本報記者 郭鴻賓

　　鵬潤投資在國美電器業務上日益穩健之后，基于發展考慮，其發展方向開始向地產開發領域傾斜。一個強烈的信號是，集團第二號人物、鵬潤投資常務副總裁張志銘現已兼任鵬潤地產總經理。上周，與國美電器同屬鵬潤投資旗下的鵬潤地產決定拷貝電器模式，對房地產組織機構、職能和發展定位進行大幅度調整。在大舉籌劃圈地、招兵買馬的同時，野心

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勃勃的鵬潤地產宣布今后開發的項目將不再沿用“鵬潤”品牌，而改用“國美”品牌，并將在三年內逐步進入華東、西南及華南等主要省會城市進行開發。

　　調整機構招兵買馬

　　上周，鵬潤投資常務副總裁兼房地產公司總經理張志銘宣布，對房地產組織機構、職能和發展定位進行大幅度調整。

　　據了解，此次機構調整主要包含以下兩方面內容：首先，在公司新設發展中心，專門負責土地儲備與項目洽談。發展中心的具體職責包括，一方面要分析把握國家新的土地政策、產業政策、金融政策及相關法規，為決策層提供決策依據，并在此基礎上制定開發公司的業務發展方向；另一方面，發展中心還肩負著為公司儲備土地及尋找項目的重任，而這則是具體通過市場調研、預測評估、產品定位、投資分析等手段，積極參與政府組織的招、拍、掛項目，包括接手一些二手項目來實現的。

　　對于發展中心的作用，張志銘打了個形象的比喻，“如同發動機相對于汽車一樣，發展中心的目標是提升公司核心競爭力，保證公司天天有房蓋、天天有房賣的可持續發展的目標”。因此，“發展中心是這次機構調整的重點，是公司最關鍵的業務部門之一”。

　　其次，將鵬潤地產總部與下屬各項目部的管理剝離開來。具體地講，總部今后的職責將主要面向土地儲備、質量成本控制及產品定位，從宏觀上對項目進行投資控制和管理指導，而原本由總部承擔的新項目運作、銷售等職能將由發展中心在土地手續齊全后，轉項目部進行操作。

　　機構搭建好之后，中層和基層人員的到位就顯得迫在眉睫了。8月21日，記者在鵬潤大廈11層鵬潤地產總部看到，新裝修的辦公區中還有不少空位。新上任的發展中心業務總監陳云峰告訴記者，發展中心、營銷中心以及成本控制中心等主要業務部門急缺人才，目前他們正在緊鑼密鼓地安排招聘，人員預計會在8月底基本到位。

　　看好大勢做強地產

　　眾所周知，不斷緊縮的宏觀調控以及“今年8月31日之后全國經營性用地轉讓都必須以招標拍賣掛牌方式出讓”的所謂“8.31”大限，致使那些大量囤積土地卻不開發的“房蟲”型發展商斷了生計，也使得不少資金實力不足的發展商被迫轉型。于是，有人驚呼：“房地產業的冬天來了！”那么，國美為什么要選擇這一微妙時期在地產業務上發力呢？

　　對此，張志銘解釋說，這主要是基于對宏觀市場形勢的判斷和國美的實際情況而進行的目標規劃。首先，從目前宏觀經濟及政策形勢的意義上講，盡管大家面臨的政策環境與市場環境一樣，但不同類型和實力的公司對今年乃至今后房地產市場的認識判斷也不盡相同。具體地講，國家對土地資源管理的加強后，一些僅靠簡單的社會關系，“空手套白狼”和“四兩撥千斤”式的小型開發商短期套利模式宣布終結，外地投資商與本地投資商拉平到同一起跑線。但對于那些資金充裕、專業化程度高的品牌型開發企業來講，卻是一個難得的發展契機。國家產業政策、金融政策、房地產市場的進一步規范性調整，加上消費者對住房價格、品質、配套及社區環境的更高需求，這些都傳遞出一個信號：發展商必須調整經營理念和市場操作手法以及企業內部管理模式，憑借雄厚的資金實力、成熟專業的市場開發模式，以規模競爭力實現做主流發展商的目標。

　　其次，具體到國美的實際情況而言，做大做強地產是發展的必然需求。鵬潤地產和國美電器，同是鵬潤投資旗下的骨干企業，但二者的發展水平卻很不均衡。國美電器經過近5年的發展，已經成為連鎖網絡遍布國內主要省會城市和香港地區，年銷售額過200億元的家電零售龍頭企業。正是由于整個集團的精力都放在高速發展的國美電器上，致使鵬潤地產在早期開發完鵬潤大廈和鵬潤家園之后，一段時間內無項目可做，直至近期才開發國美第一城及大康國際鞋城等項目�？上驳氖�，鵬潤地產在集團內部雖然被明確界定為國美電器之后的第二產業，但在電器主業發展日益穩健的前提下，以及國內房地產市場被普遍看好的背景下，地位逐步上升�！�黃光裕總裁告訴我，地產的事請示匯報都可直接找他，隨時安排，不用預約”。陳云峰這樣告訴記者。

　　克隆國美全國擴張

　　“在地產的發展問題上我們將會打出‘國美’牌�！睆堉俱懯状瓮嘎�，鵬潤地產決定從國美第一城開始引入國美電器的經營理念，借鑒國美電器全國連鎖的管理模式，實現跨地域的品牌化、規模化及連鎖化經營。也就是說，從位于東四環外的“國美第一城”項目開始，今后鵬潤地產開發的項目將不再沿用“鵬潤”品牌，取而代之的將是“國美”品牌。據記者了解，鵬潤在天津的房地產子公司干脆就叫國美地產，今后北京、天津等地所有的項目前面都會冠以“國美”二字。

　　不為人所知的是，在使用“鵬潤”還是“國美”作為地產項目品牌這一問題上，鵬潤地產內部曾討論多次。黃光裕最后拍板：“國美”的品牌知名度和美譽度遠高于“鵬潤”，一旦薄利多銷、優質優價、上門服務等企業經營理念復制到地產業，相應的推廣、營銷成本也會降低，同時，確定走全國化擴展路線的鵬潤地產借鑒的是國美電器的連鎖發展經驗，借助的是國美電器在全國的銷售網絡、人才儲備及政府、金融單位等資源優勢，從某種意義上講，這才是互動、互補、互助�！贝搜砸怀觯瑺幾h頓消。

　　談到鵬潤地產的發展策略問題，張志銘表示，鵬潤地產在產品方面奉行的是住宅、寫字樓、商業地產齊頭并進的策略，在擴張方面則奉行的是“一、三、五”策略。具體而言，一是指鵬潤地產走出北京的第一步仍然是天津，這不僅是因為天津與北京同屬大型城市，有著較強的消費能力，更多的是希望這第一步能像國美電器當初在天津的試水成功一樣，將在北京積累的開發經驗及模式向天津推廣應用，并計劃一年內完成天津項目的前期開發，保證順利開工，項目規模在50萬-100萬平方米之間；三是指三年時間內逐步完成華東、西南、東北、西北、中南、華南幾個主要省會城市的市場進入與項目開發；五是指五年進入各區域主要一級城市。

　　據記者了解，從去年秋天到今年春天，以張志銘和鵬潤地產常務副總安鵬為首的項目考察組就先后考察了太原、南京、天津、重慶、上海以及沈陽等眾多國內城市，并與一些當地政府達成初步協議。其中，僅在天津一地，鵬潤地產就同時盯住了南開區、河東區等四五個地塊，總占地面積超過了100萬平方米。

　　當務之急儲備土地

　　在外人看來，鵬潤地產的土地儲備并不算少。舉例來說，作為目前鵬潤地產第一個以“國美”品牌命名的項目，也是今年下半年京城東部最為人關注的住宅項目，位于東四環姚家園路的國美第一城，建筑面積接近100萬平方米，并將于近期發售。

　　按照國美電器薄利多銷的經營理念，國美第一城近百萬平方米約5400套商品房將同期施工與銷售。張志銘預言一年內會突破性完成銷售，屆時將有50億元左右的銷售收入入賬；其次，作為亞洲最大的鞋類批發交易市場，位于南二環開陽橋南側的大康國際鞋城項目建筑面積為15萬平方米，目前項目正在進行設備的安裝調試工作和內外裝修工作，并將于年底前開業運營；此外，位于左安門附近的飲馬井項目與位于三元橋附近的金尊大廈項目，建筑面積合計達50萬平方米，目前也在緊張申辦政府規定的各項手續。

　　這樣，再加上在外地已有的土地儲備，鵬潤地產的土地儲備總量已經接近200萬平方米，但這對于雄心勃勃的鵬潤投資而言，至少還存在200萬平方米的土地缺口。因此，張志銘始終認為：只有多儲備土地，才能培養企業的核心競爭力。具體到今年的目標，張志銘表示，目前他們正在積極與土地儲備中心等政府部門和面臨“8.31”大限的發展商洽談,今年至少要再上3個成規模的大項目，明年上半年計劃再增加3個項目。