本報記者王其明上海報道

　　“每周，我都要接待將近三五個基金經(jīng)理，一個經(jīng)理背后就是一個基金。”基強聯(lián)行投資顧問管理有限公司董事總經(jīng)理陳基強對記者說：“現(xiàn)在，每個月平均有二三十個海外基金經(jīng)理到上海來，尋找房地產(chǎn)投資機會。”

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　　一場海外基金搶灘上海房地產(chǎn)的風潮正在悄悄發(fā)生。

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資困難海外基金乘虛而入

　　121文件出臺是房地產(chǎn)業(yè)的一個分水嶺。因為121文件的要求，開發(fā)商的自有啟動資金由原來的20%～30%上升到40%～50%，企業(yè)資金缺口大增；而且，去年7月開始的土地招標，使得土地價格大幅度上漲，漲幅高達30%～50%，并要求企業(yè)在6～12個月內(nèi)付清；再加上今年經(jīng)濟形勢的趨熱，國家開始嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。幾重夾擊，房地產(chǎn)企業(yè)融資空前困難，不得不考慮其他融資方式，央行也鼓勵企業(yè)進行多元化融資方式，這時海外基金對他們來說就是及時雨。

　　海外基金擁有雄厚的資金實力，也一直在尋找好的投資機會，一直注意中國，尤其是上海的經(jīng)濟發(fā)展。上海房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年持續(xù)發(fā)展，投資回報高，更是為這些基金所垂涎。基強聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強對記者說：“在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%。在上海，這些基金投資的年凈收益率為20%～50%。所以他們觀望了幾年，從2002年開始，加速在上海投資，今年將是一個基金投資上海房地產(chǎn)的高潮年。”凱德置地中國控股集團公關部經(jīng)理李崢潔也對記者說：“我們開發(fā)的項目銷售非常好，對回報前景非常樂觀。”

　　2月24日，瑞安集團和美羅控股有限公司、花旗亞洲企業(yè)投資公司、渣打銀行及捷成洋行這些國際知名投資機構，共同組建瑞安地產(chǎn)，專門投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目。瑞安集團也正是因為資金不足，不得不出讓股份給他們以換取資金。陳基強說，現(xiàn)在想進入上海的基金，主要是美國、歐洲的，甚至還有一些中東基金。

　　作為房地產(chǎn)金融投資專業(yè)顧問公司的基強聯(lián)行董事總經(jīng)理，陳基強有著香港、新加坡、美國三重海外背景，早在五六年前，陳就開始接觸海外基金經(jīng)理，陳基強說：“那時，他們都不投錢，只是來上海看市場。”但是，到了2001年，形勢開始改變，“2001年時，海外的基金經(jīng)理們問我，怎樣進入上海、進入中國？2002年，他們問怎樣進入項目？2003年，他們問可以買什么項目？”陳基強對記者說：“現(xiàn)在，他們則問有沒有項目可以賣？”

　　剛剛和世界前三的基金投資機構ING達成共同合作協(xié)議的上海復地集團董事總經(jīng)理范偉也對記者證實了這點，范偉說：“很多海外基金現(xiàn)在主動和我們接觸，希望合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。”

　　基金投資中國就是為了回報，中國企業(yè)則抱有更多的期望。“如果單單從融資角度出發(fā)，復地2月初在香港上市融資17.5億港幣，絕對足夠我們開發(fā)和ING合作的項目。我們和ING合作的目的在于，通過合作，吸納他們良好的國際化項目投資管理經(jīng)驗，而且通過這次和ING合作，為以后長期與這些投資機構合作奠定基礎，”范偉說。

　　在美國，房地產(chǎn)基金主要投入的是寫字樓和購物中心，兩者占全部投資的45%，住宅只占11%。但是，張義鴻說：“現(xiàn)在，在中國，這些基金最感興趣的投資是住宅。”戴德梁行(上海)執(zhí)行董事總經(jīng)理張國正說：“基金投資住宅，因為住宅收效快，受益也比較穩(wěn)定。這也反映出市場剛剛啟動，長期來說，基金還是會選擇寫字樓和購物中心的。”

　　ING、Rodamco、摩根士丹利等著名基金則選擇和上海開發(fā)商合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。其中最為著名的就是摩根士丹利和永業(yè)集團合作開發(fā)的“錦麟天地雅苑”，這個項目取得了非常大的成功。最近，引人注目的是洛克菲勒也正在積極謀劃進入上海，據(jù)悉，正在洽談南京西路某地塊的開發(fā)，并被邀請參與外灘源的開發(fā)。

　　基金不是慈善家

　　和海外基金合作，是解決企業(yè)資金困難的一個途徑。但是，并非像一些企業(yè)所想象的，只要有好項目就可以找到海外基金合作。基金在國外發(fā)展了幾十年，對風險的控制非常嚴格。尤其對不熟悉的市場，審批項目時要求非常高。復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉說：“基金對企業(yè)是一個很好機會，但是，對企業(yè)要求也很高。基金不是慈善家，而是為了追逐利潤。對合作企業(yè)要求很高。”

　　對于基金的要求高，范偉深有感觸，他說：“這些基金對合作企業(yè)、開發(fā)項目要求非常高，我們和ING談判前后花了半年多時間才取得成功。”他透露，開始談判時非常艱難。在復地香港主板上市，提高了企業(yè)的知名度、透明度后，對合作成功有很大促進作用。

　　陳基強說，基金挑選企業(yè)，主要看重如下幾點，項目的產(chǎn)權合法性，比如，外國人很難理解土地批租制：這些土地只有土地使用權，沒有所有權。公司的架構模式和性質(zhì)必須清楚，資料必須詳細、明確。而且，進出機制要清楚。

　　華偉對記者特別強調(diào)中國企業(yè)一定要明白國際慣例，國外這些基金審核項目時，專業(yè)法律和審計人員是非常關鍵的，他們對項目合作具有完全否定權。這和國內(nèi)不一樣，國內(nèi)是老總拍胸脯保證，但這在基金專業(yè)法律和審計人員面前是沒有用的，他們需要的是準確的信息。

　　張義鴻也透露，正是因為要和基金合作，企業(yè)需要做大量事情，比如提高企業(yè)品牌知名度，更加專業(yè)化，風險控制更為嚴格等等。

　　市場呼吁產(chǎn)業(yè)基金法

　　正如華偉所說，中國不缺資金，民間資本其實非常雄厚，中國缺的是合法的投資渠道、機制。在美國，個人投資主要通過基金，這些基金由專業(yè)人員來操作、管理，最有名的就是索羅斯。在中國，目前沒有一個在本土募集、本土投資的合法產(chǎn)業(yè)基金，有的只是非法集資。中國急需產(chǎn)業(yè)基金法。

　　在剛剛結束的兩會上，已經(jīng)有代表提出了產(chǎn)業(yè)基金法的議案。政協(xié)委員、全國工商聯(lián)副主席、德隆國際戰(zhàn)略投資有限公司董事局主席唐萬里，在今年的全國政協(xié)會議上，提交了《關于積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，加快我國產(chǎn)業(yè)投資基金立法的提案》，認為當前我國迫切需要對產(chǎn)業(yè)投資基金立法。他的提案建議，一是依法支持和大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金，擴大集合委托、委托投資和委托貸款業(yè)務，進一步使龐大的民間資金和城鄉(xiāng)儲蓄轉(zhuǎn)化為資本，實現(xiàn)投資增長和居民受益增加的雙贏局面；二是推進產(chǎn)業(yè)基金立法工作進程，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)基金對產(chǎn)業(yè)升級與資本市場發(fā)展的作用。

　　但是，中國產(chǎn)業(yè)基金法暫時還很難出臺。華偉認為，主要原因是市場環(huán)境還不完善，法律出臺的配套條件還很不成熟。首先，誠信體系不健全，不光是個人誠信、企業(yè)誠信，還包括政府誠信，尤其是各地方政府誠信。一些基礎行業(yè)的信息披露還不充分，投資者無法找到全面、準確的投資信息。同一產(chǎn)業(yè)在不同地方游戲規(guī)則不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)業(yè)，在各地區(qū)稅種、稅率，費種、費率都不統(tǒng)一，這些都嚴重制約了產(chǎn)業(yè)基金法的出臺。

　　范偉對記者說：“產(chǎn)業(yè)基金法出臺可以更好的規(guī)范基金行為，保障最終持有人應得的權益，因此，應該在稅收上要有所創(chuàng)新，避免雙重或多重征稅。應該說在國家大力推動資本市場持續(xù)健康發(fā)展的背景下，如何有效與嫻熟地運用這一金融工具，是各行業(yè)都要積極探索的問題。”

　　背景

　　在海外，房地產(chǎn)基金是基金的一個投資方向，專門只投資房地產(chǎn)的基金幾乎沒有。房地產(chǎn)基金最早出現(xiàn)于20世紀60年代初的美國，此后，日本、英國等國家紛紛仿效。目前，美國大約有300個房地產(chǎn)基金，總資產(chǎn)超過3000億美元，而且，大約半數(shù)在紐約交易所上市。在亞洲，日本、新加坡是90年代才有房地產(chǎn)基金的。香港，完全在本地招募股本，并進行投資的基金在二三年前才出現(xiàn)。