預言：未來20年內跌40%

　　據《新聞周刊》報道，在像紐約這樣的地方，房地產的發展從來沒有減速過。全美地產經紀商協會上個月公布的報告說，在2006年的第四季度，全美國的房價平均下跌了2.7%。但是根據米勒·塞繆爾房地產評估公司的數據，就在今年1月，紐約曼哈頓的房價逆勢上漲了14.4%。根據一些評估數據，有超過一半的高尚住宅買家都不是本國人，他們因為去年美元疲軟而獲利不少。

　　“房地產市場在去年11月感恩節前的幾周上漲了不少，而優良房產的表現更是突出。”紐約市普天壽道·格拉斯·艾麗曼房地產公司的經紀哈里特·諾里斯說，“并不是我個人認為紐約市或曼哈頓不會受到經濟低迷的影響，而是沒有跡象顯示這樣的事情會發生。”

　　目前世界頂級城市的

房價情況正好與著名經濟學家、被稱為“房地產業的兇事預言家”羅伯特·希勒作出的預言相反。希勒教授的暢銷書《非理性繁榮》在中國也很受讀者歡迎。7年前，他在《非理性繁榮》一書中所預言的股票市場崩潰成為現實。在該書的第二版中，他又將相同的分析應用于美國當時過熱的房地產市場上，批評當時的房產價格不合理、不理智。他預言稱，在未來的20年內，不動產價格將會下跌40%。此外，他還發出警告：房地產泡沫的破滅很可能會導致一場經濟大蕭條。希勒說：“許多人都對大都市抱有信心，但是這些城市在過去的數百年歷史中也是有起有落的。我認為這種起落趨勢將會繼續。”

　　但是也有不認同希勒觀點的經濟學家。在最新版的《非理性繁榮》書中，希勒就大量引用了房地產經濟專家、荷蘭教授皮特·埃特赫斯的一項最新研究成果。埃特赫斯教授將荷蘭首都阿姆斯特丹一處時尚住宅區1628年～1973年的房價變化制成圖表。然后他作出結論稱，在過去近350年間，該地房產的實際價格僅僅漲了0.2%。希勒就以這些數據作為支持自己觀點的論據，稱房產價格在長時間內只會出現適當增長。

　　但是埃特赫斯本人卻并不認為世界上許多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房產在未來5年～10年內會急劇下跌。他的理由是日益發展的都市化進程以及全球財富的增加導致更多的人“爭奪”城市中心區有限的房產。他告訴記者說：“我并不是說這個進程會永遠持續下去，但是從當前來說，我的預測是上漲。”

　　專家都表示，各國的中央銀行必須吸取教訓，更好地理解全球經濟和央行工作的影響力，以避免日本和英國的歷史重演。

　　利率漲跌 作用重大

　　本報綜合報道 世界上并非所有大城市的房價都在上漲。在澳大利亞，悉尼的房價上漲率低于全國平均水平。在這個案例當中，利率上漲扮演了很重要的作用。

　　現在人們最為擔心的是，有沒有什么可以控制住高企的房地產市場？當然，一次全球經濟的大蕭條就可以讓房價“跳水”——無論多高級的住宅區都逃避不了。如果說要以史為鑒的話，各國的中央銀行將會在這種經濟崩潰中扮演極為重要的作用。英國皇家特許測量師學會的首席經濟專家米蘭·卡特瑞表示：“我們從歷史上學到的教訓就是，過去應對房地產崩潰危機的政策幾乎多多少少會有些缺陷。”

　　卡特瑞提到，20世紀80年代后期，為刺激經濟發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

　　到了上世紀90年代日本房地產業全面崩潰時，東京的決策者未能成功地、迅速大地削減利率，無法實現經濟的“軟著陸”。此后，大量私房屋主拖欠房屋貸款、銀行停止辦理新的貸款手續。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

　　英國幾乎在同一時期也經歷了同樣的房地產泡沫破滅問題，當時英國在不到一年的時間內進行了兩次大幅加息，最終導致了房地產崩潰。

　　貿易壁壘會影響房價

　　許多專家都表示，各國的中央銀行必須吸取這些教訓，更好地理解全球經濟和央行工作的影響力，以避免日本和英國的歷史重演。

　　此外，有媒體報道稱，這些頂級城市的房地產業更大的威脅來自保護貿易論者、反對自由貿易論和區域間貿易靈活性的消退。這些情況不單在一些發展中國家很常見，在歐洲和美國最近也出現了這種反對貿易自由的跡象。為了控制廉價進口商品的流入，美國國會的民主黨領導者們近期可能會要求暫停與哥倫比亞和秘魯的自由貿易協定談判。這些貿易壁壘和流通控制無疑都會減緩全球經濟增長，最終也會影響到房地產市場，在過去就曾發生過類似的事情。在上世紀20年代，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

　　據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。在此期間美國的房地產飛速增長，但是卻在一些貿易保護的政策出臺后出現崩潰，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

[上一頁]　[1]　[2]　[3]　[下一頁]