，在過去二十年的歷史中，萬科經歷過房地產業起落的完整周期，對中國特定環境下行業的相關風險、特別是宏觀調控的可能性已有了自己的把握。在萬科的發展模式中，強調的是“要做持續的領跑者”，萬科在經營中始終對自己有一個清醒的認識，將風險放在首位，資本支出不會超出企業財務能力和預算范圍，這是萬科與其他大多數房地產公司不同之處。