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奇怪的是，近年來全球各地出現的房地產熱明顯是泡沫經濟，但多數經濟學家（甚至包括英國和澳大利亞的經濟學家，在這兩個國家房價已經開始下跌）都認為，房價只會降溫，不會崩潰。他們說，房屋不像股票，人們總得住房子，業主也不愿看到名下的物業貶值。因此，除非遭遇失業等非常情況，業主不會斷供，直至房市轉暖。
英國案例擊破供不應求論
實際上也是這樣，一些國家的房價開始回調，于是多數購房者將房屋用于自住，只有少數投機客“跳樓大甩賣”。經濟學家預計，在未來5年內，一些泡沫嚴重的國家的房屋價格將下跌約20%。這種觀點的基礎是人們的一個“常識”：房屋供求關系的特殊性。人們總是認為，土地的供應量是有限的，而家庭、人口的數量卻不斷增加，因此，房屋永遠會供不應求。不過，英國的案例給傳統的房地產供求理論以致命的一擊。僅在1年前，人們也是這樣看英國的房屋供求關系的。結果是，去年英國待售房屋增加了1/3。高盛的經濟學家也指出，美國目前的居民用房投資水平是40年來最高的，而家庭數量增長速度卻是40年來最低的。房地產市場實際上存在著供應過剩。
租金收益還不夠付月供款
眾所周知，投資者在觀察股市的冷熱情況時常常使用“市盈率”這個指標。房地產市場也有類似的指標，那就是房價與租價之比，姑且稱之為“價租比”吧。按這一指標計算，美國目前的價租比較1975年至2000年的平均水平高出35%，而英國、澳大利亞和西班牙的價租比甚至高出了50%。在一些國家，業主的租金收益率甚至跌至遠低于按揭利率的水平，也就是說，房東根本不可能靠出租房屋賺錢。這充分說明，購買房屋者有相當一部分只是為“炒”而“買”，房市的泡沫可見一斑。按照以往的經驗，要降低價租比一般是通過利用通貨膨脹。也就是說，讓房價保持平穩，那么，租金收入就會因通貨膨脹而上升。但現在全世界的通脹率都較低，于是這一過程就要經歷非常長的時間。例如，如果按租金每年增長2.5%來計算，美國的房屋價租比要恢復到長期平均水平，需要在房價不變的條件下經過12年！
100年后存款勝于房產
一些持樂觀觀點的人認為，即使樓市出現低迷，從長期來說，總會很快進入上升通道的。曾著有《非理性繁榮》一書的耶魯大學經濟學家羅伯特·舒勒駁斥了這種觀點。他說，從1890年至2004年，美國的房價平均每年只增長0.4%。如果不計算目前的房市發燒期，那么美國的實際房價自二戰后的幾十年里只是持平或下跌（別忘了，在戰后美國政府曾向退伍軍人提供購房補貼，人為地“吹脹”了樓市泡沫）。此外，英國的案例也表明，在上個世紀90年代初英國出現樓市低迷后，至少花了10年時間，才逐漸迎來艷陽天。
樓市泡沫崩潰照樣波及全球
現在，經濟學家的問題是：國際金融體系中催生了曼谷到波士頓的這輪房地產繁榮的環節，是否也會帶來全球泡沫的破滅。如果房地產價格普遍下跌，就會對金融體系發起挑戰，因為全球有太多的銀行和投資者都以不斷上漲的利率和價格大批接受了按揭貸款和買入房地產。同時，個人的支出能力也會受損，因為現在許多財富都系于房地產。經濟學家們常常說，房地產的交易要比股票或石油復雜，房價總是受地區因素影響，如一個地區的土地供應量以及地區就業趨勢。“美國國內的房地產市場有很大的差異性，并不能把一個地方的供應簡簡單單就轉移到另一個地方，”美國聯邦儲備委員會主席格林斯潘上周在美國國會表示，“事實上，各個地方的房地產市場只是松散的連在一起。”越來越多的經濟研究質疑這個理論。雖然地區因素對房地產價值的構成至關重要──邁阿密的房地產價格漲幅要高于田納西州的孟菲斯，德國和日本的房地產則在下跌，但經濟學家們開始承認全球因素也不容忽視。在20世紀七八十年代的寫字樓繁榮和泡沫破滅后，研究人員首次發現商業房地產市場具有全球模式。現在，他們認為這也會出現在住宅房地產市場上。國際貨幣基金組織的經濟學家特倫斯(MarcoTerrones)在去年寫就的一份研究報告中稱，全球40%的房地產價格波動是受那些影響超出國境的因素所推動，如利率和經濟增長。“正如房地產價格的上漲基本上是一個全球現象一樣，”特倫斯表示，“房地產價格的下跌也可能呈現高度同步，并對全球經濟活動帶來相應影響。”章軍
（金陵／編制）（來源：金羊網）
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