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本報駐美國特約記者 尚未遲
67歲的安德魯是美國的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他還是把自己的房子抵押給了銀行，每月定期從銀行借款數百美元，用來旅行，購物，享受生活。事實上，“以房養老”在美國老年人中并不少見，這種方式在國際上被稱為“倒按揭”，在美國它的全名是“住房現金轉換計劃”。
美國社會催生“倒按揭”
與購房者向銀行貸款再付錢給開發商不同，“倒按揭”是將自有產權的房子抵押給銀行后，由銀行每月付錢給抵押人，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。由于這種方式與傳統的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。不少美國人年輕時“以錢買房”，年老時“以房換錢”，退休后生活仍過得比較舒適。
“倒按揭”在國外興起也還只有二十多年的時間，發展最成熟的要數美國了。在美國，很多老人沒有子女，有的雖然有子女，子女卻無力或不愿承擔贍養義務，而大多數美國人又不熱衷于儲蓄，因此退休后生活很容易陷入拮據。隨著社會逐漸老齡化，這種現象越來越多，上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行看準時機，率先推出這項服務，很快走向全美。
緩解了老齡化社會最大難題
“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產還貸；無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤。
“倒按揭”的對象是62歲以上的老年人，同時還考慮以下一些因素。一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，每月能得到的現金也就越多。在美國，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房，他每月可以獲得917美元；70歲的人每月只能獲得791元；而80歲的人每月可獲得1099美元。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數額低，因為兩個人的綜合預期壽命大于一個人。三是住房現在的價值和預期的價值。如果預計房主去世時房產會升值，可貸款數額也會增加。
“倒按揭”之所以在美國興起，因為它解決了人口老齡化帶來的一個最大問題，既幫助老人解決養老問題，分擔了政府負擔，同時又可以為銀行提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。
實際操作中存在一定風險
但同時“倒按揭”也具有一定風險，是個復雜的工程。一方面，銀行在與老人簽訂協議時要盡可能預測老人的壽命，以確定每月支付的數額。但由于老人壽命的不確定性，銀行或老人均存在受損可能。另一方面還存在房屋價值變化，利率的不穩定以及房屋的維修不當等風險。盡管“倒按揭”以房產作抵押，貸款回收有一定保證，但必須要在保險業的介入下，分擔貸款回收風險，這種房地產融資方式才能穩步發展。因此，“倒按揭”除了需要政府財政上的資助外，還需要銀行、保險等相關部門的聯合運作。
現在，“倒按揭”的概念越來越多地走入中國人的生活，也引起了社會上不小的爭論。一方面，中國人還難以接受從“養兒防老”到“養房防老”的巨大落差；另一方面，中國人習慣將房子作為最大一筆財產留給子女，也沒有像外國老人那樣追求晚年享受。但專家表示，對于無子女的，或子女較為富裕、開通的，以及子女在國外的空巢老人來說，這種養老方式還是比較合適的。“倒按揭”雖然現在在國內推行還為時尚早，但是隨著中國逐漸進入老齡化社會，這種貸款形式還有很大發展空間。
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