高山

　　最近，美國商務部指出，1月份新建的房屋與公寓比上個月下跌14.3%，經季節因素調整后的年新屋開工率降為140.8萬單位，遠低于分析師的預期。這是自1997年8月以來的最低點，也比去年同期下跌37.8%。西部地區下跌幅度尤其大。

　　1月份美國新屋開發許可的申請量下跌2.8%，跌到156.8萬單位，過去12個月中有11個月下跌，新屋開發申請一向被視為未來建屋活動的領先指標。以地區看，美國西部新屋開工下跌28.5%，中西部跌15.2%，南部跌11.8%，只有東北部的開工數是上升8.9%。

　　美國全國

房地產商協會(NAR)指出，2006年第四季成屋銷售在40個州呈現衰退，而

房價在49%的都會區下跌，是該協會調查以來下跌最多的。穆迪Economy.com首席經濟學家桑迪(Mark Zandi)認為房價還會繼續下跌，因為市場要到待售屋出清才會見底，而要出清則有賴降價。

　　可以肯定，疲軟表現還將擴展到現房和新屋銷售以及新房開工和房屋價格上，這可能顯示美國住房市場將出現自有記錄以來首次全年都在下降的局面。

　　銷售量大幅下降

　　目前，房屋市場還未觸底，2007年投資者需求將有更大幅度的下降。不過，到下半年，若投資者迅速渡過這一關，市場將走穩。今年房屋價格指數將出現全國范圍的下降，這是1975年以來的第一次，不過跌幅不大，可能為1%。2007年、2008年經過通貨膨脹調整后的實際房價增長將是負數，2009年及以后的年份也可能是這樣的情況。

　　2004年和2005年的房屋市場泡沫造成至少40萬套房屋超過需求，現在建筑商不得不努力將這些庫存房消化掉。去年第四季度房屋銷售未到達底部，房屋市場將在未來兩年逐步恢復，可能在今年下半年開始對經濟增長作出貢獻。

　　預計2007年新屋開工將下降14%，按年率計算為156萬套，其中獨

戶型房屋開工將減少15%，按年率計算為126萬棟。

　　美國聯邦房屋貸款抵押公司(Freddie Mac)首席經濟學家弗蘭克·諾沙夫特(Frank Nothaft)認為，要恢復2005年的繁榮景象，還需要數年時間。

　　根據美國聯邦房屋貸款抵押公司的調查，去年末美國現房中價已連續4個月下降，而今年上半年仍將比去年同期下跌4.5%，去年前11個月的銷售也比上年同期減少8.3%，新房銷售更是減少17%。

　　綜合各方面情況，2007年銷售量將處于2002年以來的最低水平，而2006年和2007年是美國上次(1989年到1991年)房地產市場下跌以來最低迷的時期。隨著投資者繼續撤出，房地產市場今年晚些時候仍將下滑。

　　著名投資銀行高盛發出警告，美國房地產市場衰退的趨勢今年將更為嚴重，甚至可能對美國經濟構成致命打擊，為此美聯儲勢必降息三次才能遏阻頹勢。菲奇(Fitch)評級機構最新發布的報告也認為，今年美國房地產市場的弱勢仍將持續，這主要是由供應過量、買方心理預期和新年伊始新房開工和銷售量不如預期等因素決定的。

　　目前，現房銷售比2005年高峰時期下降了約13%，部分市場銷售下降了30%甚至更多，美國最大的房屋抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)預測：美國房地產市場今年將持續疲軟，新房銷售將減少7.1%，現房銷售將下滑8.1%，房價今年上半年可能繼續走低。

　　不會大幅拖累中國

　　美國財政部長保爾森則在一個房屋論壇上表示，美國的房市在經歷過一個不可持續的暴增之后，正在進行自我調整，并在向可持續的方向發展。保爾森向人們保證說，房市的衰退并沒有影響到美國經濟。

　　過去幾年，美國房地產市場的暴漲，使許多房屋擁有者大發橫財，轉售房屋以彌補消費鋪張的大有人在。這種人為的過度開銷占GDP的比例過去一年隨著房地產市道的降溫已經從7%減少到4%，而今年還會減半；貸款房屋轉手謀利的現象也在減少。

　　如果在房地產市場觸底之前就出現經濟衰退，則房地產市場的低迷狀態很可能至少會再持續一年，而且很難預測其持續的時間長短和嚴重性。

　　目前，曾經對美國經濟，乃至世界經濟增長產生重要推力的美國房地產泡沫正在破裂。在經濟全球化的今天，美國房地產市場的持續降溫是否會影響到中國的出口，進而拖累中國經濟的增長呢？

　　聯合國最近公布的《2007年世界經濟形勢與展望報告》指出，新的一年里，全球經濟增長將因為美國房地產市場的衰退減緩0.5個百分點。

　　美國是世界最大的經濟體，GDP總量占全球經濟大約30%，進口占全球貿易15%。如果美國房地產平均價位下降2%到3%，GDP增長率將從2006年的3.2%降到2007年的2.2%；如果美國房地產泡沫加速破裂，房屋的平均價位跌幅高達9%，2007年的GDP增長將只有0.5%。

　　有美國專家估計，如果美國房地產市場降溫，幅度在2%到3%，作為美國重要貿易伙伴的中國，出口從20%多的增長可能降到7%或8%。

　　中國經濟2006年增長高達10.5%，外匯儲備增加2473億美元，達到1.663萬億美元。同一時期，中國的貿易順差增長了74%，達到1770億美元。

　　美國房地產市場降溫，勢必導致美國經濟的疲軟，消費者需求下降，從而直接影響中國對美國的出口。不過，雖然出口是中國經濟增長的一個亮點，但中國的GDP增幅主要在固定資產投資規模上，因此，美國房地產市場降溫不會大幅度拖累中國經濟的發展。

　　(作者為美國FXD會計師事務所會計師)