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記者 袁蓉君
近來，歐元區房價總體走強引人注目，紅火的私人部門信貸增長使人們對由信貸推動的房價泡沫的擔憂與日俱增。最新數據顯示，2005年上半年，該地區房價年比上揚了7.7%，而1997年至2002年房價的年平均漲幅也只有3.8%。對于歐元區日益膨脹的房地產泡沫，經濟學家眾說紛紜。目前歐洲央行已對房價過度上漲表示關注，房價大幅上漲的風險已成為支
持歐洲央行加息的一個因素。
當然，并非歐元區所有成員國出現房地產泡沫的程度都一樣，地區差異是非常明顯的。作為歐元區最大的經濟體，德國的房地產市場仍然處于兩德統一以來的復蘇進程中，2004年住宅資產價格年比下降了2.1%。與此大相徑庭的是，法國、西班牙、意大利、愛爾蘭的房價卻直線上升：2005年第三季度法國房價年比上漲14.7%；同期西班牙漲幅為13.4%，雖然略低于2004年，但仍處于高增長階段。
人們不禁要問，導致歐元區整體房價走高的主要因素是什么？在西班牙、意大利和愛爾蘭這樣的國家，強勁的經濟增長和洶涌的移民潮可能是導致住房需求大增的部分原因，但毫無疑問的是，低利率起到了關鍵性的作用。1999年當歐洲貨幣聯盟啟動時，各成員國的利率水平與平均水平相差較大，其中德國的利率最低，結果導致意大利、西班牙這些原來利率較高的國家在相當短的時間之內便經歷了利率顯著下降的過程。目前，這兩個國家經通脹調節后的實際利率均為負值。同樣，正如歐洲央行在剛發表的2月份報告中所指出的那樣，從該行2002年開始進行銀行信貸調查以來，這些國家的銀行發放住房貸款的標準已大大降低。
低利率再加上貸款標準的放寬，使人們獲取貸款更加容易，這導致對抵押貸款和住房的需求急劇上升，支撐了房價上漲。同時，房產價格上漲及其未來進一步升值的前景也引起人們對房地產投資的濃厚興趣，特別是看到那些已經擁有住房的人因房價上漲而變得更加富裕的時候。正如歐洲央行所警告的那樣，這種原動力會導致潛在的價格偏差，從而引發未來的價格修正和家庭收支平衡問題。
同樣，堅挺的房價會對債券、股票等非貨幣資產的價格產生溢出效應。歐洲央行曾表示，強勁的貨幣和信貸增長與資產泡沫周期是有關聯的。國際清算銀行的一項研究結果則強調指出，信貸增長指標能提供潛在的金融危機早期信號。在法國和意大利等房市火爆的國家，目前抵押債務占國內生產總值(GDP)的比例仍相當低，但西班牙和愛爾蘭的這一比例已經超過了歐元區的平均水平。在西班牙，有跡象顯示房地產市場可能估價過高。歐元區房價估價指標已經超過了歷史平均水平，這可能是該地區房價高估風險不斷上升的更加全面的信號。同時，去年12月住房貸款按年率上漲了11.5%，2005年平均年增長率為10.6%。
對于歐洲央行關注房價，有些觀察家持批評意見，認為央行不應該將資產價格作為關注目標。但是，即使央行只關注通脹，也不應當忽視房價。目前每個國家情況不同，但不管房價是不是消費物價指數的組成成分，房價都會影響到每個國家的通脹前景。
由于數據難以收集，在歐洲央行作為整體消費物價指數基準的消費物價調和指數(HICP)中，沒有已出售房屋的指標。這意味著房價只能被間接反映且反映的時間滯后。在那些房屋擁有者沒有起重要作用的國家，如德國，缺乏該指標并沒有多大關系。然而，在大多數人都擁有物業的國家，這將導致巨大的扭曲。為了評估中期通脹前景，歐洲央行不得不密切關注房價的變化。上漲的房價還導致房屋凈值升高，通過“財富效應”推動消費，因此增大其他市場的需求從而推動通脹壓力。
最后，房地產泡沫破滅的一個更重要的后果可能是導致整個銀行體系和金融市場混亂。美國、瑞典、日本上世紀80年代的銀行業危機無一不是由房地產市場的問題引發的，而這些問題都是在房地產信貸迅速上升后出現的。為防患于未然，歐洲央行必須思考如何應對房地產市場的問題。事實上，歐洲央行已經這樣做了，雖然并未明確地表示以資產價格為目標，但房地產市場信貸過度增長的風險已經成為央行進一步加息的依據，央行希望加息有助于逐步縮小歐元區房地產市場的泡沫。經濟研究機構Action Economics預計，央行將在3月份的會議上加息25個基點，今年稍后至少再加息1次。
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