楊紅旭 　　第五次加息如期而至。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，利空無(wú)疑。但其影響力到底有多大，確也難說(shuō)。日前從美國(guó)傳來(lái)的一個(gè)消息，或許能從側(cè)面說(shuō)明些問(wèn)題。3月12日，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)驚曝：美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款提供商——新世紀(jì)金融公司瀕臨破產(chǎn)。該公司12日公開(kāi)表示：“公司已不具備向債權(quán)人支付現(xiàn)金的能力，所有貸款銀行也都停止對(duì)其融資，今年以來(lái)，公司股票已經(jīng)猛跌了90%，卻面臨著隨時(shí)可能需要清償?shù)?4億美元貸款。” 　　美國(guó)的大銀行多不做房屋按揭，按揭業(yè)務(wù)大多由次級(jí)抵押貸款公司承接。樓市繁榮、市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，貸款公司之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，零首付早已不是什么稀罕事兒。而我國(guó)目前銀行間對(duì)于個(gè)人房貸的激烈爭(zhēng)奪，跟美國(guó)也有相似之處。 　　美國(guó)樓市從2006年第二季度開(kāi)始明顯降溫，空置率上升，房?jī)r(jià)下跌。美國(guó)全國(guó)企業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家協(xié)會(huì)公布的調(diào)查顯示，家庭與企業(yè)過(guò)度負(fù)債，僅次于恐怖襲擊，成為對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威脅的第二大風(fēng)險(xiǎn)。樓市遇冷不僅明顯拖累了GDP的增長(zhǎng)，還導(dǎo)致了失業(yè)率的上升，因住房按揭而債臺(tái)高筑的部分自住者或炒房者資金難以為繼，抵押貸款公司跟著遭殃，很多房產(chǎn)按揭貸款根本無(wú)法收回。目前，美國(guó)次級(jí)抵押貸款公司多數(shù)都遭受重創(chuàng)，其中30多家已被迫歇業(yè)。 　　經(jīng)過(guò)美聯(lián)儲(chǔ)自2004年6月起17次加息后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在去年顯露疲態(tài)。美國(guó)商務(wù)部發(fā)布的今年1月數(shù)據(jù)顯示，新屋銷售量遠(yuǎn)低于上月，銷量下降的速度創(chuàng)過(guò)去13年之最，新屋價(jià)格平均下降2.1%。而自2004年10月以來(lái)，至今中國(guó)央行已加息5次，但整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果仍不盡如人意，2006年全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5.5%，高房?jī)r(jià)仍是“兩會(huì)”及民眾討論的熱點(diǎn)。 　　談到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，不能不提及1993~1994年的那次樓市泡沫的破滅。其結(jié)果是造成了各大銀行共計(jì)6000億元左右的不良資產(chǎn)，當(dāng)然還有海口、北海等地滿目瘡痍的爛尾樓。與美國(guó)截然不同的是，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)倒是沒(méi)有一家破產(chǎn)，因?yàn)槎际菄?guó)資銀行，國(guó)家不會(huì)坐視其待斃。但開(kāi)發(fā)商的命就沒(méi)那么好了，倒了一大片，馮侖、潘石屹等先知先覺(jué)提前撤退、保全性命者畢竟屬鳳毛麟角。 　　那么，在目前情形之下，隨著加息次數(shù)的增多，隨著樓市的漸趨降溫，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)是否仍能安然無(wú)恙？應(yīng)該說(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展過(guò)程中，國(guó)內(nèi)銀行一直都把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作“香餑餑”。1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為近5萬(wàn)億元，7年間飆升115倍。單就商業(yè)性房地產(chǎn)貸款而言，2006年末，貸款余額3.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.1%，其中，開(kāi)發(fā)貸款余額1.41萬(wàn)億元，購(gòu)房貸款余額2.27萬(wàn)億元。 　　但是，繁榮背后的卻是憂患日顯。不必說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)度偏高的開(kāi)發(fā)貸款，就是一向被各大銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸，已出現(xiàn)不良苗頭。前不久，銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)一份措詞嚴(yán)厲的通知，指出銀行貸款審查流于形式，個(gè)人住房假按揭問(wèn)題突出。截至2006年6月末，國(guó)內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。 　　目前，我國(guó)的個(gè)人住房貸款開(kāi)始進(jìn)入國(guó)際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期。為此央行報(bào)告提出警示，在房?jī)r(jià)攀升和房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況下，需關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。 　　包括五次加息在內(nèi)的一系列的信貸調(diào)控，意在控制并降低這種風(fēng)險(xiǎn)，但必須明白在目前資金普遍過(guò)剩的形勢(shì)下，銀行間針對(duì)個(gè)人房貸的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，“雙周供”、“接力貸”、“氣球貸”等花樣繁多的促銷措施即是明證。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和購(gòu)房貸款的激增決定了風(fēng)險(xiǎn)全都集中于銀行，近在眼前的是美國(guó)的房地產(chǎn)個(gè)貸危機(jī)，若把視野再放大一些，則在日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)、東南亞金融危機(jī)中，房地產(chǎn)貸款無(wú)不是矛盾的集中點(diǎn)。因此，必須對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)潛在房地產(chǎn)金融危機(jī)予以足夠的警醒。 　　（本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員）