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□易憲容
最近一年來，由于今年1-9月份房價上漲13.5%，國內房地產是否存在泡沫之爭又激烈了起來。其實這場爭論還是在2002年7月就已開始，當時我就寫了一文，要警惕國內許多城市變成了建筑大工地。
國內的房地產業調控之所以困難，就在國內房地產業要挾著整個中國經濟。房地產崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。如20世紀90年代的日本與香港，房地產一出現問題，使得整個經濟很快進入衰退期，而且十多年都無法振興。就目前國內房地產業的情況來看，基本上把整個風險都歸結在國內銀行體系上。如果讓國內房地產泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行及整個社會。
現在我們問的是，國內房地產是否有泡沫？如果有泡沫又在哪里？還有房地產的局部過熱就不是泡沫嗎？如果房地產沒有泡沫，那么國內房價的猛漲其意義何在？
對于房地產泡沫，如何來界定早已是眾說紛紜。但是有幾點衡量標準應該是基本的：一是房價收入比；二是房地產投資與房價增長速度；三是房地產泡沫只能是局部不會有全國性的；四是以房地產為投資的比例。對于房價收入比，國際慣例是在3-6倍，北京、上海早超過12倍以上了。今年以來上海的房價上升了二成以上，而且北京今年的固定資產投資有50%是房地產。
對于房價來說，泡沫只有是集中到一個或幾個城市，如果說，在中國大城市出現房地產泡沫，還用拿小城鎮的房地產價格來平均與比較的嗎？可以說，僅用這幾方面常識，國內的房地產泡沫早已是吹得很大了。
有研究表明，目前國內商品房的熱銷，實際上1998年以來住房商品化所積累潛在需求、多年來因為缺乏消費信貸而累積的“存量需求的釋放。但相關的數據表明，2000年以來，住房銷售額增長普遍顯著地高于城鎮居民人均可支配收入增長和城鄉居民儲蓄余額增長。2000年達到45個百分點，2004年2月相差近50個百分點。這種情況既說明了改革開放20多年來持續被壓抑的住房需求迅速釋放，也表明了這種釋放不是建立在居民收入與儲蓄同時增長的基礎上，即存在著巨大的有效需求缺口(該測算的2004年度潛在供求差額為4370億元)。
此外，從住房租賃市場來看，住房的“市盈率膨脹已經是不爭的事實。從2000年到2003年，私有住房租賃價格指數從約121點回到100點，再漲到120點。從2003年35個大中城市數據來看，除北京與杭州外，絕大多數城市房屋銷售價格高于租賃價格(平均后形成全國2.9個百分點)。而房屋租賃價格與銷售價格的背離意味著資產價格與資產贏利率的背離，也意味著投機泡沫的醞釀(如2003年住房漲價最多的上海，不少地方就是有價無市)。同時，有數據表明住房二級市場的資本利得增幅也低于一級市場購買價格漲幅。
也就是說，無論是從消費的角度上說，還是從投資的角度上說，國內住房市場的熱銷僅是以往“存量需求的釋放，而不是潛在需求真正地轉化為有效需求。而這種存量需求的釋放又基本上依賴于銀行信貸及代際的收益轉移來完成的。可以說，盡管住房消費信貸創造性地擴展了年輕人的住房“存量需求的釋放，如果銀行利息的調整，經濟形勢變化使得個人預期收入下降，這種“存量需求釋放所暴露出的矛盾會十分尖銳。
特別是利息驟然上升、部分購買房子的年輕人失業出現，這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求不僅可能給銀行帶來巨大的系統性風險，而且這種需求脆弱性也暴露無遺，房地產泡沫也隨時有可能戳穿。而代際收益的轉移必然會破壞未來老年人養老問題。
在這個市場中，不僅房地產產品本身具有種種特殊性，加上某些現行制度安排的不完善，使得該市場完全處于壟斷或寡頭壟斷的結構狀態。除廣州等少數地方之外，國內的土地供應基本上是通過協議的方式出讓，多年來以招標和拍賣等方式出讓土地的比重一直非常之低。協議出讓土地的制度安排，既使土地市場價格機制扭曲，沒有開發資質者可以獲得土地，進而轉手獲利，同時又通過制度性壁壘，使壟斷力量從土地市場向房產市場延伸。更可怕的是，一些地方在土地收購儲備制度建立后，出于地方財政收入最大化的考慮，不但沒有適量及時地供應土地，反而采取了維持土地市場“適度饑渴的做法，使市場供求緊張狀態更趨惡化。
這些人或企業一旦獲得土地，就成了房地產市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉化為市場性壟斷。在或真或假的行情看漲的大背景下(開發商時常制造漲價升值的假象，其實往往是有價無市)，消費者反而會對降價出售的房子的質量產生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價格越低房子越賣不出去的惡性循環。
總之，國內房價過高、上漲過快，全國的許多大城市及中心城市都成房地產建筑大工地、民眾的住房潛在需求還不是真實的需求、住房的空置率過高(不僅是開發商的房子還應包括房主的房子)以及幾大房地產過熱城市投資比率過高等都表明國內房地產存在巨大泡沫。如果政府對此不盡早警惕，僅是滿足于既得利益集團謀取暴利，最后傷害的只能是整個社會與廣大民眾的利益！
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