新浪財經《親歷變革中美國》報道組黃靜3月31日發自美國芝加哥

　　山姆·澤爾(Samuel Zell)是美國房地產泰斗級人物，被譽為房產界的“山姆大叔”。2007年2月，山姆以390億美元的高價將他的旗艦公司，美國最大的公開上市的寫字樓/辦公物業持有公司(簡稱EOP)，出售給了黒石集團。這是迄今為止所完成的數額最大的一筆私營股權收購案例，成為房地產業一個里程碑事件。

　　擁有50億美元資本凈值的山姆，在2008年《福布斯》“美國富豪400強”排行榜上名列第68位。

　　作為美國房地產業教父級人物，山姆大叔如何看待此次經濟危機？如何看待房地產市場的挑戰和機遇？帶著這些問題，新浪財經《親歷變革中的美國》赴美報道組于美國中部時間2009年3月31日在芝加哥股本集團投資(Equity Group Investments，簡稱EGI)總部獨家對話了山姆·澤爾。

　　金融危機的罪魁禍首是流動性過剩

　　談到金融危機的起因，山姆說很多人認為是美國向不合格的貸款者發放次級貸款引發金融危機，其實這只是一部分原因。因為從全球范圍看，特別是發達國家，在冰島、愛爾蘭都沒有次級貸款，但冰島和愛爾蘭也爆發了嚴重的金融危機。美國的次級貸款只是全球流動性過剩的一個表現。近幾年來全世界范圍內都存在流動性過剩的問題，歐洲和美國尤為嚴重，這是引發金融危機的真正根源，而不是信貸危機。

　　現在的情況是，全球正從一個極端走向另一個極端，從之前流動性過剩變為流動性嚴重不足。從不考慮后果的向外放貸到不愿意放貸，其實現在不是缺乏資金，而是人們不愿意承擔風險。

　　美國個人住房地產正趨于平衡 商業地產危機或在2-3年內爆發

　　如何避免走極端，保持流動性平衡，山姆開出的藥方是確保房地產市場的平衡，而房地產市場平衡的關鍵是房地產價格的穩定，房價穩定則取決于供求關系平衡。在2000-2007年房價漲得太快，美國大量建新房，從2007年起房價下跌后新建房地產項目也大幅減少，例如，2006年美國新建住房170萬套，2009年美國新建住房預計大概為40萬套，目前房產下跌趨勢也有所緩和，這表明供求關系正在平衡，山姆認為今年夏天美國房地產市場可能會開始好轉。

　　對于奧巴馬新經濟刺激方案中對貸款買房者的補貼政策，山姆認為向負擔不起房貸的人提供資金援助是不明智的行為，正確的做法是讓銀行收回那些負擔不起房貸人的房子，然后尋找真正能夠負擔起的購買者。

　　山姆說，前總統布什當政期間，一個目標就是實現“居者有其屋”，因此美國人擁有自己住房比率在他當政期間從62%上升至69%，而從歷史上來看，這個比率若超過62%就會出問題，現在這個比率降至65%，這意味著離平衡狀態的62%-63%已不遠。山姆說，很多人購買房子是為了投機，現在需要把投機者清理出房地產市場和信貸體系，因為這種人并沒有能力負擔房貸。

　　兩年前，山姆以一筆高達390億美元商業地產交易名揚天下，而對于目前的商業地產狀況，山姆說，在過去得5-6年內，美國大概有50%的商業地產進行過買賣交易，很多交易中過度杠桿化，因此山姆認為目前的美國很多商業地產其實是“Underwater”——意思是現值比負債低，他認為現在不是購買商業地產的合適時機。目前他在商業地產的重點不是放在購買商業地產，而是購買商業地產的負債。山姆說，2-3年內，個人住房市場出現的信貸危機可能會在商業地產上再度上演。

　　目前山姆將投資很大一部分放在海外市場，如墨西哥、巴西和中國等，山姆認為中國房地產市場需求強勁，發展前景光明。巴西是山姆最看好的市場，山姆認為10年內巴西經濟會迅速崛起，并成為世界新亮點。

　　經濟危機得到最大教訓：天下沒有免費的午餐

　　對于此次經濟危機帶給人們的最大教訓，山姆說“There is no free lunch”——“天下沒有免費的午餐”，經濟危機源自任何人都可以得到錢，沒有人監管風險，人人想從銀行申請貸款都可以得到貸款，就象人們可以得到免費的午餐一樣，過去幾年的經濟繁榮仿佛一場提供免費午餐的大聚會。

　　山姆說，當什么事情太美好的時候，往往就是不真實的。無論是幾十年從未投資失敗過的麥道夫、無力負擔房貸卻住上大房子的購房者，還是負債總額相當于其全國GDP的3-4倍的冰島銀行，這些行為都沒有區別，人們都在尋找提供免費午餐的聚會，而現在音樂停止，聚會結束了。(新浪財經《親歷變革中美國》報道組黃靜2009年3月31日發自美國芝加哥)

　　附人物簡介：

　　山姆·澤爾，美國地產界可以說是泰斗級人物。他控制的權益資本集團投資公司(Equity Group Investments)是美國最大的房地產投資公司之一，在美國各地擁有超過600處物業，業務遍及全球。　　 　　 　　 　　 　　

　　山姆·澤爾的經歷非常傳奇。他是猶太人，1939年與家人乘坐最后一班船離開即將被納粹德國占領的波蘭，逃到美國。山姆在密歇根大學讀書的時候，積累了對房地產的興趣。后山姆到紐約學習資本運作知識。他利用自己的地產知識，與多家投資銀行建立了投資地產的基金，后來又把這些基金利用稅法的優勢合并上市，成為REITs(房地產信托基金)。山姆·澤爾自己也被稱為“美國REITs之父”。他自稱“墳墓舞者”(在他人錯誤的尸骸上起舞的人)。

    新浪聲明：新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。