中新網10月12日電 美國、法國、西班牙、加拿大和英國房地產幾乎都在今年開始出現下跌，而此前相當長時間里，房地產都是支撐這些國家經濟繁榮增長的主要數據之一。

　　當美國人過去幾個月不再對購房表現出極大熱情時，世界各地的經濟學家們為何如此敏感和緊張？這是因為房屋銷量是一國經濟的重要指示器，而美國樓市放緩則是全球經濟變糟的前兆。

　　隨著美國樓市的持續降溫，國際貨幣基金組織(IMF)日前發表預測稱，未來30年內，全球房地產市場的繁榮景象可能會逐步消退。由于加息和宏觀調控的作用，美國、法國、西班牙、新西蘭以及中國內地部分地區的房地產市場都陸續出現不同程度的降溫。IMF首席經濟師拉詹表示：“我們可以感覺到全球房地產市場已經開始有降溫的跡象。”來自經合組織(OECD)的估計顯示，工業國房地產價格在過去10年中實際增長了1倍之多。

　　為此，《國際金融報》記者對全球部分發達國家的房地產市場進行了研究和調查，結果表明，過去幾年來各國房地產市場的持續火爆局面，已經或即將呈現出冷卻跡象。

　　美國：樓市逼近大蕭條時代

　　美國全國房地產經紀人協會日前發表的報告顯示，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7%。這是美國房地產市場11年來首次出現的年度房價對比下跌，而中介獲利已是10年來最低水平。此外，未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計算，這些“待字閨中”的房屋需要7個半月才能售完，這個比率是1993年4月以來的最大值。

　　美國商務部日前公布的報告也顯示，美國8月份的新房開工量猛降6%，是2003年4月以來的最低水平。這是美國新房開工量連續第三個月下降。與去年同期相比，當月新房開工量下降了19.8%。

　　待售房屋數量上升和需求減少——大量數據令經濟學家們意識到，曾經紅極一時的樓市不僅僅是從5年來的記錄高點上回落，而且可能沖向美國經濟大蕭條以來的最低點。“從歷史來看，對利率敏感的行業——如房地產和汽車等，很可能導致經濟衰退”，Belsky說，“如果美聯儲削減利率，那么樓市降溫幅度可能會小些”。

　　從歷史上看，美聯儲對樓市繁榮起到了關鍵作用，保持多年的低利率刺激了房貸需求創記錄。自2000年以來，美國樓市持續繁榮，令房屋所有者受益，支撐經濟從衰退中復蘇過來。由于房價在全國大部分地區以兩位數的比例上漲，消費者把房子當成了實實在在的自動取款機，他們從不斷升值的房屋上借款，將收益用于大量商品開支上，消費者支出在美國經濟中占2/3的比例。

　　但如今，樓市驅動的財富效應可能發生逆轉。據聯邦住房企業督察局上月公布的報告顯示，美國第二季度平均房價增長放緩到1.17%，而去年同期房價漲幅為3.65%。這是該機構自1975年開始保留記錄以來出現的最緩慢增幅。

　　雷蒙德金融公司首席經濟學家蘇爾特最近也向公司客戶發出警告，美國歷史上最大的房地產泡沫正在破滅，其影響將不僅限于房地產市場和股票市場。高盛經濟學家哈祖斯進一步預計，2007年房價下跌將使得美國經濟增長削減1.5個百分點，這是因為建筑商要削減人力、原材料，房主則在房價縮水時減少開支。

　　加拿大：加息為火熱樓市降溫

　　過去幾個月來，Jamie Lucien和未婚妻一直想買套靠近市區低于30萬美元的房子，盡管他們已經看了15套房子，但至今仍未出價。

　　今年夏天，埃德蒙頓市房屋均價達31.6萬美元，比去年上漲了23%。加拿大抵押貸款和房屋公司高級市場分析師Richard Goatcher稱，市場明年將放緩。“人們已負擔不起，一定會有相當比例的人被高價驅逐出市場。”

　　由于價格持續上漲和抵押貸款率升高，自今年8月份以來，持續旺盛的加拿大房地產市場開始降溫，房屋銷量下降了6.4%。加拿大房地產聯合會日前公布的一份報告顯示，這已經是連續第三個月房屋銷量下降，然而平均房價已飆升11.6%，達29.2989萬美元。多倫多道明銀行經濟學家亞歷山大稱，“我們可以看到，加拿大中部和沿大西洋地區已出現部分降溫，但西部房地產市場交付情況仍很強勁，價格持續上升”。

　　受季節性調整后，8月份加拿大主要市場房屋銷量下降到27657萬套，而新掛牌上市房屋上升2.8%達到47117套。“平均房價增長將放緩”，由于新房數量增長，即使在強勁市場，同時房屋銷量仍持續走軟，亞歷山大在接受采訪時預測，“目前11.6%(房價增長)是不可持續的”。

　　卡爾加里經濟受油田發展推動，8月其房屋銷量下降9.8%，而新掛牌交易數量上升29%達4271套。“更多房屋出現在市場上，這就是為什么我們認為房價增長將放緩”，亞歷山大說。上個月，埃德蒙頓房屋銷量上漲了7.5%，平均房價飆升38%；多倫多銷量下降6.7%，平均房價上升4.6%；溫哥華銷量下降18.6%，平均房價上漲18.3%。

　　加拿大地產聯合會首席經濟師甘培預期，今明兩年房地產市場將持續放緩，而價格仍在較低水平上升。甘培表示，“我們正趨向更正常的價格水平”，利率上升和更高的貸款成本將為火熱的樓市降溫。

　　法國：今后兩三年明顯下降

　　據法國全國房地產聯合會日前公布的數字，法國平均房價繼7月份下降0.3%之后，8月份又下降了1.1%。該機構說，房價連續兩個月下降為法國房地產市場近10年來首次出現。其中，8月份法國公寓樓的平均售價比7月份下跌1.7%，而獨立住房(如別墅)的售價則下降了0.2%。

　　法國就業、社會團結和住房部長博洛近日在法國國民議會接受議員質詢時也表示，在經歷了前幾年的房屋漲價狂潮后，法國房地產價格將在今后兩三年“明顯下降”。他認為，法國目前的房地產價格是人為炒作的結果，住房難的問題在首都巴黎地區尤其嚴重。

　　博洛表示，經歷了十幾年的持續增長，法國房價未來幾年內將下跌，至于何種類型和區域的房價出現下跌還有待觀察。他指出，房價下跌的主要原因在于新房供給的增加，屆時法國房地產將“回歸正常市場”。

　　據報道，一份有關房地產市場的政府文件顯示，近年來新房建設的快速增長對降低房價有直接影響，人們在購房時不再像過去一樣需要競爭。文件還表示，除了房價下降外，預計2006年租金收益增長也將創下7年來的最低。

　　隨著房價下跌，近期法國房屋交易量也呈下降趨勢。據法國財政部下屬機構統計，今年第二季度法國房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中獨立住房的交易量甚至下降22%。

　　西班牙：樓市可能硬著陸

　　十幾年來，西班牙的房地產市場發展如火如荼，為就業和消費者支出提供了保證，也使得西班牙成為歐元區增長最快的經濟體之一。但如今，經濟學家們認為樓市繁榮正逐漸脫離經濟基本面，他們擔心，房價一旦下降，市場將面臨硬著陸，進而波及到經濟領域的多個層面。

　　從目前情況來看，西班牙人的收入水平并未提高，但房價卻持續飆升。與此同時，利率也在升高，抵押貸款變得更昂貴。今年上半年，全國房價上升了15%，卻有超過350萬套住宅處于空置狀態。“西班牙房價將面臨急劇下跌，問題只是(下跌)何時發生”，馬德里自由市場國際咨詢公司總裁、經濟學家Lorenzo Bernaldo de Quirós稱。

　　去年以來，西班牙房地產市場開始放緩，年初房價漲幅為20%，年末則放緩到12%。新開工住宅也開始減慢。現在的問題是，作為房價飆升最快的國家之一，西班牙能否實現房地產市場軟著陸，從而最小程度地波及經濟其他方面。

　　西班牙對外銀行撰寫的一份報告稱，預計房價從明年底開始將下降，到2009年跌幅達15%。該銀行總經理JoséLuis Escriva稱，當房價突然下跌時，西班牙將比其他多樣性經濟體更易受沖擊。

　　英國：樓市失衡亟待調控

　　IMF日前公布報告稱，英國房地產市場可能出現崩盤，房價過高令英國“面臨升息壓力”，報告同時敦促英國財政部削減支出以避免危機。

　　2005年，英國房地產市場穩步上升，成交額達485億英鎊，創下歷年新高。據英國房地產行業的評估，去年英國全國的房價水平上升了3%以上，其中阿伯丁地區漲了17.3%，這意味著一間普通的房子能增值2萬英鎊以上。

　　英國一個思想庫日前表示，由于初次購房者回歸到1990年的購房最高點，目前英國超過1/3的40歲以下工薪階層無力購房或承擔住房成本。

　　面對迅速飆升的房價，英國政府已采取一系列調控措施，目前已初見成效。7月份，英國平均房價下跌3540英鎊至21.404萬英鎊。多家抵押貸款銀行預計今年英國房價增速將降低至10%左右。

　　研究還發現，2005到2006年間建造的經濟型住宅數量只有90年代中期的一半水平達3.5萬套，低于英國貨幣政策委員會成員Kate Barker在住宅供給報告中提及的——最低供給量為4.8萬套。

　　英國住房及規劃事務大臣伊薇特·庫珀表示，報告對那些反對政府建造新房計劃的人來說是個嚴重警告。庫珀稱，“如果我們無法增加房屋供給，20年后將只有1/3的30歲夫婦能買得起房子，而目前這一數字大約為50%。”

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　　美國：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人

　　上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

　　由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。

　　然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

　　日本：東京都地價超過了美國全國地價總和

　　20世紀80年代后期，為刺激經濟發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

　　當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

　　所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

　　東南亞、香港房地產泡沫：香港業主均損267萬港元

　　20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，并陸續出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束后，大量

開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家及地區的房地產市場進行投機性活動。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處于全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國及地區經濟嚴重衰退。

　　東南亞金融危機還直接導致了中國香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和

澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。

　　1984到1997年，香港房價年均增長超過20%。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。

　　就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998到2004年，香港樓價大幅下跌。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。(魏紅欣)