本報(bào)記者徐可強(qiáng)杭州報(bào)道

　　8月15日，在杭州文三路359號(hào)杭州國(guó)土資源局的樓下，局長(zhǎng)儲(chǔ)根榮沒(méi)有接受記者上樓采訪的要求。但是在電話中，儲(chǔ)根榮確認(rèn)，“這是個(gè)敏感的問(wèn)題。我們有這個(gè)想法，正在做前期的準(zhǔn)備工作。”

　　讓儲(chǔ)根榮如此敏感的是數(shù)日前杭州當(dāng)?shù)孛襟w爆出的一則消息。該消息稱，杭州國(guó)土資源局下屬的杭州市城市土地發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱土地公司)將作為發(fā)債主體，發(fā)行10個(gè)億的土地債券。“這個(gè)項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)杭州市計(jì)委、浙江省計(jì)委、國(guó)家發(fā)改委和國(guó)務(wù)院的審批，并不是那么容易就能實(shí)現(xiàn)的。”儲(chǔ)根榮說(shuō)。

　　雖然儲(chǔ)根榮刻意保持了低調(diào)，但據(jù)記者從杭州國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備中心(簡(jiǎn)稱儲(chǔ)備中心)、土地公司和浙江省國(guó)際信托投資公司(簡(jiǎn)稱浙江國(guó)投)有關(guān)人士處了解到的情況，杭州當(dāng)?shù)孛襟w所稱的發(fā)行土地債券的計(jì)劃確實(shí)正在緊鑼密鼓的籌備過(guò)程中。

　　土地債券胎動(dòng)

　　8月18日，儲(chǔ)備中心主任趙春告訴記者：根據(jù)有關(guān)債券管理?xiàng)l例，作為事業(yè)單位的土地儲(chǔ)備中心并不具備發(fā)行債券的主體資格。正在籌劃中的土地債券準(zhǔn)備以土地公司作為發(fā)行債券的主體，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目選擇規(guī)劃等工作。

　　目前承擔(dān)發(fā)債相關(guān)工作的浙江國(guó)投投資銀行部副總經(jīng)理王劍杰在介紹有關(guān)情況時(shí)表示，2000年浙江國(guó)投就上書杭州市委市政府，提交了《杭州市城市土地投融資戰(zhàn)略方案》，提到組建國(guó)有獨(dú)資的土地公司一事，并且提出了利用這一公司為主體發(fā)行企業(yè)債、推出信托計(jì)劃等若干個(gè)直接融資的方案，當(dāng)時(shí)得到了杭州市委書記王國(guó)平的高度評(píng)價(jià)。

　　據(jù)介紹，2003年3月份土地公司成立后，有關(guān)部門就選擇了發(fā)行企

　　業(yè)債形式的融資方案。目前相關(guān)機(jī)構(gòu)正在根據(jù)發(fā)行債券的有關(guān)管理?xiàng)l例，進(jìn)行發(fā)債前期的準(zhǔn)備工作。而發(fā)債具體的投資項(xiàng)目和發(fā)債額度均尚在醞釀之中。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士分析，占地5700余畝的丁橋地區(qū)位置較好，中小企業(yè)較為集中，極有可能成為發(fā)債項(xiàng)目之一；發(fā)債的額度有可能在10億元左右；債券本息今后將通過(guò)出售經(jīng)土地公司收購(gòu)、平整(修建基礎(chǔ)設(shè)施，通水、通電、通氣，平整土地等工作)后的土地儲(chǔ)備來(lái)償還。

　　土地運(yùn)作市場(chǎng)化

　　為了求證相關(guān)信息，記者曾希望通過(guò)114查號(hào)臺(tái)查詢土地公司有關(guān)情況，但被告知電話和地址均屬于保密信息，不得公開。而記者后來(lái)聯(lián)系到的土地公司主要負(fù)責(zé)人之一來(lái)耀美女士，也稱根據(jù)國(guó)土資源局的要求要保持低調(diào)，所以不能接受記者采訪。

　　根據(jù)記者的調(diào)查，土地公司隸屬于國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備中心，是在杭州市委市政府的推動(dòng)下于2003年3月份成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。公司注冊(cè)資本為20億元，其中市財(cái)政撥款5億元，另外15億元是土地儲(chǔ)備中心劃撥的等值資產(chǎn)，主要為土地中心所有的土地儲(chǔ)備。

　　據(jù)了解，土地公司首任董事長(zhǎng)由原杭州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)朱寅傳擔(dān)任，主要干部由國(guó)土資源局調(diào)撥，其中負(fù)責(zé)人來(lái)耀美為國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備中心副主任，常務(wù)副總經(jīng)理為儲(chǔ)備中心調(diào)研員，兩人目前雖然在位于天目山路的土地公司任職，但在文三路的國(guó)土資源局大廈11樓的土地儲(chǔ)備中心仍有辦公室。

　　據(jù)趙春介紹，1997年8月份成立的土地儲(chǔ)備中心是市政府下屬的事業(yè)單位，主要業(yè)務(wù)是：根據(jù)市政府的有關(guān)規(guī)劃，收購(gòu)企業(yè)用地，保證城建用地，以及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地的有效供應(yīng)；承擔(dān)土地儲(chǔ)備的收購(gòu)、做地(或整地，指修建基礎(chǔ)設(shè)施，通水、通電、通氣，平整土地等工作)以及拍賣等工作。在上述的《杭州市城市土地投融資戰(zhàn)略方案》中，成立土地公司后，儲(chǔ)備中心將成為一個(gè)制定規(guī)劃的政府職能部門，而主要業(yè)務(wù)將由土地公司以市場(chǎng)化的方式運(yùn)作。

　　土地融資渠道

　　然而，不論是儲(chǔ)備中心，還是土地公司，資金問(wèn)題都是重中之重。

　　據(jù)趙春介紹，目前儲(chǔ)備中心和土地公司手中擁有接近4000畝的儲(chǔ)備土地，而房地產(chǎn)高速發(fā)展的杭州每年的新增土地需求都在3000畝左右，在目前只有4000畝存量的情況下擴(kuò)大儲(chǔ)備土地刻不容緩。

　　據(jù)了解，接下來(lái)，儲(chǔ)備中心和土地公司計(jì)劃以每年大約8000畝的收購(gòu)數(shù)量，幾年內(nèi)收購(gòu)大約4萬(wàn)畝農(nóng)業(yè)用地。除農(nóng)業(yè)用地外，目前的一些地鐵、城市基礎(chǔ)設(shè)施周圍的土地和不多的城鄉(xiāng)結(jié)合空白地也在他們的收購(gòu)計(jì)劃之內(nèi)。而收購(gòu)、做地的成本大約為40萬(wàn)元每畝，而且從收購(gòu)到可以拍賣，其過(guò)程至少需要1年時(shí)間。按此計(jì)算，儲(chǔ)備中心和土地公司每年需要投入資金超過(guò)30億元！

　　而靠市財(cái)政投入，這樣的計(jì)劃難以為繼。據(jù)介紹，從1997年8月成立至今，儲(chǔ)備中心獲得的財(cái)政撥款僅有1億元，而其他大量資金都是利用銀行貸款補(bǔ)給的。盡管有意見認(rèn)為，儲(chǔ)備中心手中握有大量證件齊全的土地儲(chǔ)備，即便在央行121文件(指《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)的新規(guī)定下，也可以從銀行獲得足夠的貸款，但市場(chǎng)有關(guān)人士表示，融資渠道過(guò)于單一，仍有可能卡住儲(chǔ)備中心運(yùn)轉(zhuǎn)的穴門。

　　雖然杭州地區(qū)的多家銀行對(duì)貸款給土地儲(chǔ)備中心這樣的單位持肯定態(tài)度，但上海銀行的一位專家指出，央行的有關(guān)貸款政策對(duì)于給事業(yè)單位的大量貸款并不支持，所以拓寬融資渠道應(yīng)該是這些機(jī)構(gòu)盡早進(jìn)行的工作。

　　儲(chǔ)備中心籌劃推出土地債券的舉動(dòng)，顯然也是意識(shí)到了這樣的問(wèn)題。

　　土地債尚需政策突破

　　但是，土地債券的前景仍處于一片混沌之中。專業(yè)人士紛紛質(zhì)疑，也是有關(guān)部門三緘其口的重要原因。儲(chǔ)根榮說(shuō)，“這件事不是那么簡(jiǎn)單的。”

　　一位從事企業(yè)債評(píng)級(jí)的專家了解了土地公司發(fā)債的準(zhǔn)備工作后指出：根據(jù)企業(yè)債管理暫行辦法，發(fā)債企業(yè)必須要有連續(xù)三年的盈利要求，而土地公司僅僅成立半年，在短期內(nèi)發(fā)債“幾乎不可能”。

　　另外，目前發(fā)行企業(yè)債均需國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，資金投向一般是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)工程或重大項(xiàng)目，而發(fā)行債券用于土地儲(chǔ)備的整治，獲得批準(zhǔn)的可能性很難說(shuō)。尤其重要的是，整治后的土地儲(chǔ)備很有可能要流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在有關(guān)部門加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的大背景下，能否獲批也“很難樂(lè)觀”。

　　“這個(gè)項(xiàng)目觸及了企業(yè)債管理中的多個(gè)政策問(wèn)題，如果想要正式發(fā)行，恐怕還需要進(jìn)一步的政策突破。”

　　這位專家如是說(shuō)。