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我們在購買商品房時，房屋銷售面積一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫“公攤面積”。公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間，比如過道、樓梯等，這部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。在消費者購買商品房發生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數量。針對這一點，建設部頒布了《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，該通知針對因開發商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件，詳細制定出了一定的計算標準，從而讓百姓在購房時心中有數，減少了開發商對消費者進行欺詐的可能。該辦法將從5月1日起實行。
現行的《房產測量規范》對住房的公攤面積分配原則進行了規定，但對一些部位具體的測繪方法尚不明確，容易造成開發商和住戶之間說法不一。建設部住宅與房地產業司張小宏處長認為，近期頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》是對目前已有的房產測量規范等相關法規的延續，將對房屋權屬和面積測算做進一步的規范。
《通知》規定，在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。必須由房產測繪單位對房產實施測繪，房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。張小宏指出：正因為公攤面積容易引起歧義，或者容易引起糾紛，我們相應的規定中都特別強調要把套內面積和公攤面積分別標識。
通知中，這次規定的內容比以前更加細膩，一直在百姓購房時容易引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問題，也有進一步的明確。《通知》規定，計算建筑面積的房屋，層高或高度均應在2.2米以上；陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積；與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積；樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積；建設部張小宏處長認為，由于房產專業知識比較復雜，公攤部分面積具體如何計算，購房者有知情權。測繪是開發商委托測繪機構測繪的，你可以要求開發商提供一切的測繪報告，報告中對哪些部分進行分攤，分攤的面積是多少，作為完整的測繪報告它應該有所反應。
盡管購房者有權得到具體明確的測繪報告，為公攤面積的含糊之處尋求依據，但是，張處長認為，對于房屋面積的權屬和計算問題的規范，有相應的一系列的法律法規以及技術標準組成，目前的通知還不能一攬子解決整個房屋面積計算的問題。真正解決房屋買賣雙方對公攤面積的爭議，還需要相關法規的進一步完善。
房屋買賣：公攤面積難說清目前，買房簽合同時，房地產商一般只告訴購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成，但各部分面積具體多少，是怎么測算出來的，消費者并不清楚。公說公有理，婆說婆有理，公攤面積的糾紛也便時有發生。
謝森老人一家兩年前在北京市某小區購置了一套商品房，現住在小區的G1樓203室。按照買房時簽定的購房預售合同，謝家這套兩室兩廳的房子建筑面積為101.8平方米，其中包括分攤的共有共用建筑面積20.49平方米。交房入住后，謝森按設計圖上標注的各房間面積逐一累加，發現公攤面積達到了24平方米，比合同上寫明的多一些。
在謝家這張購房合同附帶的《公攤部位說明》上，具體標明了公攤面積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的面積各自是多少，具體是怎么測算出來的，謝家的購房合同和《公攤部位說明》并沒有明確標注。這一點，正是謝森對公攤面積有異議的地方。與謝老一樣，感覺自家房屋面積縮水，對公攤面積部分不明白的，還有小區內的其他住戶。“感覺多了點，但咱們算不出來，有沒有這么多說不清楚。”
“按道理講，他應該給我們一個圖紙，或者什么解釋一下，他們銷售人員根本不解釋。”
小區商品房銷售部就在就在小區旁邊，問及小區住戶的公攤面積具體如何計算，是否有明確標注，銷售人員表示只有在房屋正式交付入住之后，經過相關部門的測量才能做出答復，目前還無法具體說明。但是，住戶已經入住小區1年多了，房屋也經過了實際測量，但銷售商至今也沒有就小區的公攤面積部分做出一個具體的解釋。“至于分攤，任何社區，任何項目，它都會有問題，客戶不會明白的。”
房屋買賣雙方有爭議，購房合同是直接的依據。但是，小區居民在購房合同上也碰到了問題。據長年處理房地產官司的北京力行律師事務所的主任律師朱壽全介紹，目前通用的房屋買賣格式合同中，并沒有明確規定公攤面積的測算方法和具體來源，也沒有規定公攤面積出現誤差的處理方式。房地產交易市場處在發育階段，法律法規不夠完善，開發商利用它的強勢地位，做出了一些有損于消費者利益的行為。
開發商義務尚不明確，購房者仍然心存疑慮，惟一可靠的購房合同也是含糊不清，但中國消費者協會的統計數字卻是實實在在的：從1999年到2001年，消費者關于商品房計量方面的投訴分別是1234件、1389件、1432件，呈逐年遞增的趨勢。并且，這中間相當部分就是消費者對公攤面積提出了異議。
“204條”應對購房陷阱
針對房屋買賣過程中容易出現的種種問題，采訪中記者發現，隆安律師事務所的秦兵律師草擬了一份《204條商品房買賣補充合同》，秦律師說，這其中每一個條款都曾經是一場官司。在這其中，當然也有對公攤面積的約定。
秦兵律師建議消費者簽訂面積條款時要寫細，使用面積、公攤面積、套內建筑面積，具體的長度尺寸表示出來，不要標平方米，而要標多少厘米長，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。
具體的復核方式，秦律師在“204條”中主張，消費者有權從商店里購買一個皮尺，對自家房屋的公攤面積進行測量、復核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的機構，對有爭議的面積部分進行檢測。
假設有一個尺寸是虛假的，消費者就有權推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發商如果不能證明自己沒有過錯，那么就推定開發商有過錯，消費者就有權拒付公攤面積的全部價款。
在主張對面積進行復核的同時，秦律師還特別提醒購房者注意，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益。在我們的合同條款違約責任太少，讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚，假設面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。
目前，開發商一般以建筑面積來計算房價，它包括住戶房屋內的使用面積、墻體的部分面積和公攤面積。秦兵律師認為，要從根本上解決公攤面積引發的種種問題，最直接的做法就是以房屋使用面積來計算房價。公攤面積問題是個不容易操作的事情，最好就是把它徹底廢除掉。以使用面積售房的話，至少在面積條款上，大家的爭議會下降70%至80%甚至更多。
秦律師認為，對于“204條”，只有一些不誠實的房地產開發商認為有些條款難以接受，而對于大多數誠實信用的開發商來說，基本上是都可以接受的。近段時間以來，每月都有購房者帶著這份補充合同，與房屋銷售商簽訂了購房合同。在廣東等一些地區，已經有開發商按使用面積計算價格，受到購房者的歡迎。
《經濟半小時》記者劉楊
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