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房地產糾紛案例：市區某制盒廠將自有臨街的廢舊廠房拆除，建造一棟三層建筑，一樓用于出售做商鋪，二樓以上自用，并依法履行了土地轉讓和報批等相關手續。由于制盒廠拆除的廠房與某部隊干休所一幢低層舊建筑相鄰，于是雙方協議，由制盒廠將該幢舊建筑一并拆除建造為同層數的聯體門面房，建成后由制盒廠享有兩年的租賃收益權。房屋建成后，市民石某購得一層商鋪兩間。當石某到房地產部門辦理登記手續時，被告知該等房屋均屬非法建筑，不予辦理房屋產權證書。
信利律師事務所上海分所朱建軍律師答：根據我國有關法律法規規定，房地產開發所使用土地必須依法取得。開發的土地使用權屬于出讓取得的，應當向國家繳納土地出讓金；土地使用權屬于劃撥取得的，必須依法辦理土地出讓手續，并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金后，才可以進行轉讓、出租或抵押，且土地使用者應當為公司、企業、其他經濟組織和個人。
本案中制盒廠以自有舊廠房拆除建造臨街商鋪，并依法進行了土地轉讓和報批等手續，符合法律法規規定，其自建部分的商鋪屬于合法建筑，依法可以出售。石某購買的屬于制盒廠的商鋪，依法可以辦理房產登記手續，取得房屋所有權證書。由于部隊干休所用地性質為劃撥的軍事用地，且其主體也不符合法律法規規定，非經法定程序，不得進行轉讓、出租、抵押或者以其他方式進行房地產開發。所以，干休所聯建部分的房屋，屬于非法建筑，其對外轉讓、出租等均屬違法行為。
因此，該聯建房屋的產權登記手續，要分兩個部分進行分析。首先，因為石某購買的是制盒廠拆建房屋，不能因為干休所聯建部分屬于非法建筑，而否定制盒廠拆建房屋的合法性，房地產登記部門因此將該聯建房屋全部定為非法建筑是不正確的，因而其不給石某辦理所購房屋產權證是錯誤的。至于制盒廠超出批準范圍進行聯建行為，有關部門可以對其進行處罰，但也不能將此作為聯建房屋全部屬于非法建筑的依據。其次，干休所聯建房屋因為沒有依法辦理相關手續，其轉讓、出租或抵押該等聯建房屋均是違法的，有關部門不予登記和辦理該聯建部分房屋的產權證書是正確的。
本律師在此提醒廣大購房者，聯建房產在開發、轉讓以及上市銷售、合同簽署中，均有其特殊的操作程序。涉及聯建房屋的購置，一定要查清聯建各方在聯建程序上的合法性，任何一方操作不合法，就會影響到所開發房地產的性質，從而影響到購房者自身的合法權益。
(下周一至五9：00-15：00，朱律師將為本報讀者義務提供房產法律咨詢。電話：021-63518888，有代表性的問題將在本報上公開解答)上海證券報
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