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熱點:福布斯富豪與“中國第一衛星城”危機

http://whmsebhyy.com 2003年05月28日 07:03 21世紀經濟報道

  本報記者 左志堅 劉華

  杭州報道

  “天堂都市,東方巴黎!痹诰W頁上,計劃占地6579畝、號稱“中國第一衛星城”的天都城這樣定義自己。

  而這也正是它的締造者浙江廣廈集團(600052.SH)董事局主席樓忠福心目中的藍圖——在杭州北郊余杭區星橋開發區內,充滿法國風情的白色大理石建筑,掩映于江南的青山綠水之間。天都城被樓忠福視為自己“企業經營城市”理念的第一件杰作。為此,樓忠福準備投資90億元,其中一期占地1500畝(已投資約5億元)。他計劃“先造環境,再開發房產”,最終由企業經營一個集房地產、新興產業培育與衛星城建設、旅游休閑等概念為一體的綜合性衛星城。

  然而,2002年下半年,與天都城有關的各種傳言開始傳播。譬如,天都城前任總經理神秘離職,天都實業公司資金被套走;國家土地拍賣政策徹底實施,天都城的后續開發用地難以申請;杭州地鐵項目凍結,天都城房地產“地鐵概念”消失……一系列的傳言,使這座藍圖上的人間勝景處境尷尬。

  “天都城的確遇到了困難,而且困難比我想象的要大,但還在我們的承受范圍之內”。5月22日下午,接受本報記者采訪時,天都城項目負責人、天都實業董事長鄭可集如是說。

  身世懸疑

  天都城的身世,仿佛就是一段曲折的傳奇。

  根據記者從杭州市余杭區工商局獲得的資料,天都城的開發商天都實業的前身,為1998年8月注冊成立的“東方科學樂園”,當時的注冊經營范圍為旅游、農業,法定代表人方榮躍。為支持“東方科學樂園天都城項目”,當地政府也曾計劃,協議轉讓2500畝土地給“東方科學樂園”的母公司浙江廣廈集團。

  而在當時,余杭是杭州的郊縣,這2500畝土地地價平平,樓忠福把握住城市化的趨勢,認為在郊區大規模開發房產很有前景,并逐漸產生獨家運作衛星城、“企業經營城市”的設想。

  隨后,1999年4月20日,樓忠福向余杭區政府匯報,要在余杭星橋鎮建造常住人口達10余萬人的衛星城,并提出先建旅游設施,再滾動開發房產的模式。當年10月,樓忠福成為“東方科學樂園”的法定代表人,公司經營范圍中增加了房地產開發一項。

  一年后,浙江廣廈選擇與一家名為盈華實業的小公司合資5000萬元,成立“浙江天都實業有限公司”,共同開發上述項目,浙江廣廈占股90%。

  2000年10月,天都實業與杭州市相關部門簽署受讓星橋開發區6579畝土地的意向性協議。

  記者調查發現,盈華實業當年在工商局的注冊材料顯示,該公司經營范圍是:實業投資開發;新產品技術開發;汽車、機電、五金、儀器設備的銷售等。也就是說,它并非一家房地產公司。

  值得注意的是,盈華實業1998年的原始登記申請中,經營范圍包括“房地產開發、經營”,但最終批復的營業執照上并無這塊業務,僅僅表明有“實業投資”業務,而盈華實業董事長斯正明的履歷表明,在合資之前,他并無房地產開發經歷。

  既然如此,廣廈集團為什么選擇與盈華實業合資、并由斯擔任副董事長兼總經理?接受記者采訪時,鄭可集如是回答:“斯總是樓總的朋友!

  2000年11月8日,上述項目以“東方科學樂園天都城項目”的名義正式奠基開工。隨后不久,盈華實業負責人斯正明成為天都實業副董事長兼總經理。

  2001年11月16日,“東方科學樂園”正式更名為天都實業有限責任公司,法定代表人由樓忠福變更為斯正明。之后的三個月內,天都實業法定代表人再次變為樓忠福。

  據天都實業內部人士透露,2002年10月份,斯正明離開天都實業。今年1月,浙江廣廈集團又以全資子公司龍翔大廈的名義,收購盈華所持天都10%股份。至此,天都實業成為浙江廣廈全資公司,斯正明與之分道揚鑣。

  現實之困

  也就在斯正明退出之前的數月,天都城的用地問題浮出水面。

  據消息人士透露,此前天都城雖然號稱占地面積6579畝,但這并非浙江廣廈已經購得的土地。截至目前,天都城只是作價約2億購買了首期1500畝土地。

  然而,2002年7月1日,國家土地招標政策正式實施,該政策規定,經營性用地必須公開招標。斯正明說:“天都城第一期土地是以協議出讓性質獲得的,現在國家政策改變了,原有的土地購買意向不具備法律效力,必須全部掛牌競標,這對天都城的二期開發造成了很大影響!

  在接受記者采訪時,浙江某房地產企業老總則表示:“天都城二期土地拍賣時,誰都可以投標,一旦土地價格抬上去,樓忠福原來的計劃就會被打亂!

  該老總亦強調,拍賣價格要比協議轉讓的價格高很多。即使按其首期1500畝協議轉讓的地價2億元來測算,后期約5000畝土地成本的增加值無疑是個天文數字。在談及這個話題時,鄭可集也向記者表示,天都城的開發總成本可能要超過90億,這比最初的預算多出10億元。

  但是對于天都城來說,地價猛增或許還不是最麻煩的因素。“萬一有公司執意在天都城拿下一塊土地,天都城的規劃就成了泡影,已建成的旅游景區也成了其他公司房地產項目的點綴,天都城豈不成了笑柄!币晃皇煜V廈的人士分析說。

  除了后續用地的難題,杭州老百姓最關心的則是地鐵對天都城的影響。

  據了解,原來杭州地鐵規劃有兩條線,一期是從城西-武林門-火車站-蕭山,二期是從火車站-余杭。浙江廣廈當初宣傳說,二期地鐵將從天都城附近通過。

  但是,國務院去年已暫停了杭州地鐵申報項目。

  地鐵項目暫停后,天都城的交通問題凸現。記者從杭州市區前往天都城采訪時,出租車在沒有堵車的情況下花了40多分鐘時間。司機黃師傅說:“當時杭州人預定天都城的房子就是沖著地鐵來的,現在地鐵沒了,好多人要求退房。”

  杭州市民孟女士也為購買天都城的房子而后悔不已,她對記者說,即使浙江廣廈不缺錢,但考慮地鐵沒有了,天都城住宅項目遲遲不敢大規模開發。“設想一下,現在開工建設了,有沒有人敢買?買了以后會不會是個空城?所以我認為,地鐵的改線,實際上已宣告了天都城作為衛星城設想的失敗。”她說。

  銷售狀況的變數又直接影響到天都城后續開發的資金問題。浙江廣廈原先的如意算盤是,一期50萬平米房子,以每平米2300元~2500元價格售出,至少也能回籠8億~10億元資金,F在,回籠資金能有多少還是個未知數。

  而今年5月開始,建設銀行總行又出臺規定,禁止向以大學城、旅游度假區、主題公園等各種園、區的名義取得土地變相進行房地產開發的企業貸款。而資料表明,浙江廣廈的主要貸款正是來自建設銀行。

  在成本大幅增加,后續資金又大打折扣的情形下,天都城離它最初的規劃將差距多遠?

  身后事

  而在此時,天都城的舊東家之一盈華實業,卻已經成功從天都城項目中“金蟬脫殼”,并開始了自己的新生。

  在斯正明離開天都后不久,2002年10月30日,盈華實業向浙江省工商局申請將注冊資金由1000萬增加到4000萬。這一申請旋即獲批,而此時,盈華實業的董事長已在2001年9月變更為斯正明的父親斯祖洪。

  5月25日,斯正明還透露:“我已專門注冊了一家浙江兆業房地產公司,準備在浙江蕭山開發樓盤;在上海盧灣區新天地附近也談了一個項目,約有70畝土地!

  顯然,這些新增加的注冊資本,新的房地產項目都需要不菲資金。但是,斯正明始終不愿透露上述資金來源,只是稱:盈華除了天都城外還有很多業務。

  盈華實業財務部一位員工則向記者透露,盈華實業最好的業務就是房地產。他說盈華實業在杭州蔣村有一塊30畝的地已經開發完成,房子都已經售完,而且“天都城項目我們賺到錢了,具體數額涉及商業秘密,不能告訴你”。

  而就在此時,杭州郊區的房地產競爭也日漸升溫。

  去年以來,隨著杭州市區土地存量的減少,樓盤開發相對成熟,供求趨于飽和,而郊區雖然房價低,但需求量大,可以走規模化經營的道路,因此越來越多的企業開始看好郊區房地產市場。

  在樓忠;I劃天都城項目的同時,浙江一批大型房地產商也紛紛垂青杭州北郊的余杭區,在這里投下重金。例如,浙江綠城集團打造的余杭桂花城項目占地300余畝,新城房產也圈地120畝開發樓盤,深圳海王集團更是斥資100億元興建海王杭州生物工業園和住宅項目杭州鳳凰城,估計在三到五年內完工。

  如果這些地產巨子真的打上天都城二期規劃土地的主意了,樓忠福的勝算有幾成?

  樓本人在接受當地媒體采訪時并未回避這個問題,他說,要保證天都城有較低的房價,首先就是將土地拿下來,把投資成本鎖定在一個可控的范圍;其次,由于所有公建配套都不是企業無償投入的,“其它企業也不能無償占用我的資源,你要進來,必須要發揮你的資金實力,來共同經營、共同開發,把配套設施的成本降下來”。

  杭州地產界人士認為,超大規模樓盤的風險不言而喻。天都城這個項目中,土地轉讓政策和城市交通規劃在不到半年內接連變化,令前景光明的天都城頓時陷入了泥潭。

  而困難重重的天都城,也正在尋找自救之道。

  有知情人士透露,浙江廣廈方面已向國土資源部規劃司等部門反映了用地報批方面的困難,有關部門表態說,“加強規范管理不等于一刀切,浙江廣廈天都城的用地報批是遺留問題,應在尊重歷史的基礎上實事求是地解決”。

  鄭可集亦表示,地鐵對天都城的影響不大,因為“浙江廣廈不是因為余杭有地鐵才來投資,地鐵只是錦上添花,而不是命根子”。鄭表示,目前在配套服務方面,公司在考慮是否可以為天都城住戶配備免費的中巴,以解決交通問題,“這算是為住戶提供增值服務”。

  “而天都城一期大約在年底交付,到那時交通問題基本上都可以解決了。”鄭可集極力淡化天都城的交通問題。

  據鄭可集稱,天都城已投資的5億多元資金中,只有8000萬元來自銀行。而浙江廣廈的賬面上還有3億多元資金,整個集團負債率也非常低,“天都城碰到的困難還在我們的承受范圍內”。

  天都城的宏偉計劃還在腳手架上,樓忠福的浙江廣廈面臨的考驗才剛剛開始。


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