倫敦某售房廣告櫥窗外，一對(duì)夫婦正駐足觀看，隨著屢次加息，歐洲購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感程度已有所提高。圖/CFP

　　作為西班牙首都

馬德里的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，Angel Velazquez近來的日子不太好過。同大洋彼岸的美國(guó)一樣，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年甚至近10年的房市繁榮似乎已經(jīng)走到盡頭。為了吸引買主，馬德里的一些房主已經(jīng)把房子的要價(jià)降低了25%，但房子還是不好賣，“小型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商幾個(gè)月內(nèi)連一套住宅都賣不出去。”

　　繁華過后的蕭條？

　　數(shù)字無疑是最具有說服力的：根據(jù)巴克萊資本（Barclays Capital）最新公布的一份報(bào)告，預(yù)計(jì)今年歐元區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度將由2006年的7.6%回落至4.9%，為1998年以來的最低增幅。在部分東歐國(guó)家，房?jī)r(jià)甚至可能下降10%左右。英國(guó)雷丁大學(xué)（University of Reading）城市和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授邁克爾·鮑爾（Michael Ball）稱，市場(chǎng)明顯開始“降溫”。

　　與此同時(shí)，英國(guó)主要房地產(chǎn)網(wǎng)站Hometrack在其最新月度調(diào)查中表示，英國(guó)8月房?jī)r(jià)月比持平，創(chuàng)2005年11月來最低升速，并且為連續(xù)第5個(gè)月放緩。同時(shí)8月份的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)速度也由7月的5.9%降至5.4%。

　　Hometrack研究部主管唐納爾（Richard Donnell）表示，“盡管仍存在對(duì)房屋的需求，不過市場(chǎng)信心疲弱，而購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感程度也有所提高，未來房?jī)r(jià)增幅還將放緩。”

　　但相比其他歐元區(qū)國(guó)家，英國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況較好，在最近的市場(chǎng)低迷中，英國(guó)表現(xiàn)相對(duì)較好，部分抵御了風(fēng)險(xiǎn)襲擊。2006年英國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為9.1%，預(yù)計(jì)今年將上漲8.8%。

　　而東歐國(guó)家的情形更令人擔(dān)憂，這些國(guó)家近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)外國(guó)投資依然呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)之勢(shì)。據(jù)英國(guó)房產(chǎn)顧問公司的耐特·弗蘭克（Knight Frank）統(tǒng)計(jì)，截至今年3月31日的12個(gè)月時(shí)間里，拉脫維亞的房?jī)r(jià)大漲61.2%，而同期愛沙尼亞首都塔林（Tallinn）的房?jī)r(jià)也上漲了24.5%。

　　但鮑爾預(yù)測(cè)，塔林今年的房?jī)r(jià)將下跌10%左右。面對(duì)美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的垮臺(tái)，歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也不是一馬平川，第二季度比第一季度僅增長(zhǎng)了0.3%，投資者們開始感到惶恐不安。

　　加息澆冷房市熱情

　　與此同時(shí)，加息也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定的負(fù)面影響。2005年以來，歐洲央行已將其基準(zhǔn)利率從2%提升到4%，整整翻了一番，今年9月份還有可能再次加息。英國(guó)央行也已將利率提高到5.75%。

　　一次次調(diào)高利率無疑是在向熾熱的市場(chǎng)潑冷水。以愛爾蘭為例，其2006年的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)12%，整個(gè)房屋建筑業(yè)對(duì)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到11%。而今年，預(yù)計(jì)愛爾蘭的房?jī)r(jià)只會(huì)上漲5.1%，也就剛剛趕上5%的通貨膨脹速度。

　　西班牙的建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比約為20%，在那里，信貸緊縮的影響更為嚴(yán)重。過去十年間，西班牙的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了四倍，絕大多數(shù)購(gòu)房者申請(qǐng)了可調(diào)利率抵押貸款。今年的房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)由2006年的10.4%回落至5.6%附近。標(biāo)準(zhǔn)普爾歐洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家讓·米歇爾·西克斯（Jean-Michel Six）在最近致投資者的一份研究提示中表示，過去六個(gè)月中，西班牙的房?jī)r(jià)上漲速度明顯減緩。

　　歐洲房市不會(huì)“潰堤”

　　這場(chǎng)房產(chǎn)“盛宴”是否會(huì)就此拉上帷幕？樂觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們還是認(rèn)為，大部分歐洲國(guó)家有可能成功地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。歐洲的住房供給量控制比美國(guó)嚴(yán)格，即便利率提升，增幅也不像美國(guó)那么顯著，因此對(duì)房市的影響也相對(duì)溫和。鮑爾表示，“我們認(rèn)為歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)‘潰堤’”。

　　此外，值得注意的是，相比美國(guó)，歐洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)還算健全。標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，今年第二季度，美國(guó)的房?jī)r(jià)同比下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。但是在歐洲，很少有貸款機(jī)構(gòu)涉足高風(fēng)險(xiǎn)性的次級(jí)抵押貸款活動(dòng)，這一點(diǎn)與他們美國(guó)同行的做法截然不同。

　　有分析人士認(rèn)為，如果繼續(xù)維持目前2%的通脹水平，保證歐元區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格以4.9%的速度適度增長(zhǎng)，那么買房置業(yè)依然不失為一項(xiàng)明智的投資選擇。

　　編譯 趙亞玲

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