韓國政府三劑猛藥治理房地產(chǎn)泡沫 房價應(yīng)調(diào)而落

　　韓國政府出臺一系列調(diào)控措施后，韓國房地產(chǎn)熱明顯降溫，市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛

　　國際先驅(qū)導(dǎo)報駐漢城記者 李拯宇 報道

　　近年來，韓國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人均國民生產(chǎn)總值從2001年的10162美元攀升到2005年的16291美元，職工平均收入增長了46.1%。在經(jīng)濟(jì)景氣的帶動下，韓國的房地產(chǎn)迅速升溫，并

開始出現(xiàn)明顯的泡沫跡象，這令韓國政府感到憂心忡忡。

　　投機(jī)資本吹大泡沫

　　據(jù)統(tǒng)計，過去3年間，首都首爾的公寓價格平均上漲24%。而以高檔住宅聞名的江南地區(qū)過去5年內(nèi)的房價上升了121.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)增長速度。

　　現(xiàn)在在江南地區(qū)買一套100平米左右的公寓，至少需要70～80萬美元，對于平均家庭月收入為322萬韓元(約合3400美元)的首爾居民來說，江南地區(qū)的房價接近他們年收入的20倍，成為不可能承受的天價，引起市民的強(qiáng)烈不滿。

　　但盡管如此，很多人因為相信房價還將繼續(xù)上漲，仍然將大量資本源源不斷地投入房產(chǎn)市場，使得韓國房地產(chǎn)泡沫問題日趨嚴(yán)重，引起韓國政府的不安。

　　今年4月，聯(lián)合國亞洲及太平洋經(jīng)濟(jì)社會委員會在一份報告提出警告：2005年韓國房地產(chǎn)價格漲幅位居亞太地區(qū)之首。按照這一趨勢發(fā)展，韓國的房地產(chǎn)市場很有可能重現(xiàn)1997年亞洲金融危機(jī)后全面崩潰的局面。

　　從1988年的首爾奧運(yùn)會到爆發(fā)金融危機(jī)前，首爾的房產(chǎn)曾連續(xù)10年只漲不跌，房價翻了幾番。但金融危機(jī)爆發(fā)后，房價暴跌45%，給經(jīng)濟(jì)帶來的重創(chuàng)至今讓韓國政府心有余悸。而且韓國政府還擔(dān)心房產(chǎn)泡沫化會讓韓國的200萬億韓元(約2100億美元)

　　“降溫”措施初現(xiàn)成效

　　從4月開始，韓國政府采取一系列措施給過熱的房產(chǎn)市場潑涼水，抑制房產(chǎn)泡沫。

　　首先，為抑止土地的倒賣，韓國政府宣布，從明年1月1日起，對于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。

　　從韓國建設(shè)交通部的統(tǒng)計來看，新政策出臺后，韓國的土地價格漲幅從4月開始放緩，土地成交量則迅速萎縮，減少了36.3%。

　　此外，為抑止住宅投機(jī)現(xiàn)象，韓國政府還對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%～36%的水平提高到50%，打壓房產(chǎn)投機(jī)的收益。

　　其次，政府部門頻打“預(yù)防針”。5月中旬，韓國總統(tǒng)盧武鉉在接見企業(yè)代表時表示，目前的房地產(chǎn)泡沫令人憂慮，并指出投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格暴漲導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，“政府不會放任不管”。韓國的財政經(jīng)濟(jì)部、建設(shè)交通部等政府部門也對房價虛高的泡沫現(xiàn)象發(fā)出警告。

　　政府的表態(tài)對房產(chǎn)投機(jī)者造成巨大的心理壓力，首爾江南地區(qū)的平均房價當(dāng)月就下跌了0.29%。在江南開浦住宅區(qū)，面積在40～57平米的小戶型公寓價格一個月內(nèi)下滑了2萬美元。

　　與此同時，韓國政府還宣布，今后5年內(nèi)將在房價漲幅最大的江南地區(qū)建造10萬套住宅，并考慮提高銀行貸款利率，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　這些措施出臺后，韓國房地產(chǎn)熱明顯降溫，市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛，政府的舉措取得了一定的成效。

　　隱憂尚存

　　但是韓國經(jīng)濟(jì)學(xué)家也指出，從過去幾年的經(jīng)驗來看，雖然韓國政府對房地產(chǎn)征收重稅等措施每次都能在短期內(nèi)遏制房地產(chǎn)過快升溫，但都未能最終使房地產(chǎn)價格回歸到合理的水平。往往新一輪政策實(shí)施后不久，房地產(chǎn)市場又開始回升。

　　專家認(rèn)為，韓國政府要解決房產(chǎn)過熱，除了稅收手段，還應(yīng)該為韓國由于經(jīng)濟(jì)景氣而迅速增加的社會資本尋找房地產(chǎn)以外的投資渠道，將投機(jī)資本轉(zhuǎn)化為有益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資資本。同時，政府應(yīng)該認(rèn)識到，江南地區(qū)房價高漲，很大程度上是由于該地區(qū)有著獨(dú)一無二的教育環(huán)境和便利的生活設(shè)施。隨著韓國人經(jīng)濟(jì)收入的提高，韓國人對于住宅的多樣化和高檔化需求日益擴(kuò)大，越來越多的韓國人希望居住在更大面積，更舒適，配套更完善的住宅，而目前市場供給不能滿足這類需要，這也是引起房產(chǎn)價格攀升的主要原因之一。政府不能簡單地依靠稅收手段抑止住房需求，而應(yīng)該在科學(xué)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過合理的住宅開發(fā)規(guī)劃，滿足變化中的住宅需求。