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廣州萬(wàn)隆 長(zhǎng)投資顧問(wèn)群
自2003年下半年以來(lái)，國(guó)家就首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了降溫的調(diào)控。先是控制銀行信貸，央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)使嚴(yán)重依賴銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到資金緊張，接著又加強(qiáng)土地市場(chǎng)的管理，控制土地供給，同時(shí)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金不低于35%。這些調(diào)控措施的實(shí)施，提高了行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，促進(jìn)了行業(yè)的整
合，有利于防范房地產(chǎn)泡沫，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
但從短期來(lái)看，對(duì)資金和土地的控制抑制了房屋供給的增長(zhǎng)，而需求依然旺盛，使得供求關(guān)系趨緊，房屋銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲。上半年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.7%，增幅比去年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度回落12.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)11。5，分別比一季度和去年同期回落17.3和28.5個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積僅增長(zhǎng)2%。新增土地供給的減少使地價(jià)上漲，2季度全國(guó)土地交易價(jià)格同比上漲了11.5%。
上半年全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)15.6%，其中住宅竣工面積同比增長(zhǎng)14.2%。商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)26.4%，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30.3%。銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)快于宅竣工面積增長(zhǎng)，說(shuō)明需求旺盛。我國(guó)正處于城市化的進(jìn)程中，隨著居民收入水平的不斷提高，增量需求潛力巨大。
1-6月份全國(guó)商品房平均售價(jià)同比增長(zhǎng)11.6%，比2003年末增長(zhǎng)13。6%，2季度的漲幅更大，比1季度提高4。9個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，二季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格上海上漲幅度最大，達(dá)到21.4%。房屋銷(xiāo)售價(jià)格的大幅上升可以彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商因原材料漲價(jià)和地價(jià)上漲而增加的成本，保持盈利能力。
在供求關(guān)系的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)房屋價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所“中國(guó)市場(chǎng)形勢(shì)動(dòng)態(tài)分析”課題組的研究結(jié)果，今年下半年房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲。由于房屋需求仍然較為旺盛，房屋需求的增長(zhǎng)幅度將高于房屋供給的增長(zhǎng)幅度，因此預(yù)計(jì)下半年房屋價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價(jià)格漲幅將高于上年。尤其是住宅供求仍然偏緊，價(jià)格上漲幅度較大。這對(duì)于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足、融資渠道暢通的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是發(fā)展的好機(jī)遇。
宏觀調(diào)控促使資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)眾多，大多規(guī)模小，運(yùn)作不規(guī)范，資金實(shí)力弱，將會(huì)逐漸被淘汰，市場(chǎng)集中度將提高，優(yōu)勢(shì)企業(yè)將因此獲得更大的市場(chǎng)份額。龍頭房地產(chǎn)上市公司因具有便捷的融資渠道，發(fā)展的后勁更足，值得關(guān)注。
萬(wàn)科(資訊 行情 論壇)A(000002)：我國(guó)最知名的品牌房地產(chǎn)公司。規(guī)模大，品牌知名度高，土地儲(chǔ)備充足，管理規(guī)范。萬(wàn)科同時(shí)在全國(guó)10個(gè)大城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，每年都新增一定量的土地儲(chǔ)備，總的項(xiàng)目資源儲(chǔ)備700多平方米，同時(shí)還在向二、三線城市拓展，可以保證公司的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。公司從拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等形成了一整套規(guī)范的運(yùn)作作模式，公司股權(quán)分散，形成了職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，公司的健康持續(xù)發(fā)展有保障。公司04年中期收入增長(zhǎng)12.7%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)52%，主要原因銷(xiāo)售均價(jià)上漲使毛利率提高，同時(shí)期間費(fèi)用控制較好。新增土地儲(chǔ)備185萬(wàn)平方米，項(xiàng)目資源儲(chǔ)備總量約800萬(wàn)平方米，公司的可持續(xù)發(fā)展有保障。公司下半年計(jì)劃發(fā)行19。9億的可轉(zhuǎn)債，同時(shí)也在開(kāi)辟信托、外資專業(yè)銀行貸款的融資渠道。土地資源的充足和資金渠道的暢通有利于公司業(yè)績(jī)保持較高的增長(zhǎng)速度。
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