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　　2000房產基金“火”借“網”勢

　　在1998年、1999年連續兩年的虧損之后，房地產投資信托基金在2000年經歷了一次強有力的反彈。房地產投資信托基金的收益于去年春季開始大幅回升，并一直將高收益率保持到了年底，總收益率平均達到了26%。并且，2000年房地產投資信托基金的走勢強于道·瓊斯工業股票指數和納斯達克綜合指數。這是因為一方面網絡狂潮期間，許多新經濟公司大肆高價租用房屋，房地產業幾近“洛陽紙貴”。另一方面，由于租售合同通常為長期，房產需求退潮的速度比網絡股慢。由此可見，2000年在房地產投資信托基金的發展史上的確是不凡的一年。雖然房地產投資信托基金在2001年也應該有不錯的發展，但絕大多數人都認為它比2000年會稍遜一籌。斯帝亞司·鮑勃先生是COHEN＆STEERS資產管理公司旗下的一家房地產互助基金的投資部經理，他認為：“在2000年，與房地產業相關的法令法規的制訂速度大大加快，導致了房地產市場前所未有的低價位。所以2000年底房地產投資信托基金的收益率回升到25%到30%也是在意料之中的事情。”其中，投資于辦公、工業、公寓用房租借業的基金，業績在2000年尤其出色，而且2001年的業績肯定也會不錯。分析家們認為即使在經濟衰退時期，它們的發展仍舊會保持強勁的勢頭，因為首先房屋的供給一直受到有效的控制，其次辦公用房、工業用房的租借合同通常是長期合同，再次在經濟衰退時期購房者會推遲購房而延長公寓的租期。然而投資于房產零售業基金的情況不是很好，他們一方面為一年以來消費者購房消費的放緩而發愁，另一方面又為零售房產的過度建設而焦慮不安。約翰先生是芝加哥一家從事大型商業房產投資基金的執行主席，他對行業的發展發表了自己的看法，“在這一行業中，投資者現在看起來并沒有將業績較好的公司同其他公司區別對待。但是可以預料，隨著時間的推移，投資者將對他們所要購買的基金更加挑剔�！狈康禺a投資信托基金的股票在2000年的上漲促使一些房地產投資信托基金的管理者決定增發股票，因為他們認為在這一時期增股是相當安全的。所羅門公司的分析家喬納森認為這一趨勢在2001年會繼續下去。同時他又指出：“不是所有的基金都增發了股票，增股的只是那些第一階層的基金�！钡谝浑A層的基金指的是那些市值遠遠超過基金資產總值并且原始股的發行價格穩定的基金。波士頓房地產發展公司就是這樣一家基金。它在去年11月份增發了17萬新股，大約融資6340萬美元。投資者與分析家們對其增發的新股反應十分熱烈，不像對其他一些股票市值低于凈資產價值的基金增發的新股那樣冷淡。正如人們所預料的那樣，在2000年房地產投資信托基金之間進行的并購并不多。去年9月，邁克凱利房地產公司與普蘭帝斯房地產公司合并失敗。由此可見，公司要想并購成功的話，最好給華爾街一個明確的、符合邏輯的、讓其覺得有利可圖的理由才行。分析家們認為2001年的并購速度并不會加快。分析家李·斯克洛普認為：在房地產投資信托基金搭上新技術的“彩車”后，尤其是當互聯網產業的光輝逐漸褪去時，房地產投資信托基金依舊要謹慎行事。他說：“房地產業可以將一大筆資金投入到寬帶網、在線租借以及網上中介服務業務中去，而房地產開發商則說那就需要找一個合作者，讓他來提供投資所需的大部分資金�！笨墒�，現在要找一個愿意提供這么一大筆資金的合作者是越來越難了。BRE房地產開發公司最近宣布，暫無向其附屬公司———HIS技術有限公司在1000萬美元的基礎上追加投資的計劃。HIS技術有限公司是一家為公寓房屋提供網上服務的公司，該公司在獲得額外的資金支持之前，不會再繼續拓展業務。斯克洛普先生指出：“無論公開借貸市場、私人借貸市場還是風險投資公司現在都不太樂意將資金投入到這樣類型的公司中去了。在2001年從這一渠道獲得的資金將更加少了�！�

　　2001房產業居安思危年

　　2000年可算是最好的年景之一了：租金水平再創新高；房屋空置率也達到了有史以來的低位；房產主的資產在不斷的增值而求租者卻為了租房子你爭我奪，盡管如此，前幾次危機的陰影依舊重重地籠罩在人們的心頭。在跨入新千年之際，一些投資商和債權人仍舊對20世紀80年代房地產市場的那場災難性危機膽戰心驚。去年4月份開始，納斯達克股指持續下跌，引發網絡公司紛紛破產，大量房屋被退租，于是人們擔心高技術產業內的這種頹勢可能會波及到房地產市場。購房者預料到辦公用途房屋的租金可能會下跌，所以開始殺低房屋價格。與此同時，包括在線目錄服務、網上設計施工綜合管理方案等等的與房地產業相關的高技術產業的命運也同其他的互聯網企業一樣，春季異常的火爆，之后便受到沉重打擊，變得萎靡不振。然而，大部分房地產業的經理人都認為，現在一方面借款方加強了自身的風險約束，另一方面市場可以為公眾提供詳盡的信息，這就可以阻止像上次那樣的危機再度發生。2001年的年景肯定不會像2000年那么好，如同波士頓托特信息調查公司董事總經理托特先生所言：“2000年，我們好比是每小時跑80英里，2001年我們大約可以跑到每小時50英里�！迸c2000年房屋銷售、租賃和物業管理的情況相比較，2001年會出現那些新變化呢？

　　房屋銷售業：購房者面對房屋的高價位開始變得小心謹慎，這導致房屋銷售速度在2000年大幅下降。根據紐約伊斯特地爾房地產開發公司的統計數字：在地區性大型商業用途房產的銷售中，至2000年11月只成交了12筆，而1999年是24筆，1998年是45筆。寫字樓等辦公用房的銷售速度也相當緩慢。瓊斯房地產公司業務經理杰克說：“去年面積在10萬平方英尺以上的辦公用房只銷售了不到400處，相比之下1999年是642處，1998年是835處。”銷售量下降的部分原因在于新經濟的滑坡使消費者無法判斷在過去兩年中大幅上漲的租金是否會下跌。購房者退出市場是需求疲軟的另一方面原因。養老基金原本是2000年購買辦公用房的大戶，但是它們購買的大部分是公寓、工業廠房等受經濟衰退影響小的房產。與此同時，房地產投資信托基金仍舊在作壁上觀。20世紀90年代末的購房冠軍———德國的投資者也已經退出了市場。市場蕭條，想要售房的人只能降低房屋的開價了。最引人關注的一個例證就是古德曼薩奇集團同意將洛克菲勒中心以18.5億美元的價格賣出去，比他們原先的出價低1.5億美元。許多房產主寧可選擇再貸款或者將銷售推遲到2001年也不愿意賤價出售房屋。

　　房屋租借業：2000年上半年對于許多擁有寫字樓、公寓或庫房的房產主來說是個好年景，但是到了年底，一些房產主從興奮中清醒過來，他們開始為租房速度下降、租金停止上漲而感到憂慮。辦公用房租借市場的變化最為明顯，1999年冬到2000年春，房租暴漲，其中以舊金山、紐約、波士頓、硅谷以及其他一些技術中心的漲幅最大。那時，剛上市的新經濟企業急于向華爾街證明公司正在高速增長，不計成本地大量租用房屋。到了夏季，新技術公司轉賣股權風盛行，房屋租借就明顯地減少了，另外許多經營失敗的新經濟企業也開始紛紛退租。第三季度，辦公、工業用房的需求量都有所下降。

　　房地產相關服務業：相關服務包括物業管理以及經紀人服務。該行業板塊去年并沒有受到華爾街的太多重視。錦標ESG公司總裁兼總經理史蒂芬先生形容這一年是“難以置信”的，一定程度上受到華爾街股市的推動，去年11月份，洛杉嘰理查德伊里斯物業服務有限公司的一些投資者宣布出資購買該公司62%的股份。摩根斯坦利房地產投資信托基金指數曾創下新高，與此同時，房地產服務板塊也比2000年初上漲了24%，但還是比1999年初下跌了41%。

　　去年初，許多網絡公司的蓬勃發展威脅到了經紀人的生計，但到了年底，許多網絡公司已經破產，所以說房地產服務業今年躲過了互聯網帶來的一劫。現在投資商更加青睞的是那些能通過網上租借、銷售以及物業管理服務來贏利的網絡公司，而不是那些能夠快速上市的網絡公司。

　　2001年展望：即使經濟滑坡加劇，房地產企業也不會大規模的倒閉或法院強制執行�，F在的房地產企業的負債率不像上世紀80年代末那么高，即使租金繼續下跌、空置率進一步上升，房地產企業也會有充足的資金準備。威克菲爾德公司市場調查部經理詹尼斯先生說：“我們同宏觀經濟有些‘絕緣’。”一些人預測今年第一季度成交量將會大幅上升�？死麪枃�際房地產開發有限公司的邁克先生預測：“在舊金山，許多想租房子的公司都在等著市場有所松動，如果有房子可租的話，他們會馬上簽合同的�！钡�這對于房產主來說并不等于萬事大吉。在房價處于最高位時購買或投資于邊緣地區房產的投資者還是很難以原先計劃的價位租出去。今年，房地產開發數量也會下降，因為開發商和投資商預測到房地產業可能會走下坡路。兩年前西雅圖的開發商瑞恩斯德開發寫字樓時從來不對外預租，他說他現在不會那么做了。經營房地產建設貸款公司的哈得羅先生說：“我現在對提供房地產建設貸款很謹慎，原來在基本的貸款原則之下總會有一些例外，但今年不會再有什么例外了�！币膊皇撬�有的人都把房地產業的下滑當成是一種衰退。舊金山舒爾斯汀公司的總裁道格拉斯先生認為：“房地產市場的供給和需求基本上仍是健康�！�

　　互聯網退潮 房地產遭殃

　　在新經濟迅猛發展之際，大量的辦公用房也為新經濟產業中的一些公司所租借。隨著新經濟熱潮的降低，現在這些房產又被“回吐”到租借市場上。當前新經濟變冷，網絡公司或倒閉或縮小規模；其他高新技術公司也在苦苦支撐，他們紛紛轉租或退租房屋，引發了辦公用房租借市場的巨大變動。這種變動還遠遠談不上是一場危機，但公眾心理卻因此發生了變化。租借市場的各個方面，從新上馬的項目到出租方與承租方之間的談判都受到了這種變化的影響。這種變化在新經濟的發源地———舊金山是非常巨大的。從去年第三季度末開始，在其總量為7700萬平方英尺的租借市場上已有超過100萬平方英尺待轉租房，更有400多萬平方英尺的新項目在建設或籌備之中。許多打算租房的公司現在都在坐觀其變，盤算著如果再等上一段時間，房價肯定還會下跌。可房產主非常急于簽合同，他們并不想讓房子空著，能多收入一點是一點。在其他幾個新經濟的中心，如紐約和西雅圖，辦公用房回流到租借市場上的數量同樣也是大得驚人。在紐約，自從1999年初以來，在互聯網企業租借的總量為620萬平方英尺的辦公用房中有130萬平方英尺的房屋又回流到租借市場上，并且其中至今還有接近100萬平方英尺的房屋空置著。據庫仕曼＆威克菲爾德房地產開發公司統計，由于轉租房產和新建成房產的增加，去年第三季度末西雅圖市區的房屋空置率從1.7%上升至4.2%；舊金山、洛杉磯、芝加哥、達拉斯、西雅圖和紐約高新技術區的待轉租房產的總量也從1999年底的260萬平方英尺上升至540萬平方英尺。在大部分的租借市場上，去年初一直不斷攀升的房租開始趨于穩定，有的還開始下滑。受價格打擊最為嚴重的是那些處于邊緣地區的房產，本來新經濟企業從傳統地區向外的擴張一度使那里的房租達到現在的兩倍或三倍。例如，去年初“第三代”媒體有限公司在舊金山坦德羅恩區附近租了一處房子，租金是1平方英尺50多美元。在它被猶他州的“我的家庭”網絡有限公司收購后，就尋求將這處房產轉租出去，當地經紀人說，租金的出價約在每平方英尺45美元左右。但有一點是確定無疑的：在大部分中心地區，租房需求還是很旺盛的，房租也遠遠超過兩年前租金還未暴漲時的水平。有些資金匱乏的高新技術公司在某種程度上就是依靠轉租房屋來維持生計。很多房產主甚至更樂意與這些新經濟企業解除租房合同，因為其他的企業愿意付給他們更高的租金。例如，曼哈頓南公園大街225號的房主———奧達管理公司已經同意同總部設在芝加哥的“一馬當先”技術有限公司解除整棟樓的租借合同，錦標ESG公司的霍得華先生代表該公司進行操作，他認為他們會找到一家愿意付更高租金的公司。求租者之間的競價曾使房產主受益匪淺，可是現在情況卻朝著有利于求租者的方向發展，特別是對于那些傳統產業中有著良好信譽的企業，房產主不僅降低租金，而且還作出種種讓步。庫仕曼＆威克菲爾德公司的市場調查部主管詹妮斯女士認為：傳統企業就是利用新經濟企業不景氣之機租到了不少房子。公眾的心理已經發生的變化影響相當深遠，雖然從總體來看市場規模并沒有因此而縮小，但它卻影響到了市場運行的穩定性。最近幾個月里，北弗吉尼亞州杜勒斯機場收費公路旁的信息產業區內已經很少有待轉租的房產。但是，朱利安斯德利公司旗下的北弗吉尼亞州經紀人杰克先生指出，房產主現在倒是很愿意談判，如果租房的不是網絡公司的話，他們會更松一口氣。另外，房產主現在越來越傾向于長期合同，因為長期合同可以使他們的房產免受經濟動蕩的影響。盡管現在網絡公司面臨的困難重重，房屋租借市場也有些蕭條，但是人們認為像20世紀80年代末90年代初那樣的大災難不會再次光臨。與上次房產市場大蕭條相比，此次房產市場走弱從目前看是屬于正常的。畢竟多數市場上空置率仍只有一位數，即使許多經濟學家預言的經濟衰退真的出現了，房產主中的大多數人仍可高枕無憂。

　　華盛頓布魯金斯協會高級職員道恩斯說：“房地產市場的現況相當好，2001年的狀況可能不如2000年好，但是也不至于會發生崩潰�！狈康禺a業之所以會有今天的狀況，要歸功于商業用房開發商在近幾年內一直克制著自己的開發欲望。在20世紀80年代，開發商明明知道空置率在不斷上升還不停地蓋房子，而如今，房產的供給與需求保持著同步增長。其中的一個重大差別在于：那時候，開發商可以對項目進行100%的融資，而現在開發商要自己預先投入比例通常是50%的自有資金。另外，開發商現在對需求下降的反應要比80年代的時候快得多。美國一家著名的出版公司在其市場調查預測報告中指出，2001年辦公用房的建設量將從1998年的291萬平方英尺減少到260萬平方英尺，1999年和2000年這個數字分別是277萬和275萬平方英尺。許多開發商之所以現在持謹慎、保守的態度是因為他們對上一次房地產市場危機所帶來的痛苦還記憶猶新。亨利·布洛克先生現在是硅谷一家叫做曼羅的房地產公司總經理，20世紀90年代初他在舊金山一家房地產公司做經理時，為了不使公司的房產被法院強制執行或者破產而疲于奔命。去年，曼羅公司賣掉了其在硅谷資產的25%，在發展方向的選擇上，公司仍保持謹慎的態度。布洛克先生闡明了他的經營宗旨：信譽和長期租借。他說：“有了信譽和長期合同的話，需求下降真的對我們影響不大。”(李真 周韜 編譯)《國際金融報》

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