林純潔

　　當(dāng)然，美聯(lián)儲(chǔ)升息也起到了促進(jìn)作用，因?yàn)槔�率提升增加了房產(chǎn)的維持成本。“在一個(gè)面臨通脹威脅的國家中，中央銀行的緊縮政策可以使那些處于投機(jī)債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變成龐氏金融債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)構(gòu)，而那些原來就是龐氏金融債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)構(gòu)將變得更加脆弱。”Pimco董事總經(jīng)理Paul McCulley表示。

　　本輪美國房地產(chǎn)行情的另一個(gè)主要?jiǎng)恿�來自于房屋貸款提供商。房屋貸款提供商一般為銀行，只要他們可以近乎無條件地提供貸款，那么對于借貸者而言，房價(jià)其實(shí)并不是什么問題；只要房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，利率方面一兩個(gè)點(diǎn)的差異也并不重要。這形成了一個(gè)局面，那就是信貸供應(yīng)量比信貸價(jià)格更加重要。瘋狂的市場會(huì)讓人忽視風(fēng)險(xiǎn)的存在，在他們看來，如果一個(gè)東西是好的，那么就會(huì)越多越好，太多其實(shí)也不是什么壞事。

　　這隱含著一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，那就是一旦泡沫破滅，信貸供應(yīng)量的縮減產(chǎn)生的影響將主導(dǎo)市場，這時(shí)即使貨幣政策當(dāng)局降低利率水平，對于市場的挽救力也將十分有限。

　　

美聯(lián)儲(chǔ)理事Susan Bies近日表示，美國的銀行對于自己在房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)時(shí)提供的那些優(yōu)惠的先期利率(Introductory Rate，一種促銷優(yōu)惠，一段時(shí)間后通常被恢復(fù)到標(biāo)準(zhǔn)利率)貸款感到后悔。“貸款利率將被恢復(fù)到正常水平。”Bies表示，“所以，我們現(xiàn)在看到的只是整個(gè)浪潮的開始。這并不是結(jié)束，而是剛剛開始。”

　　“浮游生物”理論

　　浮游生物處于海洋生物鏈的底層，如果沒有它們，所有魚類和哺乳動(dòng)物都會(huì)滅亡。不過，生物鏈從低到高的影響具有時(shí)滯性。同樣，市場中的“浮游生物”是整個(gè)市場的基礎(chǔ)。

　　“浮游生物”理論在很多市場都適用。與其他市場不同，房地產(chǎn)市場的“浮游生物”更容易界定，即成年后首次購房者。

　　對于一個(gè)年輕的家庭來說，他們對于擁有一套屬于自己的房子的愿望從來都是那么的強(qiáng)烈，他們是房地產(chǎn)市場天然的多頭。Paul McCulley認(rèn)為，對于未來收入的樂觀以及為自己和家人創(chuàng)造更加幸福的生活，是“美國夢想(American Dream)”最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。這又何止在美國？這種想法讓很多人對于未來的房價(jià)充滿信心，他們相信這種需求始終存在，而價(jià)格并不是最重要因素。

　　不過，這個(gè)階層的財(cái)務(wù)狀況一般都不理想，特別是在房價(jià)如此之高的時(shí)候，他們往往只能集中到次級(jí)房貸市場。所以，從這個(gè)層面來說，次級(jí)貸款市場出現(xiàn)問題動(dòng)搖的是過去幾年房地產(chǎn)市場蓬勃興盛的基礎(chǔ)。

　　從1994年開始，美國家庭房屋擁有率開始與美國實(shí)際房屋價(jià)格增長率(OFHEO房屋價(jià)格指數(shù)與核心CPI差額)同步攀升，很難說兩者是誰推動(dòng)了誰。不過，根據(jù)Minsky的理論，如果個(gè)人收入增長沒有趕上房價(jià)上漲速度，那么這種雙向驅(qū)動(dòng)是不能維持的。

　　在泡沫醞釀的年代，首次房屋購買者是最早進(jìn)入次級(jí)房貸市場的購房者；同樣，繁榮的市場也讓那些投機(jī)分子涌入市場，他們高價(jià)買下房子卻只是希望在泡沫破滅前找到更大的“笨蛋”來接手。

　　問題是這種趨勢能否繼續(xù)？其實(shí)這個(gè)問題應(yīng)該以另一種方式來表述：這種趨勢什么時(shí)候會(huì)停止？

　　一旦市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，那些寄希望于房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)來維持手中資產(chǎn)的投資者將發(fā)現(xiàn)他們不得不出售自己的房屋來維持財(cái)務(wù)穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場將迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，信貸提供方將變得更加謹(jǐn)慎。到那時(shí)，只有具有良好信貸記錄以及還款能力的購房者才能取得貸款。在這個(gè)過程中，實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格的大幅向下修正將不可避免。

　　所以，不管房價(jià)上升由什么原因推動(dòng)，脫離了支付能力的房價(jià)只能是涸澤而漁。過高的房價(jià)最終將把“浮游生物”屏蔽在市場之外，而這些需求正是市場發(fā)展的基石。

　　目前還沒有證據(jù)證明房地產(chǎn)市場是否會(huì)把美國經(jīng)濟(jì)拖入低谷，但對美聯(lián)儲(chǔ)利率政策將造成深刻影響。房地產(chǎn)市場的萎靡將使信貸需求大幅回落，這正是美聯(lián)儲(chǔ)降低利率的前提條件，而財(cái)富效應(yīng)的缺失也將影響需求。房屋在美國民眾資產(chǎn)中的比例已經(jīng)超過50%，其影響不容忽視。