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新浪財(cái)經(jīng)《親歷變革中的美國》報(bào)道組2009年3月11日發(fā)自美國加州首府Sacramento(薩克拉門托)市
正如我們所知,2007年底爆發(fā)的美國次貸危機(jī)是目前全世界正在經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索。目前美國房地產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的困難,房地產(chǎn)業(yè)將如何重振,變危機(jī)為契機(jī),新浪財(cái)經(jīng)赴美國報(bào)道組帶著這個(gè)問題獨(dú)家專訪了美國大型房地產(chǎn)公司Thomas公司負(fù)責(zé)人。
現(xiàn)狀:危機(jī)重重 備受煎熬
美國住房市場目前仍處于過去幾十年來最嚴(yán)重的下降時(shí)期,房地產(chǎn)行業(yè)困難重重:市場蕭條、空置率大增、信貸市場幾乎被凍結(jié)、難以從銀行獲得貸款,很多基建項(xiàng)目停工,大量建筑工人失業(yè)等等,成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)最痛苦最受煎熬的的行業(yè)之一。
根據(jù)美商務(wù)部2月19日公布的數(shù)據(jù)顯示,1月份美新房開工量比前一個(gè)月下降16.8%,經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算僅為46.6萬套,創(chuàng)下歷史新低。其中,美國全國各地的新房開工量均有下降。這是美國新房開工量連續(xù)第七個(gè)月下降。
住房市場持續(xù)降溫以及由住房貸款問題引發(fā)的嚴(yán)重金融危機(jī)導(dǎo)致美國整體經(jīng)濟(jì)陷入衰退。作為一國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻,如何走出困境,通過與Thomas公司負(fù)責(zé)人的對(duì)話給我們帶來新的啟示。
對(duì)策:反思過去 變危機(jī)為良機(jī)
美國加州首府并不在大家熟知的舊金山,而在一個(gè)叫Sacramento的城市,中文譯名有好幾個(gè)版本,最常見的是“薩克拉門托”,在這里美國最大的城中城項(xiàng)目鐵路廣場(Railyard)正在崛起。負(fù)責(zé)修建此項(xiàng)目的公司為美國大型房地產(chǎn)公司Thomas公司負(fù)責(zé)人告訴我們,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受到很大的沖擊,他們正通過變革從危機(jī)尋找良機(jī)。
說起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅原因,Thomas公司副總裁Suheil J.Totah說,人人都有錯(cuò)——房地產(chǎn)商建得太多、銀行貸款貸得太多,而且給很多不合格的客戶提供貸款,美國人買的太多。而且房地產(chǎn)行業(yè)本身也是一個(gè)具有周期性的行業(yè)。從2007年以來房地產(chǎn)行業(yè)開始下滑至今,仍無復(fù)蘇跡象,但通過美國房地產(chǎn)業(yè)的努力變革和創(chuàng)新,希望正在崛起——正如他們承建的城中城項(xiàng)目,所謂“城中城”,就是在城市中再造一個(gè)城市,他們正在薩克拉門托市中心建造一個(gè)新的城市——鐵路廣場項(xiàng)目,包括住宅、商業(yè)、休閑娛樂等多種大型項(xiàng)目,占地面積達(dá)238英畝,預(yù)計(jì)建設(shè)時(shí)間為20年,將創(chuàng)造78000個(gè)建筑施工和完工后的工作機(jī)會(huì),其中19000個(gè)為永久性工作機(jī)會(huì)。
談到之所以建造這個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目總監(jiān)Richard說,首先,他們希望通過他們努力改變被證明有很多問題的美國人的生活方式,在美國200年的歷史中,早期發(fā)展主要集中于城市,美國人住在城市的公寓中,緊接著隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷向外延伸,向郊區(qū)擴(kuò)展,美國人從城市擁擠的公寓搬到了空氣清新、寬敞舒適的郊外,住進(jìn)寬敞舒適的豪宅,每天開著大馬力的汽車上班,這是他們從小到大成長的環(huán)境。正是這種生活方式造成美國高能耗,美國人一年消費(fèi)的能源占到全世界的30%,不但給全球環(huán)境造成很大傷害,也使美國人大量的金錢被花到汽油上,美國大量財(cái)富外流到中東產(chǎn)油國或被殼牌、Shell等幾大石油商賺走,大量時(shí)間用在路上。
反思過去50年來的美國發(fā)展之路,目前我們面臨的從全球變暖到經(jīng)濟(jì)危機(jī)等一系列問題說明這種生活方式不能再持續(xù),美國必須迫切改變這種發(fā)展模式和生活方式,需要重新尋找未來發(fā)展模式,能源需要節(jié)約,財(cái)富需要重新分配。人們需要從郊區(qū)重新回到城市,因此他們規(guī)劃在加州首府新建一個(gè)大型的城市,吸引人們重新回到市區(qū),他們將新建輕軌系統(tǒng),發(fā)展大型公共交通系統(tǒng),減少人們使用汽車和汽油。加之這個(gè)項(xiàng)目帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此這個(gè)項(xiàng)目受到了聯(lián)邦政府、加州政府的大力支持。但是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)突然爆發(fā),項(xiàng)目也受到的很大影響,項(xiàng)目預(yù)定完工時(shí)期被延誤。不過奧巴馬最新頒布的7870億美元經(jīng)濟(jì)刺激方案會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來利好。他們需要從銀行獲得更優(yōu)惠利率的貸款,雇傭更多的工人加速工程。
巧合:變革之地與中國甚有淵源
眾所周知,在本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,全球都把解救的企盼目光投向了中國。而這一代表美國反思城市模式的城中城項(xiàng)目也與中國有深遠(yuǎn)的淵源,項(xiàng)目的所在地正是200多年第一批華人修建橫貫美國新大陸的太平洋鐵路舊址。1848年美國淘金熱潮傳到中國,華人漂洋過海來到Sacramento,他們帶著淘金夢,希望早日致富并衣錦還鄉(xiāng)。大約1862年起,林肯總統(tǒng)決定修建一條橫貫美國從西部舊金山經(jīng)中部到東部紐約的大鐵路,以促進(jìn)美國與亞洲貿(mào)易發(fā)展,這就是著名的太平洋鐵路。
鐵路工程計(jì)劃龐大,需要財(cái)力、物力,更需要大批工人,建造鐵路工作辛苦且工作時(shí)間長,白人不愿意做這種工作,他們更要求高工資。建筑商在各地努力積極尋找鐵路工人,正好找到了一些那幾年從金礦下來大批急著尋找出路的華人,最初他們不相信看起來體弱、矮小又梳著長辮子的東方人,但其中一個(gè)眼光獨(dú)到的投資商表示,這些華人就是當(dāng)年修筑世界上最艱難工程萬里長城的后裔,怎么能說他們不勝任建造鐵路的工程呢?投資商在半信半疑開始雇傭華工。
事實(shí)證明,天性吃苦耐勞的華人,每天起早貪黑的工作,他們雖工資微薄,但默默工作,從不抱怨,他們工作勤奮,效率高。他們?cè)?jīng)創(chuàng)造了修建鐵路速度的奇跡,但他們工作的環(huán)境和危險(xiǎn)性難以想象,承擔(dān)險(xiǎn)惡、艱巨、無人愿意做的工作,一節(jié)節(jié)的鐵軌下,不知留下了多少華人的白骨。但盡管他們盡心盡力,表現(xiàn)良好,卻從未獲得起碼的公平待遇,兩萬余建造鐵路的苦力,竟未能在鐵路歷史上留名或提上一筆,全作了無名英雄,不禁令人唏噓感慨。
如今通過多年來的努力,中國從貧窮落后走上繁榮昌盛,國力不斷增強(qiáng),令全世界刮目相看,美國華人在美國社會(huì)中地位不斷提高,他們決定在無數(shù)華人斷魂的土地上建造鐵路博物館,讓炎黃子孫追憶華人祖先,勿忘血淚史。這也給鐵路廣場項(xiàng)目注入深厚的背景底蘊(yùn),這段中美合作淵源也為項(xiàng)目提供新的商機(jī)。正如項(xiàng)目總監(jiān)Richard所說,中國人在這里創(chuàng)造了歷史,中國人正在創(chuàng)造新的傳奇,中美兩國應(yīng)該互相借鑒發(fā)展模式,希望能在同一塊土地上在新的時(shí)代續(xù)寫中美合作新的樂章。(黃靜)
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