林純潔

　　即使在災難中也有受益者。目前在美國愈演愈烈的房地產抵押貸款違約問題對各個參與其中的金融機構將造成完全不同的影響：業務單一者可能遭受重創；大型金融機構可能只面臨陣痛，而對于之前備受爭議的壟斷者來說，目前可能正是他們鞏固市場地位的大好時機。

　　雖然美國房地產市場的下滑從2006年初就已經開始，不過房地產抵押貸款市場的問題還是在最近才真正被暴露出來，問題集中的地方就是次級抵押貸款(subprime-mortgage)市場。本月初，美國次級抵押貸款市場的巨頭匯豐控股、New Century Financial以及Countrywide Financial在本月初紛紛宣布由于客戶拖欠貸款的情況日益惡化，公司盈利將遭受重大沖擊。

　　消息一出市場嘩然，曾經被視為是金融金礦的次級抵押貸款突然變成了每個人避之不及的瘟疫。針對次級抵押貸款的信貸違約掉期CDS價格從1月18日以來一直在上漲，上周觸及了歷史高點。這顯示市場認為次級抵押貸款市場的風險正在增大。

　　在房地產市場興旺的時候次級抵押貸款曾經是如此的熱門。資金大量涌入該市場，因為在

房價不斷攀升時，這個市場幾乎沒有風險而且回報甚高。不過積聚的風險始終要爆發。美國聯邦存款保險公司發表的報告顯示，去年第4季度房屋貸款拖欠還款的案例大幅增加了15.6%，新增金額達30億美元，遠高于第3季度5.2%的增長率。美國聯邦存款保險公司的首席經濟學家Richard Brown表示，情況將繼續惡化。

　　今年年底前有近1萬億美元的浮動利率房屋貸款將重新制定利率水平，到時持房者的負擔還會繼續增加。

　　對于很多機構來說，這個市場的崩潰將是毀滅性的。由于表示受次級抵押貸款市場的拖累第四季度將出現虧損，美國房地產信托基金NovaStar的市值在上周最后三個交易日大跌了52%。從去年初以來，至少有20家房地產貸款銀行已經倒閉、收縮業務或者被轉賣，而相當部分的抵押貸款經營機構的評級也被調低。

　　不過對于那些財雄勢大的大銀行來說，雖然也將面臨損失，影響卻并不嚴重。

　　雖然匯豐控股不幸地把自己的房地產業務中心放在了美國樓市重災區之一的加利福尼亞州，但是由于匯豐在美國的業務只占他們集團業務的6%左右，所以在美國次級抵押貸款上的損失可能并不會對該集團造成太過重大的影響。

　　不過對于在房地產抵押貸款市場中的巨頭來說，危機可能是一件好事情，前提是危機不會嚴重到令他們自己都應付不了。

　　相當長的一段時間以來，聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)和聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae)這樣以政府信用為擔保的房地產融資巨頭的市場地位遭到廣泛的質疑。

　　美國政府一直擔心這幾家政府支持的企業過于龐大的資產規模將是美國金融市場的重大風險之一，而他們的會計丑聞更使其公眾形象受到了極大的影響。不過在現在，這兩家機構可能將以美國房地產市場“救世主”的姿態出現。

　　在過去的幾年中，聯邦住房貸款抵押公司和聯邦國民抵押貸款協會這兩家機構的市場策略顯得相當“死板”，他們對日益紅火的次級抵押貸款市場視而不見，卻把重心依然放在那些傳統的長期的貸款上面。由于受到其他機構帶來的新的房地產金融產品競爭，這兩家公司在房地產金融市場的市場占有率從2003年的57%大幅下跌到了2006年的37.4%。但是正是這種保守的策略卻使得這兩家機構在目前有了更大的話語權。

　　聯邦住房貸款抵押公司的首席執行官Richard Syron在本月初就自豪地表示，那些房地產金融市場的新來者，比如私人股權基金和對沖基金并不如聯邦住房貸款抵押公司和聯邦國民抵押貸款協會這樣的政府支持企業那樣“能擔負起責任”。

　　在談到政府正致力于限制政府支持企業公司規模的問題時，Syron反問道，“為什么在你們最需要我們的時候還要限制我們的發展？”

　　在Syron看來，聯邦住房貸款抵押公司和聯邦國民抵押貸款協會必須保持他們強大的實力從而可以在美國房地產市場面臨困境的時候出面收拾殘局。

　　“我認為他(Syron)發表了一個非常聰明的聲明，我相信他是對的。”美國國家住房聯合會(NHC)主席Conrad Egan表示，“這正是我們為什么需要這些政府支持企業的原因，因為他們將一直在市場上，不管是在好的時候或者狀況糟糕的時候。”

　　在上個月的一次投資者論壇上，聯邦國民抵押貸款協會的財務總監Daniel Mudd就表示，他們將推出一個“援救貸款計劃”。Mudd表示這項計劃可以幫助那些無力償還目前貸款的美國人保住他們的房子。

　　如果這兩家公司可以幫助美國度過這場房地產金融的危機，那么對于他們的質疑聲音將會大大減小。而隨著房地產市場的降溫以及風險的增大，房屋購買者將重回傳統房地產金融市場，而這正是聯邦住房貸款抵押公司和聯邦國民抵押貸款協會的強項。

　　所以雖然美國房地產市場正面臨危機，不過對于這兩家房地產金融巨頭來說，正是他們重奪市場領導權的大好機會。