閆蓓/文

　　“迪拜出售資產中的商業大樓，作為中國企業進軍美國的落腳點，是最合適的。”

　　“我們嘗試跟中國溝通，爭取國有企業海外購買地產。現在我們的客戶只有民企，關注5000萬美金以下的項目。”

　　在目光盯著中國的同時，一家美國地產私募資產管理公司進一步鼓吹說，“迪拜出售資產中的商業大樓，作為中國企業進軍美國的落腳點，最合適了。”

　　真的如此？

　　路線圖1.隱秘的海外售賣

　　在尋求迪拜世界債務危機的解決方面，12月15日迪拜政府官員表示，阿布扎比將在明年4月底之前有條件地向迪拜世界提供專項援助資金。其他迪拜政府相關實體也將按個案考慮獲取金援。融資方案中所討論的各種選項包括資產出售。

　　計劃，早已鋪墊。債務重組，更早已低調展開。迪拜世界私募旗艦Istithmar則是海外急于套現資產大戶。據記者查到的資料：11月，Istithmar以1000萬英鎊價格，將兩棟位于倫敦的商業大樓出售給專業開發商Great Portland Estates PLC，并分享未來物業經營的部分利潤。Istithmar不愿意聲張的理由，除了在資金緊缺的非常時期，更要命的是，這是一樁極度縮水的買賣，幾年下來，Istithmar對該樓盤實際投資累計為8000萬英鎊。可嘆Istithmar忍痛割愛，奈何以堪？Istithmar另外幾座英國不動產也打上了出售標簽，包括毗鄰英國政府大樓的Metropole Building&10 Whitehall Place、全球連鎖高端酒店倫敦艾菲德(Adelphi)等。

　　反向思考，抄底者是時候出現了，底價是最大的誘惑。根據DTZ戴德梁行的房地產報告《Money into Property》顯示，目前是英國房地產市場自1921年有記錄以來回報最低的時期。在英國，倫敦(市中心)及倫敦(西區)兩個商業區的寫字樓租金已分別從高峰水平下跌了31%及23%，預料未來兩年間倫敦(市中心)的租金仍將下跌14%，倫敦(西區)則會續跌20%；估計兩個商業區寫字樓租金自高峰位至最低位的跌幅將達40%。美國情況也并不樂觀。據穆迪分析師Nick Levidy觀察，美國商業地產價格還會有5%-28%的下跌空間，其會在比峰值低45%-55%的水平觸底，這一預測暗示甚至在某種“極端”情況下，價格跌幅可能高達65%。

　　紐約專注跟蹤商業物業市場的機構Trepp統計，待價而沽的房產包括Istithmar2006年以6億美元購進的一座位于雷星頓大街450號的40層商業大樓、2007年破費3億美元收入囊中的新聞周刊大廈，及同年以3.8億美元投資的紐約文華東方酒店。他們都已委托給一家美國老牌資產管理機構，該機構資產規模在千億美元。“當然這些項目市面上是見不到的，因為套現項目，都是通過房地產私募私下里接觸的，這個時候價格最低，也是最有談判余地的；只有私募市場很難出手或者不急于套現的項目才會在市面上公開出售。”連接中美房地產投資通道的ISG董事總經理李利向記者解密。

　　在記者獲得的營銷手冊上，記者內部獲得的仍是英文手冊，帶有中英對照的營銷手冊正緊鑼密鼓地制作中。營銷對象正是有海外地產投資需求的中國“豪客”。“亞太地區的財團，特別是致力于發展海外市場，并將海外總部扎根落地，進入以前被視為禁區的領地，恰是利用相對疲弱的良機。”營銷員提出來的建議，顯得老生常談：“海外打造屬于自己的帝國的努力想要持續下去，那么與財力和雄心相結合的本土管理能力和技巧，都是必不可少的。”

　　分析了買家偏好后，“待售的商業大樓，可能是中國買家最有購買興趣，可以作為美國總部大樓，購買豪華酒店等一直都不是中國人的口味。”該營銷員估計：“交給當地專業的房地產中介尋找出售對象，可以最大范圍的找尋適合的接手者，也最大程度地保護了出售者的隱私權。”

　　路線圖2.比五折還低的“樓花”

　　記者發現的營銷手冊里，推薦給民企老板最有賣點的是被國人親切稱為“小貝”的英國頂級球員貝克漢姆在迪拜的海邊別墅。2008年4月，貝克漢姆斥資800萬英鎊，購得迪拜一座海邊別墅，當作禮物送給岳父母。而目前，營銷手冊上，登出來的價格已探至400萬美元。

　　大項目、矚目工程，恐不適合中國游資胃口。游走迪拜的主力軍是溫州商人。溫州商人還是習慣他們最擅長的資本游戲——炒樓花。

　　迪拜危機中，盡管媒體報道上，充斥的都是溫州商人的撤退消息，實則“活動得最積極的仍是溫州商人，迪拜危機即便傷筋動骨，也不會讓他們走投無路。”這是溫州商人自小就養成的投資習慣。王偉勝轉述迪拜房產中介的話：“他們還覺得迪拜經濟跟全球經濟一樣正在復蘇，房價已經連續幾個月回升了。”與國內談債色變，王偉勝發現身邊溫商有趣的現象：“被套的，還沒有一個愿意出手賣房。”

　　回到迪拜投資，再一次聚沙成塔，投資安全性是最大的賭注。王偉勝覺得迪拜房產的低谷是在2008年金融危機最嚴重的時候：“最好和最壞的時光都已經過去，風險釋放得差不多了。”劉家麟以數十年中東經驗，提醒：“迪拜后續影響將有可能改變明年的投資格局，投資人不能再盲目跟進房地產，并將細分投資風險。”

　　從溫商口中得知心安的理由，還有來自國內房價的對比。今年下半年以來，熱衷上海樓市的溫州炒房團已蹤影難覓，其消失的理由是上海房價太高，溫州炒家都覺得玩不下去了，紛紛套現離開。記者了解到，溫州炒房團至少認為傳說中的迪拜高房價不及上海、北京。

　　迪拜債券危機前后，“買樓花”的規則并無差異，投資者只需給開發商首付10%，三至五個月后再付5%至10%。來自于3/4迪拜外來人口的房租，大大高于銀行還貸額度。二次付款后，溫商就通過房產中介轉手了。此刻，也許溫商還沒有見過房子的樣子，因為開發商只要拿著獲批的開發圖紙就可以售房，流動性極高，并不需要房屋出售許可證。　

　　沒有合理價位，炒房團就喜歡房價不斷炒高。記者綜合信息，無論迪拜經濟的任何起伏，迪拜的房租仍保持上漲趨勢，以產權房的價格漲勢最猛，為每年增速15%-25%。

　　不過，阿布扎比援助，治標不治本。這種游戲的持續性，還像以前可靠么？12月初，造訪中國的海灣合作委員會國家商工聯合會秘書長阿卜杜拉希姆。哈桑。納奇告訴記者：“海灣六國尚能保證10-15年在建項目如期發展。我們始終要堅信，迪拜危機是全球金融危機的尾聲，不足以畏懼。”納奇所在的商工聯合會是阿聯酋、阿布扎比、巴林等海灣六國的合作紐帶。

　　路線圖3.那些秘不外宣的資產

　　不妨盤點下掛上出售牌的迪拜世界及其關聯公司家底：

　　可能出售迪拜世界的海外資產，估價超過200億美金，瀕臨破產的美國娛樂業巨頭米高梅Mirage，目前資金缺口是2000萬美元，若維持正常運轉，需用1.5億美元。 這是去年花51億美元，米高梅股價已從當時84美元重挫至16.8美元。

　　美國博彩業經營商米高梅(MGM Mirage)與迪拜世界集團共同出資80億美元修建的拉斯維加斯賭場項目城市中心(City Center)，已計劃提出破產申請。

　　通過Istithmar持有美國高檔零售商Barneys New York的控股權，且持有楓丹白露邁阿密海灘50%的權益，當年投資約3.75億美元。

　　迪拜世界還握有德意志銀行2.2%股份，渣打銀行2.7%股份，匯豐銀行不明股份，這都是金融危機時，迪拜闊綽出手的戰利品。倘若破產，這些曾經的“高價”資產都將低價拱手讓人。

　　同時，市場傳聞阿布扎比政府正在考慮以4.5億歐元收購迪拜政府所持有的20.6%倫敦證交所股份。風險和機會是個賭注。納奇稱，危中帶機，意味迪拜迎來新一輪投資的起點；迪拜的教訓，告誡投資者，要有目的性的分配投資，而不僅僅是集中在房地產一個支點。

　　沒有人知道復蘇是什么時候，至少別錯過機會，讓抄底客狂歡吧。

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