泡沫將破還是平穩發展 歐美房市投資仍被看好

　　泡沫將破還是平穩發展？市場表現和多數人的觀點還是傾向于后者

　　本刊特約記者　王長祥

　　全球房市泡沫即將破裂的論調已經嚷嚷了好幾年，但一直沒有塵埃落定。與此同時，更多的人認為歐美房市好景猶在，且向穩定發展階段過渡。

　　歐洲：投資火焰不會熄

　　英國皇家特許測量師學會2006年歐洲房地產報告指出，歐洲房地產漲價熱賣的浪潮正從南部向北部蔓延。18個國家2005年房地產的調查顯示，愛沙尼亞以28%的價格漲幅位居榜首，丹麥則上漲了22%，2004年曾居榜首的西班牙、法國漲幅分別為15%和10%，退居第三、第五位；瑞士以上漲12%居第四位。雷丁大學房地產經濟學家鮑爾教授說，在經濟增長以及消費者購置第二處房產熱潮的推動下，幾年來地中海地區房價猛漲。現在得益于抵押貸款條件的放松，北歐的房地產價格也開始追趕上來。在談到歐洲今年的房地產形勢時，鮑爾說，2006年歐洲房地產市場上升趨勢將放緩，一些國家的房地產繁榮景象已逐漸消退。不過，法國、西班牙、愛爾蘭和瑞典等國的房地產交易仍十分活躍。

　　RICS三月房市調查中指出，倫敦的房價還會再創新高。目前一處上市的住宅會收到33封競標書，而且全部高出房主表明的賣價，而同類住宅一年前可能只有兩個買主投標。三月份49%的倫敦房價要高于二月的價位，這是過去三年半以來最大范圍的增長，而目前可出售的住宅比去年同期減少了4%，這對潛在的買家造成了一定的壓力。倫敦房價經過每年20%以上的速度上漲，已經將歐洲其它城市的房價遠遠拋在身后。

　　2004年英國平均房價為15.4萬英鎊，倫敦更高達27.8萬英鎊。而在布魯塞爾，每套

　　房子平均價格約合10萬英鎊。有專家認為高價

　　法國房價自1998年以來的累計漲幅更是高達71%。巴黎的房地產市場毫無降溫跡象，市區的公寓價格較幾年前漲了87%，超過全國平均水平。蓬皮杜中心附近的幾個街區至少有10個房地產中介店，在這里，公寓的掛牌價為42萬歐元。

　　法國央行在去年10月份的一份報告中指出，房價如果按照目前的速度繼續上漲，市場將具有風險。為了有效控制房地產的上漲，預防可能的暴跌，去年12月歐洲央行在從2002年歐元區利率四次小調后首次將利率提高到2.25%。分析人士認為，歐洲央行很可能將基準利率提高到2.5%，年底再提高到2.75%或3%。RICS首席經濟學家米蘭·卡垂指出：“向各國蔓延的歐洲住宅投資火焰在2006年是不會熄滅的。我們期待歐洲房地產在2006年進入其第八個發展年，因為這個市場被清晰可見的經濟發展與高收入所支撐。歐洲央行利率的增長會限制但不能停止房價的繼續增長。目前的利率仍保持在歷史的最低水平，任何關于歐洲房地產市場下滑的論調是一種不成熟的表現。”

　　北美：瘋漲過去，平衡發展

　　美國由于前幾年股市的不景氣和低利率，導致眾多的消費者貸款買房或賣小房換大房、從一般學區進入好學區。欣欣向榮的房地產交易使房地產價格持續上漲。過去5年來，房地產市值翻一番在許多地區極為常見。《格林尼治時報》稱，自1968年以來，房價的年均漲幅超過了10%。

　　房地產觀察媒體《快速信息》報道，灣區房地產價格增長持續緩慢，今年2月房地產成交率是5年來最低點。不過，雖然房屋銷售得分欠佳，但是房地產價格還是繼續上升。“銷售數字并不預示著什么不吉祥，只是房地產的周期性的瘋漲階段過去了。”《快速信息》總裁馬歇爾·普任提斯說。

　　《快速信息》公布的報告發現“市場下滑的可能性是不大的”。雖然去年因資不抵債被

　　拍賣的房屋略有上升，但還是低于標準水平，而且頭款的要求數量還是穩定的。洛杉磯加大的經濟學教授克利斯朵夫·瑟尼伯格說：“銷售量下降只是‘降溫調節’，并不是房地產市場惡化。”

　　美國地產商協會三月報告：二月上市的住宅比一月增長了5.2%，達到691萬間，但比去年同期降低了0.3%。而房屋貸款利率則從一月的6.15%調高到6.25%，而去年二月僅為5.63%，預計到今年第四季度30年固定利率會到6.9%，但仍低于13年前的7.5%。

　　低貸款利率對潛在的買家仍有著極大的誘惑力。因為利率調高1%相當于房價上漲8%。NRT副總裁史蒂文指出：個別賣家把自己住宅的價格定得高的離譜，描繪著暴富的美夢，那些房子卻只會掛在市場上。同時一些買主堅信房地產泡沫會破裂，等待著價格的下跌，那也是不會發生的。

　　美國人的房屋貸款額一般是家庭收入的三到四倍(因為目前的利率仍為歷史的低水平)，房地產的價格也根據貸款能力而漲跌，與經濟狀況息息相關。美聯儲調息可能會減緩因房地產的高漲所帶動的建筑材料和其他商品價格的上漲。NAR主席湯姆斯說：房地產正在向正常化的市場過渡，每年房價的增長將比通貨膨脹率略高。

　　美國已完工房屋的2月份中位價為209000美元，較2005年2月上漲10.6%，但比去年8月創下的220000美元最高紀錄下跌5%，也低于1月的210000美元中位價。美國地產商協會首席經濟學家戴維·萊赫說：“這是個非常理想的軟著陸訊號。”許多經濟師相信，屋價上漲幅度會從兩位數下降，今年大概只有5%，銷量也會減少5%左右。截至2月底時，市場上有303萬間待售房屋，以目前銷售速度計算有5.3個月的供應量，跟1月份情況相同，不過1年前同期的供應量只有4個月。而美國勞工部公布的首次申請失業福利者數據顯示，失業人數在減少。分析師認為，這證明勞工市場遭受颶風打擊后已日漸恢復。

　　加拿大溫哥華地區房屋價格三個月內上揚了5.3%，MLS房屋銷售三月份比二月份增長了37%，達到4033間。MLS可供銷售的房屋為5767間，比去年同期增加了13%，但仍不夠滿足買方的選擇且不能讓買方有充裕的時間做決定。去年12月的房屋平均價格是56.7萬加元，今年1月的價格是58.4萬，升3%；今年2月的價格是59.9萬，升2.3%；盡管2月銷售微降3.2%，但價格依然上漲。

　　行家分析，加拿大價格依然上漲的主要原因是：目前的獨立住房的樓盤極其短缺，是平常的40%-50%；另外，經濟形勢喜人，失業下降。“你認為溫哥華地產總體趨勢在2006年到2010年間會怎樣”的問卷調查結果顯示：認為還會暴漲的僅占8.94%，平穩增長48.51%，穩定持平12.77%，平和下調 14.47%，暴跌為 15.32%。這顯示大部分人仍看好房市的長期走向，認為房價已向平穩發展期過渡。

　　專家認為，房地產作為一個資產類別，比

　　馬歇爾指出，“不論市道好壞”，房地產的收入回報率一向穩定，過去30年平均為8.2%。但去年，房地產的收入回報率平均高達18.4%，遠高過債券回報率的13.2%，但低于