房地產泡沫催生油價高漲

　　全球經濟的周期性力量正在房地產和石油之間的價格波動關系上體現，特別是在中國和美國。在美國，房地產行業是資金的消費，而在中國則成為了一種投資。但是，不斷上漲的石油價格減少了房地產行業的消費，進而降低了房地產行業的發展潛力。

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　　美聯儲下調利率，采取積極的財政政策，希望緩解IT業泡沫破裂造成的經濟衰退。然而資金的過度流動導致了全球范圍內的房地產泡沫，一方面導致了盎格魯撒克遜經濟體系的消費過熱，另一方面轉變成為中國的投資過熱。由于美國發生的“9.11”恐怖襲擊和伊拉克戰爭，美聯儲將1%的利率水平維持了較長時間。這使得房地產業的泡沫現在已經很大，遠遠超過了石油的供給能力。

　　對于世界其它地區的石油生產企業，高位的油價無疑能使他們從巨額的收入再分配中獲利。但美國的消費者和中國的投資者并不能從中獲利，因為這兩個國家對石油的需求源源不斷。因此，我認為，在高漲的油價下的收入再分配，限制了全球經濟的增長。

　　全球經濟經歷了20世紀80年代的日本房地產泡沫，90年代的東南亞投資泡沫，1997年發生的亞洲金融危機到2000年之間的IT產業泡沫，直到現在的全球房地產泡沫。房地產泡沫拉動的需求又催生出了石油泡沫。然而，石油泡沫與以前提到的其它泡沫有所不同。它引發了通貨膨脹，并迫使央行調高了利率。這將有助于擠壓房地產泡沫，同時還能有效的消除石油泡沫。

　　如果在央行提高利率時，全球的房地產泡沫被壓縮，那么這很可能會引發全球性的經濟蕭條。這個判斷有30%的可能性在2005年的下半年被印證。

　　房地產泡沫支撐了美國消費

　　當美聯儲希望下調利率到1%的水平來對抗通貨緊縮時，卻刺激了全球范圍內房地產泡沫的產生。房地產泡沫導致了美國在收入增長乏力的狀態下，卻能有強勁的消費增長。另一面是中國的房地產行業在資本回報率低下時的巨大投資。

　　美國家庭的凈財富，從2000年的42.3萬億美元，提高到2004年第一季度的45.2萬億美元。其中，實際的房地產增值由12.5萬億美元提高到16.6萬億美元。整個房地產行業在2000～2003年間增值了31%。而在1997～2000年時，這一數據只有13%。如果沒有房地產的額外增值，美國家庭的財富實際上處于停滯的狀態。房地產的增值進而又拉動了消費需求，這加速了公司的利潤流動，之后體現在股市上。

　　美國的個人消費在2000～2003年間提高了1萬億美元。巨額的稅收減免在當中扮演了重要的角色。但我同樣相信，房地產行業在這期間4.1萬億美元的增值發揮了更重要的作用。

　　中國出現房地產泡沫

　　投資和出口帶動了中國經濟的增長。如果出口得到的資金被用來投資，這又進一步創造了進口需求。到2001年底時，中國的外匯儲備增加到3030億美元，這反應出巨大的資金流入量，并且成為了用于投資的基金。然而，中國的投資數量很高，資金的回報率卻普遍較低。除非政府出面進行投資，或是預期收益能得到改善，否則流入的大量資金和出口帶來的收入并不能自動的轉換成投資。1998年，政府拉動了投資需求，結果是基礎設施建設的投資過熱。房地產價格的上漲讓投資者感覺到期望的利潤提高了，導致當前投資過熱的局面。

　　中國的房地產泡沫明顯的提高了投資者的預期利潤。即便是在中等城市，也不難看到房價迅速上漲的現象普遍存在。政府公布的數據顯示，從2002年至今，全國住宅的房地產消費價格上漲了20%。即使實際的增長超過了1/3，我也絲毫不會感到奇怪。

　　我們不妨作一個假設：如果名義GDP每年增長11%，房地產的價格不再繼續增長，那么正在建設當中的房地產項目暗示，2007年新建成房地產項目的銷售額占GDP的比例，將從2004年的8.4%上升到的11.4%。如果房地產價格繼續維持現狀，我估計從購房者手中流進和項目相關的商業機構(從地方政府到房地產開發商和原材料供應商)的資金，在2004年占到GDP的2.5%，到了2007年會達到3.5%。美國標準普爾500指數的公司對GDP的貢獻率與此相似。

　　在現實的中國經濟中，上面提到的數字并不會增加，因為希望所有的在建房地產項目都能以目前的價格，甚至更高的價格賣出去，這并不現實。在全國范圍內，這樣的支付能力是家庭可支配收入的10倍，在大城市甚至達到了12～15倍。在這么高的價格水平下，能賣的出去的新房地產項目，根本不可能超過GDP的10%。在我看來，中國的房地產是一個巨大的泡沫。

　　石油泡沫觸發房地產泡沫

　　在房地產泡沫抽空了需求的同時，石油價格不斷上漲。目前緊繃的石油供求關系，使石油投機變的很容易，這也解釋了為什么目前對石油的投機十分猖獗。我認為是房地產泡沫導致了石油泡沫。

　　我預計中國GDP增長在2004年時會達到2000億美元，同時對石油的消耗每天會增加1百萬桶。這一強大的需求將使石油價格從每桶15美元提高到40美元左右。以此計算，每1百萬桶石油直接增加的成本為146億美元，更高的石油價格導致目前實際的進口量會增加136億美元的間接成本。所以，與目前中國經濟中石油需求只占GDP6%的情況相比較，當中國的GDP增長到2000億美元時，對石油的需求會達到282億美元，石油消費占到了GDP增長的14%。換句話說，到時石油消費的邊際成本是平均水平的兩倍以上。這樣的GDP增長明顯難以維持。

　　更高的油價進一步引發通貨膨脹，迫使央行不得不提高利率。房地產泡沫的產生需要充分流動的資金和較低的利率水平。當央行調高利率的時候，房地產泡沫就會被擠出。所以，很難理解為什么石油和房地產的泡沫會共存如此之久。不斷上漲的石油價格顯示出了市場對石油需求的極大熱情，而我認為，這正是泡沫產生的跡象。

　　石油投機可能帶來全球經濟的巨大差異。由于目前緊繃的石油供求關系，使石油價格對額外的需求有高度的敏感性。投機需求會導致石油漲到高價，并在高價位維持很久。高漲的石油價格迫使央行必須盡快提高利率，這也能有效的擠壓出全球的房地產泡沫。但是，如果央行這樣做了，隨之而來的將是全球范圍內的經濟蕭條。