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促成此次全球房地產(chǎn)熱潮有諸多原因，其中兩個(gè)最主要的原因是中國(guó)人十分容易理解的：一是各國(guó)央行的低利率政策；二是金融市場(chǎng)的表現(xiàn)令人失望。前一個(gè)原因促使人們借錢買房，后一個(gè)原因迫使人們“退股”買房。
投資意大利先看英國(guó)經(jīng)濟(jì)
人員和資本在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)是房地產(chǎn)發(fā)燒的主要原因。美國(guó)人熱衷于搜尋意大利翁布里亞地區(qū)的城堡，倫敦人急切地購(gòu)買保加利亞海灘邊的房產(chǎn)，歐洲人則在靠近南非港口城市德班的印度洋邊尋找自己夢(mèng)想中的家園。推動(dòng)房地產(chǎn)繁榮全球化的并非是資本自由流動(dòng)一己之力。人口自由流動(dòng)也是一個(gè)因素。41歲的紐約管理人士普萊特(DougPlatt)就將希望寄托在了未來(lái)將涌入意大利的外來(lái)人口。他和幾個(gè)朋友、同事正在協(xié)商以區(qū)區(qū)500多萬(wàn)美元購(gòu)買意大利翁布里亞地區(qū)一棟12世紀(jì)的城堡。普萊特和他的合伙人打算將這個(gè)城堡分割成20個(gè)單元，出售給那些搭乘廉價(jià)航班來(lái)意大利旅游的倫敦人。他說(shuō)，他會(huì)給自己保留一個(gè)單元，因?yàn)樗鸵獯罄拮右步?jīng)常前往這個(gè)地區(qū)�！叭绻悻F(xiàn)在投資意大利，你可能會(huì)聽(tīng)到很多人說(shuō)意大利經(jīng)濟(jì)如何的不景氣，”普萊特說(shuō)，“但我們并不擔(dān)心意大利經(jīng)濟(jì)究竟如何，對(duì)我們來(lái)說(shuō)更重要的是1000英里以外的英國(guó)經(jīng)濟(jì)如何�！�
向銀行貸款只付息不還本
低利率就不必說(shuō)了，貸款唾手可得也是催生房地產(chǎn)熱的重要原因。在個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者熱衷于投資房地產(chǎn)的時(shí)候，銀行批出的按揭貸款也越來(lái)越多。根據(jù)國(guó)際清算銀行的數(shù)據(jù)，歐元區(qū)12個(gè)成員國(guó)自2000年末以來(lái)按揭貸款的年增幅為8%，高于企業(yè)貸款5%的年增幅。美國(guó)按揭貸款的增幅為11%，日本為6%，同期兩個(gè)國(guó)家的企業(yè)貸款均呈現(xiàn)萎縮。在英國(guó)，按揭貸款的增幅為20%，而企業(yè)貸款為8%。一些報(bào)導(dǎo)稱，銀行也變得更愿意承擔(dān)具有一定風(fēng)險(xiǎn)的貸款了。歐洲央行對(duì)貸款部門主管4月份的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過(guò)去4個(gè)季度歐洲許多銀行放松了房地產(chǎn)貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（NAR）的研究表明，去年有1/4購(gòu)房者沒(méi)有付定金，許多人從銀行貸款金額甚至比房?jī)r(jià)還多，達(dá)到房?jī)r(jià)的105%。越來(lái)越多的美國(guó)銀行不需要或只需要很少購(gòu)房者提供資產(chǎn)和收入文件，就向他們貸款。在美國(guó)，只還利息的按揭比比皆是，甚至有銀行玩起了“負(fù)分期還款”，即，貸款購(gòu)房者每期還款還不足利息部分，等于是購(gòu)房者舊債未還又欠新債。在美國(guó)的加利福尼亞州，今年有60%的新按揭屬于只還利息或負(fù)分期還款，而在2002年同一比例只有8%。美國(guó)全國(guó)的平均水平則是1/3的按揭屬于只還利息或負(fù)分期還款。這無(wú)疑是對(duì)房?jī)r(jià)的一場(chǎng)豪賭———除非房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上升，否則購(gòu)房者和銀行都將輸?shù)煤軕K。
企貸守財(cái)奴按揭大花灑
“貸款行和投資者必須謹(jǐn)慎，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理。否則，他們可能受到?jīng)_擊，”花旗集團(tuán)高級(jí)副董事長(zhǎng)羅得斯(WilliamRhodes)表示。相比20世紀(jì)80年代和90年代羅得斯協(xié)助集團(tuán)扭轉(zhuǎn)債務(wù)危機(jī)時(shí)，他認(rèn)為，如今銀行的管理大為改善，資本也更為充足了，但他對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂還是日益加深了。按揭貸款和企業(yè)貸款的迥異表現(xiàn)，彰顯了目前房地產(chǎn)繁榮下的暗流。上個(gè)世紀(jì)90年代科技泡沫破滅后的第5年，全球的企業(yè)投資仍相對(duì)溫和。例如，在美國(guó)，企業(yè)在工廠和設(shè)備方面的投資2004年占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的10.4%，低于上個(gè)世紀(jì)80年代和90年代11.5%的平均水平。在德國(guó)，這個(gè)比例稍高于11%，較90年代的15%大幅下降。“即使是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的亞洲，太多數(shù)國(guó)家也還沒(méi)有恢復(fù)到80年代末、90年代初的投資速度，更不要說(shuō)90年代中期的泡沫水平了，”哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)際貨幣基金組織前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅格夫(KennethRo鄄goff)表示。
股市低迷造成水浸樓市
在上個(gè)世紀(jì)90年代末的大舉投資后企業(yè)投資復(fù)蘇緩慢，出現(xiàn)了美聯(lián)儲(chǔ)理事本·伯南克提出的“全球儲(chǔ)蓄過(guò)剩”，促使大量金融資產(chǎn)四處尋找投資目標(biāo)。這有助于保持低利率，并推高房地產(chǎn)價(jià)值。其它一些因素也推動(dòng)了全球儲(chǔ)蓄過(guò)剩。油價(jià)的飆升已導(dǎo)致石油生產(chǎn)國(guó)出現(xiàn)龐大的貿(mào)易順差，許多石油生產(chǎn)國(guó)正在通過(guò)購(gòu)買債券和房地產(chǎn)將這些資金返回世界經(jīng)濟(jì)體系。而且，在2001年的經(jīng)濟(jì)衰退后以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然不確定的情況下，許多央行保持了相對(duì)寬松的貨幣政策，這也增加了金融體系的流動(dòng)資金。因此，債券收益率低的不僅僅是美國(guó)；德國(guó)、法國(guó)、日本、英國(guó)和加拿大的債券收益率都低于5%。這降低了個(gè)人的按揭支付，提高了居民購(gòu)房能力。債券收益率如此之低，也推動(dòng)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。股市也讓人避之不及。道瓊斯全球股票指數(shù)今年迄今下跌1%，過(guò)去12個(gè)月上漲11%，過(guò)去5年跌12%。中國(guó)的股市就更別提了�！拔以谠S多人臉上都看到了這一點(diǎn)。他們不知道把錢投到哪里，”管理著SamZell國(guó)際投資組合的加若博蘭特(GaryGarrabrant)表示。作為一個(gè)房地產(chǎn)投資者，加若博蘭特靠買入美國(guó)被壓低的房地產(chǎn)發(fā)了家，并投資墨西哥和巴西的房屋建筑公司。章軍（來(lái)源：金羊網(wǎng)）
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