高山

　　4月2日，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融(New Century Financial)申請破產保護，成為美國地產業低迷時期最大的一宗抵押貸款機構破產案。

　　在新世紀金融申請破產保護前，幾家貸款機構迫使該公司買回幾十億美元的壞賬。新世紀金融最大的債權方包括高盛旗下的高盛抵押貸款公司。據悉，新世紀金融正有意出售其主要資產。

　　在美國，次級抵押貸款公司的客戶主要是不能達到嚴格信貸標準的購房者。在前幾年房地產泡沫時期，很多放貸機構放松了對貸款標準的要求。但自2005年底開始，美國房地產市場開始降溫，違約還款現象大量出現，使該行業受到沉重打擊。

　　目前，美國次級房貸市場形勢正在嚴重惡化，已有20多家大公司表示停止發放新貸款，多家公司

股票下跌，并牽連到對這些公司進行投資的金融企業。

　　2006年年末以來，美國經濟凸顯出的最大問題，就是房地產市場的走向問題；而房地產市場最棘手的問題，則是房貸問題。從2006年初開始，寒流席卷美國房地產市場，地產商心驚膽戰，“炒房客”欲哭無淚。如果貸款利率不斷攀升和

房價繼續走低，無疑將有更多的次級貸款公司被拖下水，一些“優惠級”貸款者也可能無力償還貸款。在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸，因此而付不起房貸面臨在年底失去房產風險的美國人將達到220萬人。

　　2007年以來，美國次級抵押貸款市場違約案數量升至四年新高，市場擔心會演變成上世紀80年代美國儲蓄信貸協會瀕臨大量倒閉的超級金融風暴。為了安撫市場，美國財政部官員日前表示，美國政府正在密切關注次級按揭貸款行業出現的問題，并相信目前的局勢是“可以控制的”。

　　從美國的情況來看，房地產信貸市場是一個高風險市場，住房按揭產品也是一種高風險產品。房地產信貸風險不僅會對房地產市場造成不利影響，而且也會對證券市場產生負面影響。

　　美國房地產信貸市場中所發生的情況同樣也可能在中國發生。對此，中國銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注。截至2006年6月末，中國銀行業所涉及的假按揭貸款金額達數十億元。特別是在前幾年房地產市場繁榮時，這些問題都被掩蓋起來了。根據

銀監會最近的檢查結果顯示，在各項制度逐步嚴格的情況下，有的省市房貸不良率仍連續三年呈上升趨勢。至2006年9月末，僅上海中資銀行個人房貸不良率就為0.86%，而2004年只有0.1%左右，兩年間房貸不良率上升了7倍多。

　　對于中國房地產市場來說，住房按揭風險其實比想象的要大得多，只不過在目前國內房地產市場依然繁榮時，大家視而不見罷了。從美國的經驗來看，不要把個人住房按揭貸款只看作是優質資產，而應當視為一種風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特征而已。一旦中國房地產市場的繁榮出現逆轉，這種通過按揭欺騙銀行貸款的行為都會暴露出來。因此，銀行監管機構、銀行對此都要有警惕。否則，未來中國將難以回避美國房地產市場出現系統性風險可能會傳導的市場風險。(作者為美國注冊會計師)