“學(xué)先進(jìn)、傍大款、走正道”。這是萬通集團(tuán)董事局主席馮侖在進(jìn)入2003年伊始許下的一個(gè)心愿；16個(gè)月以后，他的心愿如愿以償。

　　傍上天津泰達(dá)集團(tuán)這個(gè)大款，只是馮侖實(shí)現(xiàn)愿望的第一步棋。4月中旬，馮侖在北京中國大酒店宣布萬通實(shí)業(yè)的總股本由原來的8億股增加到11.08億股，身為國有企業(yè)的天津泰達(dá)將認(rèn)購新增發(fā)的3.08億股，從而占萬通實(shí)業(yè)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的第一大股東。

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這是萬通地產(chǎn)自1993年成立10年來首次擴(kuò)充資本，萬通也由此一躍成為目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)中股本金和營業(yè)收入均居第一集群的旗艦企業(yè)。

　　對(duì)于此事，連茅于軾老先生也要稱其為“具有里程碑的味道”，足見此事件在房地產(chǎn)行業(yè)中的轟動(dòng)性。從項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓到企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓，在行業(yè)門檻陡然升高后，此次事件在某種程度上也預(yù)示著作為市場(chǎng)洗牌常規(guī)動(dòng)作的并購大幕已經(jīng)徐徐拉開。同時(shí)，民營資本的經(jīng)營能力、國有資本的資源獲得能力與資本市場(chǎng)這三者的組合，并且這種組合已經(jīng)成為新的基因。

　　大樹底下好乘涼

　　一個(gè)是民營企業(yè)，一個(gè)是大型國有企業(yè)，萬通與泰達(dá)這種形式的合作，令一些業(yè)內(nèi)人士均大呼“看不懂”、“不明白”。更有人提出：“馮侖走這步棋，犧牲不小。”潘石屹更是猜測(cè)，此乃“雞蛋換糧票”之舉。“天津泰達(dá)可能采用的是以土地的形式入股萬通，而萬通則將利用其資金和房地產(chǎn)操作方面的優(yōu)勢(shì)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營，雙方各得其所。”

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為，這種反應(yīng)很正常。大部分經(jīng)營狀況較好的民營企業(yè)都不愿意開放股權(quán)，原因是他們的創(chuàng)始人或者操控者無法忍受喪失自己在苦心經(jīng)營多年的企業(yè)里的地位。與被認(rèn)為經(jīng)營機(jī)制較為僵硬的國有企業(yè)合作，更是非常罕見。在馮侖與泰達(dá)合作的這起案例中，馮侖確實(shí)表現(xiàn)出很強(qiáng)的魄力，特別是在企業(yè)經(jīng)營狀況良好，發(fā)展迅速的情況下，這也可以說是一種忍痛做出的選擇。業(yè)界認(rèn)為其后必有現(xiàn)實(shí)的原因。

　　據(jù)這起合作的財(cái)務(wù)顧問東方高圣的合伙人溫鋒介紹，萬通地產(chǎn)雖未上市，但已經(jīng)是股份制企業(yè)，根據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定，增資擴(kuò)股需要在發(fā)改委報(bào)告及備案，而交易也必須是現(xiàn)金認(rèn)購，每股價(jià)格不能低于賬面價(jià)值。因此，以土地入股的外界猜測(cè)是不能成立的。

　　但最讓人難以理解的是，馮侖盡管成功地“傍”了個(gè)“大款”，但他所掌控的萬通集團(tuán)只占了萬通實(shí)業(yè)的26.7%股權(quán)，失去了控股地位。“傍大款”的代價(jià)是控股權(quán)旁落他人，這大款傍得是有點(diǎn)冤。這是一種在運(yùn)作過程中極易走形的動(dòng)作，風(fēng)險(xiǎn)很大。有人形容這著棋的棋理是“舍不得孩子套不著狼”。一方面，它是基于兩個(gè)團(tuán)隊(duì)決策層在觀念上高度認(rèn)同達(dá)成的合作，國企高層的人事變動(dòng)常常會(huì)影響合作質(zhì)量；另一方面，國企占大股，經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)存在失去企業(yè)控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，這是一著險(xiǎn)棋。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金�熤杆�有者權(quán)益��?wèi)?yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%”。就這在去年央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的一條規(guī)定，早已是大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的夢(mèng)魘。馮侖就表示萬通實(shí)業(yè)的負(fù)債率在40%與50%之間，盡管沒有達(dá)到“121文件”的要求，但在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)算是一個(gè)少見的成績(jī)了。

　　萬通地產(chǎn)的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)的平均水平，但資金的缺口在商業(yè)銀行信貸收緊后仍然拉大了。“‘121文件’的出臺(tái)堅(jiān)定了我的想法。”馮侖說。與資金收緊相比，更讓萬通實(shí)業(yè)及國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)頭痛的是土地成本不斷攀升與獲取土地的難度越來越大。

　　據(jù)了解，至2002年底，國內(nèi)各主要城市已經(jīng)落實(shí)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》��國土資源部令第11號(hào)�牶汀秶�土資源部、監(jiān)察部關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》�焽�土資發(fā)【2002】265號(hào)�犚�求。

　　在操作過程中，這些確保國有資產(chǎn)保值增值的制度實(shí)行價(jià)高者得的辦法，原是為公平起見。但房地產(chǎn)商在拍賣過程中競(jìng)相抬價(jià)，使獲得土地的整體成本增加。在南京、杭州等地，已經(jīng)出現(xiàn)了中小房地產(chǎn)商拿不到土地的情況。“現(xiàn)在到海南，要一個(gè)海灣容易，要100畝地難。”東方高圣投資顧問公司的董事溫峰說。

　　土地，萬通地產(chǎn)的確很需要土地。萬通是一個(gè)很有特點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，其住宅建設(shè)始終堅(jiān)持走高端路線。高檔住宅建設(shè)、商用物業(yè)這兩大領(lǐng)域?qū)ν恋氐囊�求都格外苛刻。目前北京市�?chǎng)上可供其開發(fā)類似萬通中心的土地已經(jīng)很少，萬通本身又沒有多少土地儲(chǔ)備。在這種情況下，萬通迫切需要一個(gè)能提供大量土地資源的伙伴或者合作者。而天津泰達(dá)作為規(guī)模位居天津第一的超級(jí)國企，無疑非常適合作為馮侖走出北京戰(zhàn)略的重要扶持者。

　　另一方面，據(jù)泰達(dá)董事長劉惠文說，泰達(dá)以資源經(jīng)營作為自己的戰(zhàn)略發(fā)展方向。泰達(dá)有很明顯的資源優(yōu)勢(shì)，包括自然資源和社會(huì)資源，這是民營企業(yè)很難具備的。劉惠文稱，泰達(dá)要“搶占自然資源，例如土地資源”。

　　泰達(dá)集團(tuán)做房地產(chǎn)的定位是“城市開發(fā)”，也就是獲取大片的土地進(jìn)行造城運(yùn)動(dòng)，而不是單個(gè)項(xiàng)目的無序競(jìng)爭(zhēng)。泰達(dá)集團(tuán)在2002年提出的新戰(zhàn)略表明，泰達(dá)將大力發(fā)展以城市開發(fā)為主的新型房地產(chǎn)業(yè)，并用3至5年的時(shí)間使其逐步成為泰達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)記者了解，到2003年底，泰達(dá)集團(tuán)在天津和海南的土地儲(chǔ)備相加超過了3平方公里。按容積率為3計(jì)算，3平方公里可以建造900萬平方米的樓盤，30萬平方米以上的樓盤就算是大樓盤了，這么說泰達(dá)手上擁有的這3平方公里足夠建起30個(gè)大樓盤。更重要的是，這些土地全都處于城市繁華地段。據(jù)馮侖預(yù)計(jì)，這些土地的總價(jià)值超過100億元。天津市目前正處于大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，從去年開始，今后5年將有7500億元資金投入這個(gè)城市進(jìn)行建設(shè)。毫無疑問，這將帶動(dòng)天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)萬通實(shí)業(yè)而言，這可是一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。

　　上市，上市

　　在馮侖的謀劃中，海外上市乃重中之重。溫峰透露，這兩年，馮侖一直和國際投資界保持緊密的聯(lián)系，不斷向他們推介萬通實(shí)業(yè)。

　　去年11月24日，北京萬通總經(jīng)理許立這樣描述：2006年-2008年為萬通戰(zhàn)略突破期，目標(biāo)是完成全國的業(yè)務(wù)布局，成為中國房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)品牌。“財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是達(dá)到年經(jīng)營收入65億元人民幣”；2009年-2012年是戰(zhàn)略發(fā)展期，市場(chǎng)目標(biāo)是形成一個(gè)具有國際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商，“財(cái)務(wù)目標(biāo)是達(dá)到總額500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模”。

　　目標(biāo)定得很高也很誘人，但路得一步一步地走。馮侖瞄準(zhǔn)了一個(gè)好市場(chǎng)：天津。自去年底以來，“天津的房子賣瘋了”，已經(jīng)出現(xiàn)圖紙沒出來房子就被搶光的現(xiàn)象。馮侖向記者透露，萬通在天津啟動(dòng)的項(xiàng)目相當(dāng)龐大，規(guī)劃建筑面積超過200萬平方米，將采取萬通獨(dú)立開發(fā)、與泰達(dá)合作開發(fā)、引入國內(nèi)其他行業(yè)巨頭共同開發(fā)等多種形式。

　　“按照房地產(chǎn)上市公司來算，萬通地產(chǎn)2003年收入23億元，正好列第5位。”萬通志向當(dāng)然不會(huì)滿足于此。馮侖告訴記者，現(xiàn)在的萬通主張戰(zhàn)略導(dǎo)向，采取以理財(cái)為核心，全面提升經(jīng)營績(jī)效的模式。萬通在融資上采取的也是多條腿走路，除了股權(quán)融資，其在國內(nèi)借殼上市工作推進(jìn)順利，也已開始考慮未來幾年在香港上市的問題。

　　“優(yōu)秀的企業(yè)只有5%，萬通要成為一個(gè)好企業(yè)、優(yōu)秀的企業(yè)，即5%的企業(yè)中的一個(gè)。”馮侖說。泰達(dá)入資萬通后，萬通地產(chǎn)的總股本將由原來的8億股增加為11.08億股，成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總股本超過10億元人民幣的少數(shù)大企業(yè)之一，將使萬通地產(chǎn)新戰(zhàn)略的實(shí)施得到更好地保障，并促進(jìn)萬通地產(chǎn)全面向“好公司、大公司”升級(jí)。

　　雖然萬通實(shí)業(yè)早早實(shí)行了股份制，每年5月的股東大會(huì)雷打不動(dòng)，年報(bào)年年出，它的規(guī)模畢竟不能與具有政府背景的大房地產(chǎn)企業(yè)相比。這增加了海外上市的難度。

　　在東方高圣投資顧問公司總經(jīng)理陳明鍵的眼中，海外上市好比西天取經(jīng)，萬通實(shí)業(yè)僅僅是經(jīng)營能力強(qiáng)，還得需要和一個(gè)有廣泛政府資源的企業(yè)一起，才有可能取到真經(jīng)。

　　天津泰達(dá)集團(tuán)就是在這樣的背景之下被陳明鍵相中并鼎力推薦給馮侖，同時(shí)也得到了馮侖的認(rèn)同，泰達(dá)集團(tuán)能給萬通實(shí)業(yè)增資添彩的恰恰是它的政府背景以及手中的土地資源。“有了泰達(dá)之后，萬通實(shí)業(yè)這個(gè)姑娘會(huì)打扮得更漂亮。”馮侖說。姑娘漂亮了，在國際市場(chǎng)上身價(jià)必然會(huì)隨之升高。

　　據(jù)透露，下個(gè)月，萬通將與美國某著名地產(chǎn)企業(yè)舉行戰(zhàn)略合作儀式，在上海從事高端項(xiàng)目開發(fā)。馮侖告訴記者，萬通的國際私募仍在緊張進(jìn)行之中，“3年后到國際資本市場(chǎng)上市”。

　　國企、民企混合雙打

　　馮侖喜歡將萬通與泰達(dá)的合作，同萬科與華潤的合作相類比。他說，泰達(dá)與傳統(tǒng)的國有企業(yè)不同，它和華潤一樣，是“新國企”的代表。

　　萬通地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)界一向以富有創(chuàng)新力著稱。經(jīng)過歷時(shí)兩年的研究，萬通地產(chǎn)提出變“香港模式”為“美國模式”，由“傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司”的新戰(zhàn)略。然而，馮侖意識(shí)到，制定一個(gè)好的戰(zhàn)略并不難，難的是實(shí)施到位。這樣，他就開始考慮如何在資源和體制兩個(gè)方面保證新戰(zhàn)略的實(shí)施，從而使萬通這個(gè)民營企業(yè)在下一個(gè)10年進(jìn)入主流的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，并取得優(yōu)勢(shì)地位。然而，民營企業(yè)經(jīng)過了20多年的發(fā)展，雖然取得了很大進(jìn)步，但規(guī)模普遍還不行。現(xiàn)在在地產(chǎn)上市公司前10強(qiáng)中，只有一家民營企業(yè)，其余都是國有主導(dǎo)和混合所有制企業(yè)。所以，萬通決定尋求和有實(shí)力的國企的合作，把商業(yè)模式上的創(chuàng)新變成一種資源上的重組和體制上的創(chuàng)新。

　　對(duì)于“做小”，萬通方面對(duì)此倒很釋懷。據(jù)稱，泰達(dá)入資萬通地產(chǎn)后主要行使戰(zhàn)略股東的職責(zé)，萬通地產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)和發(fā)展戰(zhàn)略都不會(huì)發(fā)生變化，馮侖仍將擔(dān)任董事長。馮侖自己也說：“萬通地產(chǎn)依舊會(huì)保持其完整性，萬通地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)、文化、價(jià)值與戰(zhàn)略不會(huì)有變化。泰達(dá)集團(tuán)看重萬通地產(chǎn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)與專業(yè)能力，完成資本擴(kuò)充后的萬通地產(chǎn)會(huì)借助泰達(dá)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備資源加快市場(chǎng)擴(kuò)張的步伐。”泰達(dá)控股董事長劉惠文在發(fā)言中證實(shí)，泰達(dá)集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資人進(jìn)入萬通地產(chǎn)，看重的確實(shí)是萬通和泰達(dá)之間的結(jié)構(gòu)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性，以及萬通的專業(yè)團(tuán)隊(duì)與專業(yè)能力。馮侖稱：“萬通與泰達(dá)的聯(lián)姻將使萬通在資金和土地等重要企業(yè)資源方面的能力得到加強(qiáng)，使萬通地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)新戰(zhàn)略的實(shí)力得到保障。”

　　事實(shí)上，這種合作要達(dá)到馮侖所期望的理想狀態(tài)還是很不容易的。以華潤與萬科的合作而言，華潤原本不涉足房地產(chǎn)開發(fā)，參股萬科后倒進(jìn)入這個(gè)行業(yè)了，并未全力支持萬科的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而泰達(dá)，從合作伊始就明確表示自己也要從單純的土地開發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。所以，泰達(dá)與萬通在資源上的合作能夠深入到什么程度，能合作多久都是未知數(shù)。

　　程清