本報記者 譚 璐

　　拯救計劃卻步 全美負資產按揭2.6萬億美元

　　美國房地產市場衰退之嚴重令人咋舌。

　　2月22日，《紐約時報》報道，Moody's Economy.com的數據表明，全美國將有占總數10.3%的約880萬個家庭的按揭面臨負資產的風險，這一數字比一年前多了一倍以上，負資產按揭的價值總額約2.6萬億美元。紐約大學斯特恩商學院的教授魯里埃爾-魯比尼也指出，美國的房價將從峰值水平下跌20%-30%，使4萬億-6萬億美元的家庭財富消失。

　　20日，美聯儲(FED)公開市場委員會(FOMC)1月份會議記錄也顯示，因為房地產市場萎縮加劇以及信貸緊縮，美聯儲下調今年美國經濟成長預期為1.3%-2%。美聯儲指出，樓價可能出現比預期更為嚴重的下滑，家庭財富和信貸進一步減少，對經濟成長和就業前景造成風險。

　　今年違約將達1萬億美元

　　美聯儲在其季度預測中表示，樓價的跌幅比預期大，讓家庭財產進一步收縮，并減少了他們獲取貸款的機會，這種可能性是對經濟增長的一項重大風險。市場分析認為，美聯儲已做好準備，如果有必要會進一步調低利率。

　　美國樓價下跌，房屋價值已低于按揭金額，對業主及貸款機構都構成風險。美國抵押貸款銀行協會的一個研究報告表明，今年全美國可能有130萬房主無法按期歸還房貸，其房屋可能被沒收并拍賣，這意味今年的違約金額將達1萬億美元。

　　日前，監管機構美國儲蓄管理局(OTS)提出挽救負資產家庭的方案。監管機構要面對的棘手問題是如何處理差額。儲蓄管理局建議貸款機構，以目前樓價為基礎為業主訂立新按揭合約。

　　這種差額處理，是由貸款機構發出“負攤銷證書”(negative amortization certificate)達到，證書規定，當樓價回升并售出，貸款機構可以優先取得利潤。另外，美國銀行監管機構要求貸款機構在承銷次級貸款時，使用更謹慎原則，并要求貸款機構改善向借款者披露次級貸款產品的信息披露。

　　此前的2月12日，美國政府已經宣布了一項新的房屋貸款計劃——“生命線計劃”。政府聯合了六家大型房貸商，對于那些拖欠房貸超過90天的房主，可以通過一定的協議，獲得30天的緩沖期。在此期間，房子可以暫時中止被拍賣，貸款銀行再與屋主達成新的貸款協議，但是貸款公司不一定要提供任何更有利的融資條件。

　　美國銀行、花旗銀行、摩根大通等6家房貸公司參與了該項計劃，幾乎占美國房貸市場份額的50%。“生命線計劃”將涵蓋所有類型的住房貸款，包括優質貸款(prime mortgage)和次級貸款，比美國總統布什在2007年12月宣布的計劃更為廣泛。美國財政部長保爾森表示，這是財政部最近支持的幾個計劃之一。

　　各種計劃效果待觀察

　　不過目前看來，那些企圖拯救房屋市場崩潰的努力收效甚微。美國政府不得不考慮出臺新計劃，為房貸家庭解困。工商界和社會團體向政府提供的計劃之一，是動用數十億美元的政府基金去購買和幫助目前已確認處于危險之中的按揭。

　　《紐約時報》表示，由于樓價的下跌，房屋價值已低于按揭金額，持有房貸的人慢慢意識到他們的房子將變成負資產，并對未來充滿了不確定感。這種緊張情緒正在全國蔓延開來。

　　在上世紀90年代初期，華盛頓很難施行一項幫助存款和借貸公司的計劃，因為當時民主黨和共和黨都謹小慎微，害怕計劃實施不當而引起相反的效果。不過，面對目前房地產市場瀕臨崩潰的局面，民主黨和共和黨都不約而同地提出新計劃，協助人們守住他們的房子。

　　今年1月，美國銀行宣布將收購美國最大的抵押貸款公司Countrywide Financial Corp，幫助Countrywide度過當前的信貸緊縮危機。這次收購也使美國銀行成為美國最大的按揭貸款出借商與貸款服務商。美國銀行新近成立了一個全國性機構，以折扣價格買入大量違約按揭，并將其轉化為聯邦固定利率的抵押貸款。

　　同時，美國聯邦房屋委員會(HUD)也在嘗試各種方法推廣其新出的保險計劃FHA Secure(聯邦住房管理局保障)。

　　迄今為止，聯邦房屋委已經出臺了多個幫助屋主應對喪失產權危機的工具，包括FHA(聯邦住宅管理局)貸款，以及去年8月推出的FHA Secure再貸款計劃。根據HUD公開的資料，截至去年12月，全美約有3.5萬名屋主使用了FHA Secure再貸款計劃來辦理重新貸款。有業界人士批評FHA計劃的要求過高，在眾多即將失去產權的屋主中，符合要求的只是少數。

　　美國銀行警告說，信貸緊縮的狀況將會導致不良貸款和違約率上升，其數量之多前所未有，大量家庭將因無力還款而喪失產權，很多房屋將被銀行收回并拍賣。