一個城市的性格，看看寫字樓的模樣就可知曉。如雕塑般屹立的幢幢寫字樓，早已成為城市最富魅力的性格寫照。房地產一直受到投資者的青睞。盡管在不動產投資中，人們對商鋪、住宅的投資一向看好，但隨著中國經濟持續快速增長，大批不動產職業投資者已經把眼光瞄準了高檔寫字樓……

　　投資置業者作為一個日益壯大的購房群體，正在樓市中占據越來越重要的位置，無論

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是住宅還是寫字樓市場上，抱著投資置業的心態買房的人們逐漸形成一個特殊的群體。從2000年開始，銀行打開了對個人貸款投資商用房的通道，使擁有小規模資金的個人投資商用房，特別是寫字樓成為可能。

　　那么，個人投資寫字樓該注意點啥?

　　大環境要對路

　　對投資者而言，寫字樓項目所在的大環境大區域，直接決定著投資回報率。投資寫字樓，離不開商圈。這幾年，上海的商圈越來越多，徐家匯、靜安寺、五角場、陸家嘴、北外灘；北京的商圈也不少，中關村、金融街、亞運村；武漢、鄭州、杭州、沈陽、寧波、大連等根據各自的經濟發展和城市建設情況，都在籌劃新的城市中心區。但是并不是每個商圈都適合做寫字樓投資的。有些商業區只是炒作的產物，實際上目前還無商可言。有些商業區雖然成熟，但大企業、大公司云集，這些公司對寫字樓的需求往往不是投資客能夠滿足的，因此這樣的商業區也不適合實力有限的中小投資客。

　　一個適合寫字樓投資客，尤其是中小型投資客的商業區，往往是一個成熟而又充滿變化和活力的商業區，同時有著大批的中小企業客源。作為北京文化教育區中的商務區，也是北京最早開發興建的商務區，中關村一直以來被認為是一個科技含量巨大、走在時代前沿的商務區。據統計，中關村地區每個月涌現出的新企業多達五六十家，這些企業幾乎都是小型企業，對寫字樓的需求量是驚人的。相對應的是，上海西區的漕河涇地區充滿活力。

　　好區域中尋找最佳地段

　　一段時間以來，人們一提到北京中關村，想到的不是挺拔整飭的寫字樓、積極有效的商務環境、科技與人文并重的文化氛圍，而是擁擠的電腦市場、雜亂的交通等，使部分投資客望而止步。所以，一些有識的開發商和投資客，便把目光放到了中關村西部的萬柳地區--中關村商務區中一片難得的以居住為主的區域。相比中關村其他地段，萬柳地區有著極大的優勢，它借得了中關村高度發達的商業氛圍的勢頭，又避免了中心地帶的一些不利因素，既享有成熟商業區提供的多方便利，又擁有新興區域的種種優惠。

　　針對需求鎖定目標

　　在同一區域里，選擇不同項目的投資客，投資回報是高低不等的，在適當的區域里選擇適當的項目，也是一門大學問。尤其是對個人投資客而言，區域的優勢可以一目了然，但項目的投資價值就需要進行判斷了，這就要求投資者要充分了解目標客戶群的需求，并根據他們的需求，來選擇自己的投資項目。

　　那些成長中的中小型企業，一般對寫字樓的要求有：一是高性價比，對于中小企業來說，過高的租金并非承受不起，而是寧愿把錢花在最合適的地方；二是建筑物的商業氣息，即使是商住類型的項目，在形象上也要具有寫字樓的某些氣質；三是對商務配套和服務的需求，要看電梯是否夠用、夠檔次，寬帶、信息處理等相關配套是否齊全，裝修、配置等公共空間是否夠檔次，管理是否夠專業；四是希望戶型可以自由變化，因為各個公司的具體情況不同，從上百平方米到上千平方米各有所需。但他們都希望這些空間是能夠變化的，能夠自由組合安排的，而不是被限制死了的戶型，這可能與這些企業仍然處在成長期和上升期有關。

　　規避投資風險

　　選擇了好的區域、地段和好的項目，意味著你的投資的成功幾率較大。其實，最讓投資客感到困擾的，并不是找不到好的區域和好的項目，而是有了好區域的好項目，卻沒有穩定可靠的客源。投資寫字樓不比住宅，即使暫時空置，還可以自用，而商務項目如果沒有客源，就是雞肋了。有些寫字樓的投資客并不擔心項目在使用方面的問題，他們最關心的是投資回報的保障。

　　借鑒以前投資成功和失敗的案例，專家們還提醒寫字樓投資者必須注意到購買寫字樓的貸款利率與商品住宅不同，要高于住宅貸款利率將近1個百分點。另外，還有房產稅等需要交納的各種稅費也比商品住宅高許多，約占投資額的20%左右。物業管理費與水電費當然也不是住宅樓一個相同水準，如果寫字樓沒有租出去，每月必須支付的物業管理費也是一筆不小的開銷。

　　行家建議要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢。目前有這樣一個事實，當甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。

　　投資那些可以切成很小塊面積進行出售的物業時，就要當心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該物業的物業管理水平。不僅如此，當經濟不好的時候，小業主的競相壓價，對客戶進行的爭奪戰同樣會影響到今后的投資收益。香港就有不少這樣的例子。

　　高中低型投資客

　　有業內人士認為，個人型寫字樓投資客，一般有三種類型：

　　第一類是有眼光的投資高手。在住宅市場租賃狀況不景氣，租金一路下滑的時候，他們卻知道寫字樓的租金相對來說平穩得多，尤其是適用于中小企業的中高檔寫字樓，租金不降反升，及早轉換投資方向。

　　第二類是投資中的中手，他們往往有或者說曾經有自己的公司，購買寫字樓是為了自己的公司使用，但隨著公司業務的擴張或改變，或者是出現其他狀況，已經買下的寫字樓不再適合自己使用，這時，他們的身份就變為投資客。而這樣的公司往往是成長中的中小型企業，他們所購買的寫字樓，往往是適合中小企業使用的。

　　第三類投資客則是迫不得已，比較常見的是購買了商住樓用于居住的購房者，很快發現商住樓的氛圍并不適合居家，只得將自己的住房出售或出租，租戶往往是對辦公環境要求不高的中小企業，這類投資客，在投資中相對落于下風。

　　中國這些年經濟持續快速增長，城市規模不斷擴大，城市功能進一步拓展，城市建設也將繼續保持一個快速發展的勢頭。不少城市都在籌劃新的城市中心區和建設城市的商務中心區。在我國加入世貿組織以后，服務業，特別是金融業、保險業、電信服務、商業運輸等行業的市場限制將被取消，這些行業的外資機構勢必要在中國建立各種類型的辦事處，而且一旦他們經營的業務開展起來，對寫字樓的面積將會有更大的需求，對投資客而言，確實是大展身手的好時機。上海證券報北京任崖枋