前不久，有關麥當勞經營虧損、食品漲價的消息，一時成為熱點新聞。其間有關麥當勞拋售部分房產的報道，也許會使人們感到困惑，餐飲公司與房產有什么關系，難道麥當勞是把總部賣了？答案可能會令人有些驚訝——

　　提起麥當勞，巨大的“M”拱門，金黃色的薯條�熕�口的可口可樂，美味的巨無霸會首先映入腦海。其實，麥當勞不僅僅只是個賣漢堡的快餐商，還是一個地地道道的房地產商，

旗下的地產數量已經足以讓麥當勞成為世界地產巨頭。如果你對麥當勞做地產并不奇怪，那么你是否知道麥當勞在北京也置有地產？

　　地產收益為“M”涂金

　　對于不屬于自己的房地產，麥當勞用低價簽租很長時間，并擁有“優先購買權”。

　　麥當勞的全美萬家店鋪中，60%的所有權是屬于麥當勞的，另外40%是由總公司向土地所有者租來的，麥當勞租地時定死租價，不允許土地所有者在租約內加上“逐年定期漲價”條款，但在出租給加盟者時，卻把所有的保險費、稅費加了進去，并根據物價上漲情況，理直氣壯地向加盟分店逐年收取漲價租金。這其中的差價有2至4成。當餐廳生意達到一定水準后，各店還要繳付一定營業額百分比給麥當勞，叫做“增值租金”。麥當勞不僅由此賺到了40%的利潤，而且還可以通過房地產來控制加盟者完全依附于總部。在麥當勞的收入中，有1／4來自直營店，有3／4來自加盟店，而總收入的90%來自房租。

　　麥當勞在美國將旗下擁有的60%地產、麥當勞食品的專利以及商標授予權，三者合一，通過餐館服務技術以及授權、廣告效應和場地租借等方式，將客戶最大限度地吸引到他們的房地產中來，在自己擁有的每一寸土地上獲取最大的經濟效益，不斷地擴充著麥氏房地產資產。

　　據美國的專業人士分析，麥當勞一直沿用“朝兩個截然不同的方向賺錢”的經營辦法。除了通過特許加盟收取約占銷售4%的特權收益外，還通過房地產運作得到相當于10%銷售額的租金。租金收益高于特許收益，也是麥當勞長期以來選擇以超過任何人想象的速度圈地、建設和開新店來追求利潤的原因。

　　克羅克創建麥式房地產

　　麥當勞的房地產戰略來源于他的創始人之一——克羅克。克羅克為了推廣麥當勞的連鎖店只收取非常低廉的連鎖服務費。麥當勞取得了成功，使得除了克羅克之外的所有加盟者都賺到了錢。例如：上世紀50年代末期的時候，平均一家麥當勞餐廳的年營業額為20萬美元，而克羅克只依照合約每月收取2800美元(另外1000美元要給麥當勞兄弟)，而他的一大堆加盟店主平均每人可獲利4萬美元。為了使自己的麥當勞公司能夠賺到錢，克羅克決定從房地產中取得利潤。

　　20世紀60年代初期，麥當勞就配備了3架飛機，并雇用了大批專業化房地產人材，讓他們飛遍全美各地，克羅克本人也常隨身攜帶收錄有全美報紙名稱、出版地點、當地人口及商業情況的資料手冊，他們的目標只有一個，就是尋找合適的地產。由于城市地價高昂，麥當勞就瞄準了郊區，克羅克讓房地產工作人員去找那些學校、教堂、新房子附近的地產，包括加油站。麥當勞在郊區的房地產，大多都是20世紀70年代所購買的，隨著經濟發展，麥當勞的房地產價值不斷上升。

　　麥當勞在中國的房產策略

　　1994年，麥當勞在北京購置了一處房產。

　　麥當勞購置的房產就是現在的萬通餐廳。據萬通集團業務部當年經手麥當勞購地的負責人介紹，選擇在萬通購地，麥當勞是看重了這里地價的升值機會。萬通原先是要建設成京城高檔品牌商城，雖然最終沒有成功，但是遙身一變的萬通小商品市場，依舊給這個地區聚斂了充足的人氣。一街之隔的阜成門華聯也為萬通地段的商氣增色不少，麥當勞選擇在這里置地自然是對這個商圈有足夠的信心。據了解，當初麥當勞購置地產時，萬通的報價是每平方米3000美元，而麥當勞最后的成交價雖然無從知曉，但可以肯定的是成交價要遠遠低于萬通的報價。目前，麥當勞萬通餐廳是北京麥當勞生意最紅火的店鋪之一，接近萬通、華聯兩大商場，使得麥當勞受益匪淺。

　　據了解，目前萬通大廈由于地產接近購滿，已經少有業主繼續購置，而萬通大廈的轉租率非常的高，目前萬通大廈每建筑面積租金的報價是每月21美元。而萬通麥當勞餐廳的面積有近600平方米，也就是說如果麥當勞將餐廳的面積出租或者在發展特許加盟的時候轉租給加盟商，麥當勞每月就可以有12600美元的收入。

　　值得注意的是，北京麥當勞在購買了萬通餐廳之后，就再沒有繼續購買店鋪，其在京的其他餐廳全部采用了租賃的形式。一位餐飲業界的經營者告訴記者，一個餐飲企業日常的經營成本很大一部分是租金，因此如果企業的資金儲備和周轉良好的話，購買可以節省一大筆租金的開支。但是購買地產所需的大筆資金也會給資金儲備不足的企業造成資金周轉上的困難。麥當勞在購買萬通之后并沒有繼續購地也許就是出于這個方面的考慮。

　　據業內人士分析，麥當勞目前在中國并沒有開展特許加盟業務，也許也是其在中國沒有繼續購置地產的原因之一。由于中國目前關于特許加盟的法律法規還不健全，麥當勞在進入中國10多年的時間里一直沒有發展特許加盟業務，這也使得麥當勞在美國本土靠將地產租給加盟商的生財方式無法進行。

　　據業內人士透露，麥當勞的特許加盟業務正在積極地運作之中，雖然沒有確定的時間表，但是中國第一家麥當勞的特許加盟店開業的時間或許不會太遠。隨著麥當勞特許加盟業務的展開，類似于美國麥當勞的地產賺錢術也將成為中國麥當勞的經營策略之一。

　　商報記者 劉昊／文