摘要：

　　次級抵押貸款業的風波似乎正在正在蔓延。股市也出現動蕩。阿蘭·格林斯潘等專家認為經濟也受到了損害。消費者團體預計最多有兩百萬美國人將會失去他們的住宅。政府是否應該采取行動呢？越來越多的人對這個問題持肯定的態度，其中包括民主黨參議院克里斯托�！ざ嗟�(Christopher Dodd)、希拉里·克林頓(Hillary Clinton)以及一班為窮人權益吶喊的人士。但是沃頓商學院的教授，包括那些研究過抵押貸款市場和過去政府援救方案的專家對此并不認同。

　　正文：

　　次級抵押貸款業的風波似乎正在正在蔓延。股市也出現動蕩。阿蘭·格林斯潘等專家認為經濟也受到了損害。消費者團體預計最多有兩百萬美國人將會失去他們的住宅。政府是否應該采取行動呢？越來越多的人對這個問題持肯定的態度，其中包括民主黨參議院克里斯托�！ざ嗟�(Christopher Dodd)、希拉里•克林頓(Hillary Clinton)以及一班為窮人權益吶喊的人士。但是沃頓商學院的教授，包括那些研究過抵押貸款市場和過去政府援救方案的專家對此并不認同。

　　政府是否應該采取行動呢？

　　越來越多的人對這個問題持肯定的態度，其中包括民主黨參議院克里斯托�！ざ嗟�(Christopher Dodd)、希拉里·克林頓(Hillary Clinton)以及一班為窮人權益吶喊的人士。或許虧損的貸款機構應該出局；又或許應該有人來幫幫那些大量投資于次級抵押貸款證券的對沖基金和其他投資者；還應該幫助那些應付不了不斷上升的月付的購房者。

　　但是不要操之過急，研究過抵押貸款市場和過去政府援救方案的沃頓商學院的教授們說�！拔矣X得現在他們最好還是讓它去，”沃頓商學院房地產和金融教授約瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)說。他警告道，如果現在施以援手，人們以后就會更加肆無忌憚�！拔覀儾幌朐斐傻赖律系挠惺褵o恐……我們現在對此了解的還不夠深入，所以貿然采取監管都可能導致錯誤或者疏忽�！�

　　他說，市場其實已經開始糾正問題了。貸款機構已經大量削減風險最大的產品，比如零首付貸款，無需收入證明的貸款，以及讓借款方自行決定月付的產品。

　　沃頓商學院金融學講師肯·托馬斯(Ken Thomas)認為，選擇高風險的個人和機構最好還是讓他們自己承擔后果。“2001年最后一次股市出現崩盤時，我們難道考慮過要為在網絡公司泡沫中遭受損失的投資者施以援手嗎？”他問道。“我們努力讓市場來規范這個行業，而不是讓政府來對行業進行整頓。市場更適合承擔這一職責�！�

　　罕見的“完美風暴”

　　有的借款人由于收入較低、信用較差，各種風險因素較多，不符合普通的“一級”抵押貸款(”prime” mortgage)標準，因此一般只能得到次級貸款。貸款人要承擔借款人違約的更大風險，比如不付月付。購買各種次級貸款證券的投資者也就要承擔風險，如果借款人違約，他們所持有的證券也會跳水。由于大多數次級貸款的利率是可以調整的，那么利率上升，借款人的月付也會提高，這是他們所要承擔的一個風險。

　　利率提高的影響就在于此。抵押銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示，到2006年底，13%次級抵押貸款借款人沒有按時付按揭。兩年前這個數字為10%出頭，而頂級貸款的違約率僅為2.6%。由于次級貸款的數量在2005年和2006年大幅度上升，價值成千上百萬美金的貸款會受到影響。有些消費者團體表示，會有200萬家庭將無法贖回他們的房產。

　　已經有大約20家次級抵押機構出局，還有的已經宣布幾十甚至幾百億損失。金融服務業股票也深受其害，導致股市整體出現問題。

　　沃頓商學院房地產教授托德·斯奈(Todd Sinai)把目前的情況形容為“完美風暴”，因為要想讓次級貸款市場垮臺，必須具備三個條件：借款人收入減少、利率上升以及

　　參議院銀行委員會主席多德計劃提出一項立法建議，來保護購房者的房產不被銀行收走，同時也打擊那些向不應該被懷疑的借款人提出高風險貸款的貪心的貸款機構�？肆诸D正在推進一項受聯邦政府首肯的“暫緩取消贖回權”議案，給購房者更多的時間來支付月供。她還想減少提前還款的罰金，因為這一條款提高了身處困境的借款人重新貸款的難度。全國社區再投資聯盟(National Community Reinvestment Coalition)要求賦予聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration)更大的權力，能夠為次級抵押貸款提供再融資，它還要求聯邦政府建立一個專項基金，來幫助那些低收入家庭解決房貸危機。

　　但是情況真的糟糕到了非要聯邦政府干預不可的程度了嗎？“我們并不清楚，”斯奈說�！巴锨愤�款到徹底違約之間還有很長的一段距離。”他認為，很多遇到問題的借款人也許不需要政府的幫助，就能走出困境。他補充說，以前貸款方一般都更愿意幫助借款人避免房產被收回，所以經常和借款人重新商定貸款合同�，F在還不清楚這次會不會出現相同的情況，因為在過去十年里，越來越多的貸款通過抵押貸款證券的形式轉移到了投資者手中，這也就意味著由貸款方來主動解決問題的難度系數升高了。“我覺得目前采取觀望態度比較合適，”他說。

　　位于加利福尼亞州圣塔安娜的FirstAmerican CoreLogic經濟研究公司最近在一份報告中指出，大部分采用可調整利率房貸的購房者有能力使自己的房子不被貸款機構收走。它預計會有110萬套住房會被收回，但是這會在未來六到七年內陸續發生，這一較長的時期能夠保證經濟不受到影響。

　　鋼鐵、飛機和汽車

　　政府干預金融危機早有先例。

　　1971年，國會通過了緊急貸款擔保法案(Emergency Loan Guarantee Act)，讓美國最大的國防項目承包商Lockheed得到2.5億美元銀行貸款，使其走出了破產的困境。Lockheed當時投資大約9億美元來開發一艘新的客輪。但是英國引擎制造商羅爾斯·羅伊斯公司無法履約，使其陷入困境。Lockheed就是一個典型的被認為是規模太大而不能破產的企業，或者更準確地說，它的規模太大，不能被允許破產。破產會導致6萬人失業，對美國的國防也會造成巨大的破壞，還會在航空業等其它行業造成連鎖反應。

　　1980 年，汽車制造商克萊斯勒要求得到15億美元貸款擔保以避免破產。當時問題的本質1970年阿拉伯石油危機后，汽車工業進入了小型車時代，它所生產的寬敞汽車已經落伍了。同樣，這個公司的規模過于龐大，對美國經濟有著舉足輕重的作用，因此也不可以破產。

　　在很多人看來，最能和現狀相提并論的就是上個世紀80年代末90年代初存貸款危機時，政府實施的一項1250億美元的救援計劃。政府放寬管制，允許金融機構從事風險較高的貸款業務，并且可以投資房地產之后，有一千多家機構破產。其中一個主要原因就是利率不斷上升，使得很多存款人把資金轉向收益率更高的其它機構的貨幣市場基金，比如證券公司和基金公司。其它原因還包括詐騙和腐敗。

　　在那次危機中，政府擔心會對經濟和成百上千萬無辜的存款人造成連鎖反應。不過和次級抵押貸款的借款人不同，選擇存貸款業務的存款人并沒有選擇高風險，他們只不過是把錢存在銀行里罷了。

　　“我不覺得存貸款危機和這次的次級抵押貸款崩盤可以相互比較，”吉尤科說。到目前為止，只有20家次級抵押貸款機構破產。而且由于次級抵押貸款已經打包進入了抵押貸款證券，在二級市場上交易，因此損失會分攤到世界各地的投資者身上，而不是只由發放貸款的機構來承擔所有的損失。

　　“你當然不想讓貸款機構出局，”吉尤科說。他認為，市場會自動糾正那些高風險的行為�！笆袌稣�在告訴貸款機構：‘你要知道，如果你下次再這樣發放貸款，那代價將會非常非常慘重。’”

　　托馬斯補充說，要記得“銀行要比任何時候都強大，而且比任何時候的資本都要充裕。相對于之前的困難時期，2004年6月以來，我們還沒有遇上過嚴重的銀行破產�！彼�所說的2004年6月是指猶他州Ephraim銀行的垮臺，這家銀行資產總額為4640萬美元。他說，告訴貸款機構他們不應該提供高風險產品并不是政府的職責。大部分次級抵押貸款的借款人還沒有遇到問題，很多人之所以能夠買房子，就是因為他們能夠從次級抵押貸款中得到貸款。“實際上，有些推動限制發放次級貸款的團體，也是當時鼓勵銀行多向窮人貸款的團體，”托馬斯說。

　　在過去20年間，政府已經有意識地減少對經濟的直接管理，而是鼓勵市場通過更好的信息披露來指導經濟發展，沃頓商學院已退休的房地產教授安妮塔·薩默斯(Anita Summers)指出。舉例來說，就是關稅數量減少，而消費者又能得到更多的金融產品、食品和藥品信息�！爱a業就能實現自我發展，”她說道。

　　次級抵押貸款危機的主要教訓是借款人需要對他們所得到的較高風險的產品能夠有一個更清晰的認識�！捌渲幸粋�問題就是信息披露是否完整，”薩默斯補充說，“每個次級抵押貸款方都必須對所有的條款有一份清晰明確的說明�！�

　　托馬斯也認同這一觀點。“我一直支持信息披露更加公開透明，”吉尤科說。“如果要進行規范的話，那就要讓借款人能夠得到更高質量的信息�！北热缯f，新的條例可以讓貸款申請人被明確地告知，如果基本利率上調，他們月供究竟會上漲多少。

　　斯奈說，次級抵押貸款人了解諸如先還息后還款等產品的風險。在標準的按揭產品中，月供中的一部分會用來支付本金。隨著貸款額下降和房價的上升，貸款人就越來越能保證如果收回房產，就能通過在市場上出售來收回貸款。但如果借款人只付利息，那情況就不同了。

　　斯奈表示，次級貸款人知道他們所承擔的風險，投資者亦是如此，比如那些購買次級抵押貸款證券的對沖基金。貸款人和投資者愿意承擔風險對借款人是件好事，不然他們就得不到貸款。不過，他又說，政府也沒有理由讓那些因為主動承擔風險而遭受損失的公司出局。

　　邁阿密炒房者

　　大多數解決方案都把焦點集中在借款人上。多德和一些消費者團體相信，很多借款人之所以會被次級抵押貸款吸引，是因為貪婪的貸款方隱瞞了風險。專家說，次級抵押貸款機構通常向按揭中介支付兩到三倍于普通按揭的傭金。因此，多德說他會采取措施來制止這樣的掠奪性貸款。但是他沒有提供更多的細節。

　　到目前為止，還說不清楚到底會有多少家次級抵押貸款機構可以被稱為受害者�！拔艺J為除了那些傳聞軼事，我們其實對于目前正在上演的情節一無所知，”斯奈說。他補充說，如果不是有了次級抵押貸款，有些人根本買不起房子。如果他們連房子都沒了，他們只能回去租房子。“他們的情況會惡化多少呢？”斯奈問道。“可能并不會很嚴重�！�

　　毫無疑問，還有的借款人是投機分子，他們的戰線拉的太長，所以得不到一級貸款。那么這些選擇大規模沒有必要的風險的人，是否值得公眾的同情和幫助呢？“為什么不去幫助邁阿密、維加斯或者其它什么地方的炒賣公寓的人呢？他們用積蓄購買多處單元，結果卻出現崩盤，也面臨房產被收回的出境，”托馬斯問道�！澳闳绾谓缍ㄆ渲械膮^別呢？”

　　一些消費者團體正在推進新的法規，要求貸款機構只向借款人介紹那些符合他們條件的產品。如果借款人的收入沒有什么上升的可能性，那么貸款機構就不應該向其提供幾年后月供可能會上升的產品。這和股票經紀人以及金融投資顧問的可持續性原則比較類似。比如說，如果股票經紀人迫使一個只有微薄固定收入的退休人員對股票權證或其它高風險投資上進行投機，他們可能會被暫停甚至吊銷執照。

　　不過，沃頓商學院金融學退休教授杰克·古騰塔(Jack Guttentag)說，這種辦法也許不適用于按揭行業。他在3月17日華盛頓郵報的嘉賓專欄中這樣寫道：“之所以能夠在證券行業采用可持續性標準，是因為經紀人看到了讓客戶長期保持滿意所帶來的遠期效益要高于銷售不具持續性的證券產品所帶來的短期效益……然而在按揭市場，情況則恰恰相反。以客戶利益為先的貸款發放機構是行業里的少數派。”大多數代貸款機構不會和借款人保持長期的關系，也不指望他們能夠帶來更多的業務，他寫道。

　　斯奈說，提高信息披露質量可能會有所幫助，但是借款人總是會面對銷售的壓力：“只要貸款市場競爭激烈，貸款的風險總是要比說的高，我真的覺得這是沒有辦法避免的事情�！�

　　(翻譯：常天樂)

    本文經賓夕法尼亞大學沃頓商學院下屬沃頓知識在線中文版授權刊登