潘石屹不策劃未來 堅持“大型小公司”

　　本報記者 王方劍 北京報道

　　就在國內很多房地產公司因為新一輪的宏觀調控、銀根緊縮而叫苦連天的時候，有一家公司不僅在銀行沒有一分錢的貸款，甚至也沒有忙著拓寬新的融資渠道，而公司卻在蒸蒸日上，就在今年6月份還剛剛斥巨資拍得了北京CBD-01地塊。

　　這家企業就是SOHO中國有限公司，它的老板是“已經基本明星化”的潘石屹。

　　目前正在穩健發展的SOHO中國有限公司，得益于它獨特的“袖珍巨頭”的發展路徑。這種發展路徑的主要特征是：一個行業——房地產；一個城市——集中在北京。雖然SOHO中國有限公司在行業、城市和員工人數方面沒有數量優勢，但在業界卻總受到特別關注。如果按人均水平來計算經濟效益的話，SOHO中國公司每年人均銷售額在1000萬元以上，年人均納稅超過了68萬元。據潘石屹講，SOHO中國公司人均創造的稅金比華爾街投資銀行的指標還要高。

　　堅持做“大型小公司”的潘石屹總結說：“一個公司的發展，一定要量力而行，要基于市場的發展、自身的實力，而不要基于銀行的貸款、個人的喜好。如果回顧SOHO中國公司這幾年的發展模式，這可能是我們的一些經驗。”

　　將公司“做小”的理由

　　在一次關于房地產企業市場競爭的討論中，一些人都說應該“扶大”，讓那些小公司出局。潘石屹搶話說：“不對，應該讓那些競爭力差的出局，而不是讓小公司出局，因為大公司不一定強，而小公司也不一定競爭力就弱。”

　　潘石屹回顧了自己要做“小”公司的思想轉變。1992年剛開始從事房地產時，他內心一直是崇尚美國模式的，看到麥當勞靠一個漢堡包、可口可樂靠一瓶水都能進入世界500強，他當時的理想就是按照美國企業的發展路徑在國內辦一家大公司。

　　而到了1995年的時候，巴林銀行倒閉的事情對他觸動很大——一家有幾百年歷史的大銀行竟被一個20多歲的小青年就搞垮了。此后，他開始反思這種大公司模式，認為大有大的好處，但是大也有大的風險。

　　在潘石屹的理解中，“小”即自然，市場上絕大多數公司還應該是小公司，小公司才是自然的狀態。他有這樣一個比喻，好公司應該像水一樣，企業應該是液態的，不管市場是方的也好，是圓的也好，還是像茶壺一樣的東西也好，公司都可以倒到里邊去，每一個縫隙都可以充滿，這樣的公司才是好的公司。

　　如果在很大的公司，即使是一個很富有創造力的人，有時可能因為大公司的條條框框和匯報審批流程繁瑣，往往也很難施展其抱負，而小公司卻可以保護和開掘他的創造力。“因為團隊是低效率的，而個人是最有效率的，盡管團隊在很多時候能完成很多個人難以完成的事情。團隊的總體效率一定是小于每個個體算術相加之和。也就是說，1＋1總是小于2的”，潘石屹在這個講究“Team Work”的時代拋出了他的一家之言。

　　當然，把一家小公司做好，首先要有小公司的心態，企業領導者先不要貪大。比如在對潘石屹的稱謂上，他就曾多次對員工說過，千萬不要叫“潘總”，其他叫什么都可以， “只要能知道是叫我就行”。在他的執掌下，SOHO中國公司同樣是一個不貪大的企業。有一年，北京的另外一家公司和SOHO中國公司爭北京市場公司排名第一的位置。潘石屹說：“不要爭了，是不是第一不是口頭上爭來的，當第二不也挺好的嘛。”

　　對擴張說“不”

　　沒有一分錢銀行貸款、手握可觀重金的潘石屹，為什么沒有進行多元化擴張？

　　潘石屹說，他就會蓋房子，也喜歡蓋房子，中國正迎來一個建筑時代，需求大，單件商品的消費額大，很有前途。“如果你要問我為什么不做別的行業，大家都知道我不是沒有錢做，而是‘我聽不明白的不做’，這就是我的投資原則。”

　　在潘石屹的思想深處，每一個充分競爭的行業都有著有形的門檻和無形的壁壘，任何一家在某一個行業中處于領導地位的公司，一定是在該行業中積累了很多年的商業感覺、人脈資源和公司實力，突然進入該行業的“門外漢”要想進入該行業的領導者行列那都是小概率事件。

　　據SOHO中國公司的有關人士介紹，SOHO中國完全有實力進行異地擴張，搶占增長迅速的珠三角和長三角的一些城市。事實上，一些城市的領導也向SOHO中國公司發出了邀請，但是潘石屹還是對異地擴張說“不”。

　　潘石屹認為，實行異地擴張的房地產公司都有自己的道理。近年來，國內北京、上海、廣州等一線城市房地產市場的增幅減緩，而省會城市和一些經濟中心城市的房地產市場的增幅在提高。如果一家公司在這個時機進入這些城市發展，就能分享這些城市房地產市場增長的份額，進而做大甚至做強自己的公司。反之，一家房地產公司就無法分享這些城市市場繁榮帶來的商業機會。

　　不進行異地擴張的公司也有自己的好處，可以把所有的資源、精力集中在一個城市，從而在一個城市獲得更多的市場份額。“假設北京房地產市場增長只有5%，但是可能有30%都增長到我們公司里了，這樣我們公司同樣可以增長得很快”，看來潘石屹不出北京的確自有道理。

　　顯然，潘石屹對多元化和異地擴張這種單純的外延式擴張并不看重。

　　不“策劃”未來

　　近幾年，潘石屹一直奉行他在房地產開發中的“鉆石”原則：SOHO中國公司開發范圍的選擇主要集中在北京，而且就聚焦在CBD，“具體點說，就是以國貿橋為中心方圓一公里的范圍內”，潘石屹說。如果說北京市場是全國房地產市場中的“黃金市場”的話，那么CBD，尤其是潘石屹的“以國貿橋為中心方圓一公里的范圍內”的市場，無疑是這個黃金市場上的“鉆石”。

　　SOHO中國公司已經連續幾年達到平均每年30億左右的銷售額，“2004年我們公司的銷售額預計將超過40億元”，潘石屹告訴記者。但是，明年、后年SOHO中國公司還能有這么高的銷售額嗎？如果CBD市場飽和了，“以國貿橋為中心方圓一公里的范圍內”無地開發了，SOHO中國公司難道還不異地擴張嗎？

　　“至少在2007年之前，我們公司不會異地擴張的，只要CBD還有地，我們就不離開，我們沒有土地儲備不要緊，不是可以‘雞蛋換糧票’嗎？現在土地出讓也公開了。直到CBD區域內無地開發了，再考慮異地擴張的問題。至于2007年之后、CBD市場飽和之后，到時再說，現在誰也看不了那么遠。”潘石屹說。

　　潘石屹堅持認為，一個房地產公司最好的增長、最大的價值，來自于做好一個產品，而不是到處圈地，也不在于進入很多城市。

　　潘石屹說，就他做房地產十多年的經驗，一定要“聚焦”，“聚焦”這個理念除了所選擇城市、區域上的集中外，還要在開發節奏上有所把握，“一定要把一個建筑當做藝術作品來創造，一個一個項目做，做完了一個再做下一個，這樣才能真正做好。”

　　在整個項目的運作過程中，設計和規劃是核心環節，就像畫一幅畫一樣，設計和規劃就相當于是首先要想好究竟要畫一幅什么樣的畫，想表達一個什么樣的意思、傳遞一種什么樣的信息，在SOHO中國公司的開發歷史上，盡管也有兩個項目重疊的時候，但絕對沒有兩個項目的設計和規劃重疊的時候，“就好像一個人腦子里要同時想畫兩幅畫，很難想好、想清楚一樣，基本上沒有這個可能性”，潘石屹這樣解釋他的項目“聚焦”理念。

　　前不久，華遠地產股份有限公司的董事長任志強在一次會議上說潘石屹“不思進取”，拿著這么多錢不發展、不擴張。目前國內房地產公司的負債率一般在50%左右，有些公司甚至更高，做房地產公司在銀行沒有貸款的，全國可能就SOHO中國公司獨此一家。“30年前，我是甘肅小山村里的一個放牛娃，30年后我發展成今天這樣子，你還讓我怎么進取呀？”堅持“很精、很專”的潘石屹有些開玩笑的回應說。