萬通實(shí)業(yè)與泰達(dá)的合資無疑是一個(gè)重要的事件，它標(biāo)志著在中國房地產(chǎn)業(yè)受到信貸收緊、獲取土地成本增加的雙重?cái)D壓下，民營資本的經(jīng)營能力、國有資本的資源獲得能力與資本市場(chǎng)這三者必須組合。這已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)的新基因

　　馮侖必須開放股權(quán)，與國有資本聯(lián)手，才能繼續(xù)擁有玩游戲的資格。這也是中國眾多民營房地產(chǎn)企業(yè)的無奈

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　　2003年初，萬通集團(tuán)董事局主席馮侖許下了一個(gè)心愿；2004年4月10日，馮侖向外界宣布，他的心愿———“學(xué)先進(jìn)、傍大款、走正道”———終于如愿以償。

　　他傍上的大款就是天津泰達(dá)集團(tuán)。在這一天，馮侖在北京中國大酒店宣布萬通實(shí)業(yè)的總股本由原來的8億股增加到11.08億股，天津泰達(dá)集團(tuán)將認(rèn)購新增發(fā)的3.08億股，從而占萬通實(shí)業(yè)27.8%的股權(quán)。中國房地產(chǎn)界眾位呼風(fēng)喚雨的人物劉曉光、王石、任志強(qiáng)，學(xué)界翹楚茅于軾、張維迎共同見證了萬通實(shí)業(yè)成立11年來的首次增資擴(kuò)股。

　　16個(gè)月后回頭看，“學(xué)先進(jìn)、傍大款、走正道”此語頗有點(diǎn)先知先覺的意思。

　　更重要的是，在這一天，主導(dǎo)中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的基本定律也初步顯現(xiàn)。從這點(diǎn)來看，“九字方針”更多地預(yù)示了中國民營房地產(chǎn)企業(yè)的宿命。

　　傍著大款走正道天津泰達(dá)集團(tuán)是個(gè)什么樣的角色？它夠得上稱作馮侖口中的“大款”嗎？

　　從規(guī)模上來看，泰達(dá)夠得上這頂帽子。它的母公司泰達(dá)控股公司是2002年在天津開發(fā)區(qū)總公司、泰達(dá)集團(tuán)和建設(shè)集團(tuán)的基礎(chǔ)上合并的天津第一大國有企業(yè)，它本身則背靠天津開發(fā)區(qū)，泰達(dá)(TEDA)就是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的英文字母的縮寫。泰達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超過120億元，泰達(dá)控股有限責(zé)任公司資產(chǎn)規(guī)模約為400億元。

　　毫無疑問，馮侖如今的確成功地“傍”了個(gè)“大款”，但如此一來，他所掌控的萬通集團(tuán)只占了萬通實(shí)業(yè)的26.7%股權(quán)，失去了控股地位。“傍大款”的代價(jià)是控股權(quán)旁落他人，乍一看，這大款傍得是有點(diǎn)冤。

　　從1990年代開始下海，然后去海南搞房地產(chǎn)，經(jīng)歷十余載風(fēng)雨，到現(xiàn)在這樣的地位，馮侖不易。為什么他愿意放棄自己苦心經(jīng)營十多年的公司大股東的地位呢？

　　換句話說，像泰達(dá)這樣的“大款”到底魅力何在，竟引得馮侖此等人物甘愿舍棄控股地位？答案是資源獲得能力———他們能夠拿到土地，能夠拿到信息。因?yàn)樵谫Y本和土地層面的雙重?cái)D壓下，馮侖已經(jīng)來到了這樣的境地之中：必須開放股權(quán)，聯(lián)手泰達(dá)，才能繼續(xù)擁有玩游戲的資格。這一點(diǎn)是馮侖的無奈，也將是中國眾多民營房地產(chǎn)企業(yè)的無奈。

　　不過馮侖有理由比其他民營房地產(chǎn)企業(yè)感到幸運(yùn)，因?yàn)樗�在無奈之余，已經(jīng)搶先賣了個(gè)好價(jià)錢。因?yàn)樘┻_(dá)也并非萬事如意。他們?nèi)笔裁矗咳钡氖墙?jīng)營能力。像萬通實(shí)業(yè)這樣的民營房地產(chǎn)企業(yè)靠什么“傍大款”？靠的正是經(jīng)營能力。

　　一句話，中國房地產(chǎn)業(yè)的民營企業(yè)和國有企業(yè)的天生不足使兩者必須聯(lián)手起來。這才是正道。

　　萬通實(shí)業(yè)與泰達(dá)的合資無疑是一個(gè)重要的事件，它標(biāo)志著在中國房地產(chǎn)業(yè)的洗牌前夜，民營資本的經(jīng)營能力、國有資本的資源獲得能力與資本市場(chǎng)這三者的組合，并且這種組合已經(jīng)成為新的基因。這種基因的出現(xiàn)離不開中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國內(nèi)體制的現(xiàn)狀。

　　雙重?cái)D壓

　　事情得從2002年說起。

　　2002年第三季度的國內(nèi)投資增長(zhǎng)率超過了30%。這是一個(gè)比1992年、1993年都快的速度，是改革開放以來最快的增長(zhǎng)率，毫不夸張地說，人們都可以聞到高速行進(jìn)的中國經(jīng)濟(jì)列車在空氣中摩擦產(chǎn)生的焦糊味兒了。學(xué)術(shù)界警覺起來了，他們開始了關(guān)于“經(jīng)濟(jì)是否過熱”的討論。房地產(chǎn)過熱的意見也時(shí)有耳聞。

　　春江水暖鴨先知，馮侖這樣的老江湖容易先一步感受到水溫的變化。2003年初，他提出兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是要反周期，要熨平房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響，第二點(diǎn)就是“九字方針”。

　　“九字方針”早就開始執(zhí)行。2002年末，萬通實(shí)業(yè)委托東方高圣投資顧問公司尋找戰(zhàn)略投資者，用馮侖的話說，就是“萬通要健身”。

　　在這一過程中，事情卻難以控制地向不利的方向滑去。

　　2003年6月13日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。這個(gè)被地產(chǎn)業(yè)以“121號(hào)文件”相稱的通知最重要的規(guī)定，莫過于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%”這一條。

　　誰都知道地產(chǎn)業(yè)其實(shí)玩的是銀行的錢，雖然看上去“自有資金不低于30%”似乎是一件很簡(jiǎn)單也很理所當(dāng)然的事，實(shí)際上這可要了地產(chǎn)業(yè)的命。馮侖就表示萬通實(shí)業(yè)的負(fù)債率在40%與50%之間，盡管沒有達(dá)到“121文件”的要求，但在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)算是一個(gè)少見的成績(jī)了。因此“121文件”甫一露面就在全國引發(fā)了強(qiáng)烈的激蕩，也就是從此時(shí)開始，央行“房貸新政”逐漸施行，各地商業(yè)銀行信貸開始收緊。

　　萬通地產(chǎn)的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)的平均水平，但資金的缺口在商業(yè)銀行信貸收緊后仍然拉大了。“‘121文件’的出臺(tái)堅(jiān)定了我的想法。”馮侖說。

　　與資金收緊相比，更讓萬通實(shí)業(yè)及國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)頭痛的是土地成本不斷攀升與獲取土地的難度越來越大。

　　據(jù)了解，至2002年底，國內(nèi)各主要城市已經(jīng)落實(shí)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號(hào))和《國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》(國土資發(fā)“2002”265號(hào))要求。

　　在操作過程中，這些確保國有資產(chǎn)保值增值的制度實(shí)行價(jià)高者得的辦法，原是為公平起見。但房地產(chǎn)商在拍賣過程中競(jìng)相抬價(jià)，使獲得土地的整體成本增加。在南京、杭州等地，已經(jīng)出現(xiàn)了中小房地產(chǎn)商拿不到土地的情況。“現(xiàn)在到海南，要一個(gè)海灣容易，要100畝地難。”東方高圣投資顧問公司的董事溫峰說。

　　信貸收緊，獲取土地的成本增加，概括而言，對(duì)萬通實(shí)業(yè)資金的實(shí)力要求增加了。在這樣的雙重?cái)D壓下，馮侖在可選擇的范圍內(nèi)為自己作了最佳安排———“走正道”。

　　在馮侖的謀劃中，正道就是海外上市。溫峰透露，這兩年，馮侖一直和國際投資界保持緊密的聯(lián)系，不斷向他們推介萬通實(shí)業(yè)。

　　但即便萬通實(shí)業(yè)早早實(shí)行了股份制，每年5月的股東大會(huì)雷打不動(dòng)，年報(bào)年年出，它的規(guī)模畢竟不能與具有政府背景的大房地產(chǎn)企業(yè)相比。這增加了海外上市的難度。

　　在東方高圣投資顧問公司總經(jīng)理陳明鍵的眼中，海外上市好比西天取經(jīng)，萬通實(shí)業(yè)僅僅是經(jīng)營能力強(qiáng)，還得需要一位唐僧一樣有廣泛政府資源的企業(yè)一起，才有可能取到真經(jīng)。

　　天津泰達(dá)集團(tuán)就是陳明鍵眼中的唐僧。

　　此點(diǎn)也得到了馮侖的認(rèn)同，泰達(dá)集團(tuán)能給萬通實(shí)業(yè)增資添彩的恰恰是它的政府背景以及手中的土地資源。“有了泰達(dá)之后，萬通實(shí)業(yè)這個(gè)姑娘會(huì)打扮得更漂亮。”馮侖說。姑娘漂亮了，在國際市場(chǎng)上身價(jià)必然會(huì)隨之升高。

　　合作的道路

　　2002年底，馮侖主動(dòng)找到了天津泰達(dá)控股有限公司。2003年初，萬通實(shí)業(yè)終于從20多家企業(yè)里，確定了自己的意中人。2003年2月24日，泰達(dá)投資控股有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理劉惠文和馮侖在東方高圣上海公司首次會(huì)晤，相見甚歡，兩家公司的合作就此開始。

　　隨后，泰達(dá)控股下屬的泰達(dá)集團(tuán)和萬通實(shí)業(yè)的代表頻頻往返于京津兩地。萬通實(shí)業(yè)倡導(dǎo)的美國模式、管理團(tuán)隊(duì)及萬通的品牌，得到了泰達(dá)的認(rèn)可。“萬通實(shí)業(yè)的作品比較適合我們的發(fā)展方向。”泰達(dá)集團(tuán)總經(jīng)理孟群說。

　　“覺得遠(yuǎn)一點(diǎn)比較好，如果在北京，可能受政府的影響比較大。”馮侖這樣解釋沒有和北京市的國有房地產(chǎn)企業(yè)合作的原因。

　　但是兩個(gè)企業(yè)畢竟是屬于不同的性質(zhì)。在泰達(dá)內(nèi)部意見并不統(tǒng)一，主要的擔(dān)心無非兩個(gè)：一、民營企業(yè)的操作是否規(guī)范？二、萬通實(shí)業(yè)的負(fù)債是否清楚？而萬通實(shí)業(yè)也有自己的顧慮，最主要是擔(dān)心大股東是否會(huì)將萬通實(shí)業(yè)變成國有企業(yè)。

　　在經(jīng)過雙方的協(xié)調(diào)之后，在2003年9月，雙方簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，確立了共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并強(qiáng)調(diào)信息共享。

　　從2003年9月起，合作就進(jìn)入具體的操作階段。到2004年3月中旬，雙方簽署了增資擴(kuò)股協(xié)議。

　　在與泰達(dá)合作的同時(shí)，馮侖將手中持有的民生銀行的1.6億股股票轉(zhuǎn)給了史玉柱，并勸說萬通實(shí)業(yè)的第四大股東廣東核電共同增持，只是由于房地產(chǎn)非電力部門的主營業(yè)務(wù)，最后沒有達(dá)成。

　　現(xiàn)在來看為什么馮侖會(huì)放棄大股東地位就順理成章了。“因?yàn)樘┻_(dá)一定要這樣。”溫峰說。泰達(dá)集團(tuán)是代替政府進(jìn)行投資。在泰達(dá)集團(tuán)形成主業(yè)之后，為了便于操控，投資企業(yè)都是采取控股的方式。

　　“此次是各讓一步，”孟群說，“我們看中萬通實(shí)業(yè)的團(tuán)隊(duì)與專業(yè)能力，萬通實(shí)業(yè)和泰達(dá)之間的結(jié)構(gòu)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性。”

　　孟群說：“我們有資源，要實(shí)行資源經(jīng)營。”

　　雙方合作以后，萬通實(shí)業(yè)在天津的第一個(gè)項(xiàng)目，將是泰達(dá)集團(tuán)在海河源頭的那塊超過80萬平方米的土地。為此，萬通實(shí)業(yè)將和泰達(dá)集團(tuán)下屬的城市開發(fā)公司共同出資成立一家新的項(xiàng)目公司來操作。

　　萬通實(shí)業(yè)的下一步是進(jìn)行國際私募。馮侖和泰達(dá)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，為保持目前股權(quán)結(jié)構(gòu)的平衡，將確保國際資本不超過總股本的25%。馮侖預(yù)計(jì)在完成國際私募之后，萬通實(shí)業(yè)的總股本將達(dá)到15億元，然后就是順理成章的海外上市了。萬通實(shí)業(yè)將這樣勾畫出一條清晰的軌跡，盡管萬通實(shí)業(yè)為此付出了一定的代價(jià)。

　　馮侖越過這道檻并不容易。他固然通過附加條款保證了自己對(duì)企業(yè)的控制力，但是隨著萬通實(shí)業(yè)和泰達(dá)集團(tuán)的合作場(chǎng)面的拉開，依然有許多問題需要解決。

　　但馮侖最終還是選擇走出這一步。他認(rèn)為，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力極低。今后國內(nèi)的房地產(chǎn)界將只會(huì)存在兩個(gè)類型的房地產(chǎn)企業(yè)：一類是資本、實(shí)力雄厚等巨頭企業(yè)，另一類就專門型的特色企業(yè)。與泰達(dá)聯(lián)合，為的就是成為前者。而大型國有企業(yè)與專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合無疑可以減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　這與經(jīng)歷有關(guān)：馮侖曾經(jīng)親身經(jīng)歷過海南地產(chǎn)泡沫與1993年至1999年北京樓市的數(shù)年不振，他自然看得到中國民營房地產(chǎn)企業(yè)在今后幾年里的命運(yùn)。

　　萬通實(shí)業(yè)四大皆通使兩家走到一起的，是彼此戰(zhàn)略的契合，體現(xiàn)了能力與資源的聯(lián)姻。

　　泰達(dá)有自身的考慮。泰達(dá)集團(tuán)做房地產(chǎn)的定位是“城市開發(fā)”，也就是獲取大片的土地進(jìn)行造城運(yùn)動(dòng)，而不是單個(gè)項(xiàng)目的無序競(jìng)爭(zhēng)。泰達(dá)集團(tuán)在2002年提出的新戰(zhàn)略表明，泰達(dá)將大力發(fā)展以城市開發(fā)為主的新型房地產(chǎn)業(yè)，并用3至5年的時(shí)間使其逐步成為泰達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　這可要花不少錢。舉個(gè)例子，泰達(dá)位于海河源頭有一塊80多萬平方米的土地，那塊土地雖然是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓過來的，但拆遷費(fèi)用就花了19億元。

　　雖然泰達(dá)集團(tuán)在1999年就開始做房地產(chǎn)，泰達(dá)控股公司也有泰達(dá)房地產(chǎn)，但都以開發(fā)低端商品房為主。與萬通實(shí)業(yè)相比，泰達(dá)的確可說得上涉足時(shí)間不長(zhǎng)、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識(shí)不深。此時(shí)就需要市場(chǎng)操作能力強(qiáng)的搭檔來幫忙。泰達(dá)集團(tuán)總經(jīng)理孟群說：“我們希望能產(chǎn)生更多的價(jià)值。獲得土地，從而獲得利潤，這是價(jià)值的最高體現(xiàn)。”萬通實(shí)業(yè)立足高端的優(yōu)點(diǎn)受到了青睞。

　　在2003年深圳的房交會(huì)上，萬通實(shí)業(yè)提出了新的發(fā)展戰(zhàn)略，從全方位的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)立足于高端物業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，主要產(chǎn)品就是萬通中心和高檔住宅。這一點(diǎn)，是泰達(dá)覺得萬通實(shí)業(yè)身上最有魅力的地方。

　　泰達(dá)手中的土地儲(chǔ)備及政府關(guān)系，則是萬通實(shí)業(yè)所缺乏的。到2003年底，泰達(dá)集團(tuán)在天津和海南的土地儲(chǔ)備相加超過了3平方公里。按容積率為3計(jì)算，3平方公里可以建造900萬平方米的樓盤，30萬平方米以上的樓盤就算是大樓盤了，這么說泰達(dá)手上擁有的這3平方公里足夠建起30個(gè)大樓盤。更重要的是，這些土地全都處于城市繁華地段。據(jù)馮侖預(yù)計(jì)，這些土地的總價(jià)值超過100億元。天津市目前正處于大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，從去年開始，今后5年將有7500億元資金投入這個(gè)城市進(jìn)行建設(shè)。毫無疑問，這將帶動(dòng)天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)萬通實(shí)業(yè)而言，這可是一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。

　　此外還有重要的一點(diǎn)就是，泰達(dá)集團(tuán)還下屬有金融業(yè)務(wù)部門，而泰達(dá)控股公司當(dāng)初成立的目的之一，就是實(shí)現(xiàn)“資本大循環(huán)”。

　　用馮侖的話來說，“在戰(zhàn)略方向確定之后，我們還需要?jiǎng)恿ο到y(tǒng)支持。”泰達(dá)是萬通實(shí)業(yè)的動(dòng)力系統(tǒng)，它給萬通實(shí)業(yè)供應(yīng)的就是土地和資本。

　　如此一來，若能接入泰達(dá)體系，對(duì)萬通實(shí)業(yè)而言，土地、資本、政府關(guān)系、海外上市，四大皆通。

　　-觀點(diǎn)

　　●任志強(qiáng)(北京市華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司總經(jīng)理)：除了解決資金問題以外，泰達(dá)還有更多的資源和萬通進(jìn)行合作，這兩個(gè)企業(yè)可以在融資之外資源互補(bǔ)，創(chuàng)出一條新的合作之路。過去我們看到的多是民營企業(yè)如何去改造國有企業(yè)，現(xiàn)在則更多看到國有企業(yè)與民營企業(yè)或者是專業(yè)化的企業(yè)相結(jié)合，提出新的要求。不但要在資本市場(chǎng)上結(jié)合，擴(kuò)大資本金，也要解決資金利用的問題。只有解決好這兩個(gè)問題，才能用其他的方式迅速地使自己的企業(yè)跨過各種各樣的瓶頸而成為最重要的企業(yè)。

　　●張維迎(北京大學(xué)教授)：國有企業(yè)占有中國最大量的資源，包括土地資源、資本資源和人才資源，非常可惜的就是過去若干年并沒有創(chuàng)造相應(yīng)的效率。如何使得優(yōu)秀的民營企業(yè)、優(yōu)秀的民營企業(yè)家使有效的國有資源發(fā)揮作用，如果這件事情做不好，中國未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)變成一個(gè)非常艱難的問題。

　　我覺得萬通與泰達(dá)的合作是一個(gè)非常好的形式，民營企業(yè)和國有企業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，最重要就是要解決體制方面的合作問題。合作不是容易的，外資企業(yè)和中國國有企業(yè)的合作就出現(xiàn)了好多障礙，很多合資企業(yè)WTO以后可能就解體了。如何把潛在的合作優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)的合作優(yōu)勢(shì)，不僅取決于民營企業(yè)家，也取決于國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人。

　　南方周末 文/吳傳震